نحوه مطالبه ثمن معامله به چه صورت می‌باشد؟

ماهیت حقوقی ثمن معامله

مطابق با موازین و مقررات قانونی موجود، با انعقاد عقد بیع میان خریدار و فروشنده، هر یک از طرفین در مقابل طرف دیگر دارای تکالیف و مسئولیت‌هایی می‌باشند. به مجرد عقد بیع، مبیع (مورد معامله) متعلق به خریدار و ثمن، متعلق به فروشنده خواهد بود (به دلالت ماده 338 قانون مدنی). بعضاً مشاهده می‌گردد که علی‌رغم انعقاد عقد بیع، خریدار اقدام به پرداخت ثمن معامله ننموده و یا آنکه فروشنده اقدام به تحویل مورد معامله و یا انتقال سند رسمی بنام خریدار نمی‌نماید. در این حالت هر یک از طرفین می‌بایست جهت احقاق حقوق خویش به دادگاه صالح مراجعه نمایند و طرف مستنکف را الزام به ایفای تعهدات قراردادی خود نمایند. در فرضی که خریدار به تعهد خویش مبنی بر پرداخت ثمن معامله اقدام ننماید، در این‌صورت، بایع (فروشنده) ناگزیر به طرح دعوای مطالبه ثمن معامله به طرفیت وی در محکمه صالح خواهد بود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه مطالبه ثمن معامله پرداخته شود.

مطلب مرتبط: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ شرایط رسیدگی به آن کدام است؟

نحوه مطالبه ثمن معامله

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، در صورتی که خریدار به تعهد قراردادی خویش، مبنی بر پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر در مبایعه‌نامه، اقدام ننماید، فروشنده این حق قانونی را خواهد داشت که جهت دریافت ثمن معامله، دعوای مطالبه ثمن معامله را مطرح نماید. گاهی اوقات ممکن است که خریدار، دعوایی را تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی بطرفیت فروشنده مطرح نماید و مدعی این امر باشد که وی به تعهد مندرج در مبایعه‌نامه مبنی بر انتقال سند رسمی به نام خریدار، عمل ننموده است. حال ممکن است فروشنده در مقام خوانده دعوا در جلسه دادرسی در مقام دفاع بیان‌ نماید که خواهان (خریدار)، ثمن معامله را پرداخت ننموده است و بدین جهت انتقال سند رسمی بنام وی صورت نگرفته است. در این‌صورت میان محاکم اختلاف‌نظر وجود دارد که آیا قاضی دادگاه می‌بایست با وصف عدم پرداخت ثمن معامله، حکم به تنظیم سند صادر نماید یا آنکه به جهت عدم پرداخت ثمن معامله، دعوای خواهان رد گردد. برخی از قضات معتقدند که دادگاه در ارتباط با پرداخت ثمن معامله هیچ تکلیفی ندارد و خوانده باید دعوای جداگانه‌ای را در این خصوص مطرح نماید اما برخی دیگر معتقدند که دادگاه می‌بایست نسبت به پرداخت ثمن معامله نیز اظهارنظر نماید. در این خصوص نظریه مشورتی شماره ۷/۳۹۳۸ مورخ ۱۴-۰۵-۱۳۸۲ موید این موضوع می‌باشد که هرچند، طبق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعوا در دادگاه، مستلزم تقدیم درخواست از سوی ذی‌نفع می‌باشد اما این مورد منافاتی با این موضوع ندارد که چنان‌چه دادگاه، وفق مقررات در حین دادرسی، احراز نماید که خواهان نیز در دعوای مطرح شده دارای تعهداتی بوده است که لازم می‌باشد همزمان با اجرا از سوی خوانده (فروشنده)، وی نیز به تعهد خود عمل نماید فلذا دادگاه می‌تواند در رای خویش تصریح نماید که تنظیم سند رسمی موکول به پرداخت الباقی ثمن معامله خواهد بود.

اما به نظر می‌رسد از آنجایی که دادگاه تنها موظف است که در حدود خواسته خواهان اقدام به انشای رای نماید (خواسته آن چیزی است که خواهان از دادگاه تقاضا دارد که دادگاه نسبت به آن رای صادر کند بطور مثال اگر خانمی قصد مطالبه مهریه خود را دارد خواسته وی محکومیت همسرش به پرداخت مهریه مندرج در سند نکاحیه است.)، چنانچه خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (فروشنده)، خواهانِ مطالبه ثمن معامله است می‌بایست ضمن طرح دعوای تقابل اقدام به مطالبه الباقی ثمن نماید تا دادگاه بتواند ضمن رسیدگی به دعوای خریدار، وی را ملزم به پرداخت ثمن معامله به فروشنده نماید. دادگاه صالح جهت طرح دعوای مطالبه ثمن معامله، مستند به مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه‌ محل انعقاد قرارداد یا محل اقامت خوانده و یا محل انجام تعهد، خواهد بود. لازم به توضیح است چنان‌چه خواسته خواهان دعوا، تا نصاب یک میلیارد ریال باشد، دادگاه صلح محل انعقاد قرارداد یا محل اقامت خوانده و یا محل انجام تعهد، صالح به رسیدگی می‌باشد اما چنانچه مبلغ خواسته بیش از یک میلیارد ریال باشد، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت. (وفق بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402)

در خصوص بهای خواسته دعوای مطالبه ثمن معامله، لازم به توضیح است که با عنایت به آنکه تعیین خواسته و بهای آن محدوده رسیدگی قاضی را تعیین خواهد کرد و قاضی می‌بایست فقط به خواسته و نسبت به تمام خواسته نفیاً یا اثباتاً تصمیم‌گیری نماید. تعیین خواسته و بهای آن وفق بند 3 ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی از وظایف خواهان دعوا است که می‌بایست به نحو دقیقی در دادخواست تقدیمی قید گردد چراکه واجد آثاری است. تعیین بهای خواسته می‌تواند مبنای اخذ هزینه دادرسی است یا اینکه مبنای اخذ تمبر مالیاتی وکیل باشد، همچنین تعیین بهای خواسته در تعیین مرجع صالح اهمیت دارد، دیگر اثر تعیین بهای خواسته در قابلیت تجدیدنظر خواهی و فرجام‌خواهی است. حال که تعیین بهای خواسته تاثیرات و فواید متعددی دارد تعیین بهای خواسته اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. نظر به بند 1 ماده 62 قانون آیین دادرسی مدنی، با توجه به آنکه خواسته مطالبه ثمن معامله پول رایج است، بهای خواسته عبارت است از مبلغ مورد مطالبه خواهان. لذا امکان تقویم آن به مبلغی دیگر وجود ندارد و خواهان می‌بایست بر اساس مبلغ واقعی مورد مطالبه خود، هزینه دادرسی پرداخت نماید. لازم به ذکر است که هزینه دادرسی در دعاوی پولی در دادگاه نخستین 3/5% بهای خواسته و در دادگاه تجدیدنظر 4/5% محکوم‌به است.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه طلب در دادگاه حقوقی به چه صورت است؟

نحوه اجرای رای مطالبه ثمن معامله

پس از صدور حکم قطعی به نفع خواهان (فروشنده ملک)، بنابر تقاضای وی، اجرائیه صادر و به محکوم‌علیه (خریدار) ابلاغ می‌شود تا ظرف ده روز پس از ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای مفاد حکم صادره اقدام نماید. چنان‌چه خریدار اقدامی در جهت اجرای حکم ننماید، با درخواست محکوم‌له (خواهان)، پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می‌گردد. دادورز اجرای احکام در جهت اجرای مفاد حکم صادره، اقدام به شناسایی اموال متعلق به محکوم‌علیه از طریق اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، بانک مرکزی و اداره راهنمایی و رانندگی می‌نماید. در صورتی که مالی از محکوم‌علیه شناسایی شود، اقدامات لازم پیرامون توقیف و فروش مال از طریق واحد اجرای احکام صورت می‌گیرد اما در فرضی که مالی از محکوم‌علیه (خریدار) شناسایی نگردد، بنابر درخواست محکوم‌له (فروشنده) مستند به ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، دستور جلب محکوم‌علیه صادر خواهد شد.

بیشتر بخوانید: نحوه استرداد ثمن معامله چگونه است؟

نکات حقوقی مرتبط با دعوی مطالبه ثمن معامله

1. هزینه‌های تسلیم ثمن قرارداد بر عهده خریدار ملک است. با این حال طرفین می‌توانند در خصوص ثمن مذکور به طریقی توافق نمایند.

2. چنانچه شخصی از مالک ملک، وکالت در فروش ملک و اختیار اخذ ثمن معامله را داشته باشد، و ثمن را از خریدار بگیرد و به مالک (موکل) تحویل ندهد، مستحق دادخواست مطالبه وجه است. در این وضعیت آن چه که مالک از وی مطالبه می‌کند، ثمن قرارداد شمرده نمی‌شود. بلکه امانتی است که به او سپرده شده و باید به صاحبش بپردازد. (در این خصوص مطالعه مقاله «نحوه الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت (ارائه حساب تصدی ایام وکالت)» خالی از لطف نمی‌باشد.)

3. اگر در قراردادی که بین دو طرف منعقد شده، مهلتی برای پرداخت ثمن لحاظ نشده باشد، اصل بر این است که خریدار باید فوراً ثمن را پرداخت نماید.

4. چنانچه خریدار ثمن را به وکیلِ مالک که حق اخذ ثمن قرارداد را نداشته تحویل دهد، مالک می‌تواند بابت مبلغ قرارداد به خریدار مراجعه نماید و ذمه‌ی خریدار بری نمی‌شود.

5. چنانچه خریدار ثمن قرارداد را به فروشنده پرداخت نکند، عمل وی مجوزی برای تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی نیست و فروشنده نمی‌تواند انجام تعهدات قراردادی خود را منوط به پرداخت ثمن کند. البته طرفین می‌توانند در قرارداد به نحو دیگر شرط کرده باشند.

6. اگر خریدار چک مدت‌داری را جهت پرداخت ثمن معامله به مالک داده باشد، فروشنده نمی‌تواند مطالبه ثمن معامله نماید و صرفاً می‌تواند پس از فرا رسیدن موعد، از طریق دادگاه حقوقی اقدام به مطالبه وجه چک نماید. البته می‌بایست به این نکته توجه اگر که مستند به رای وحدت‌ رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.

7. در برخی قراردادها طرفین شرط می‌نمایند که تا زمانی که خریدار کلیه ثمن معامله را به فروشنده تادیه ننماید، وی حق انتقال مورد معامله به شخص دیگری را نخواهد داشت (شرط ذخیره مالکیت)، شرط مذکور نه تنها با اقتضای ذات عقد که همان مالکیت خریدار بر مورد معامله است در تناقض نبوده بلکه شرط صحیحی است و سبب حفظ حقوق بایع (فروشنده) خواهد شد.