عدالت سرا - تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

فسخ قرارداد و خیار غبن فاحش

غَبْن در لغت به معنای گول زدن و فریب دادن می باشد. غبن در اصطلاح حقوقی به معنای این است که اختلاف فاحشی میان ارزش واقعی مورد معامله و ارزشی که در قرارداد تعیین گشته، وجود داشته باشد. غبن فاحش زمانی رخ می دهد که اختلاف ارزش معاملاتی مورد معامله با ارزش واقعی آن بسیار متفاوت باشد در اینصورت برای کسی که متضرر شده است، حق فسخ ایجاد می گردد. فرد متضرر یا اصطلاحا مغبون، می تواند پس از اطلاع از غبن، از طریق ارسال اظهارنامه و یا هر راه دیگری، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تایید فسخ را از دادگاه بخواهد. در این ارتباط ماده 416 قانون مدنی بیان داشته است:

«هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.»

موضوع این دعوا بدین شکل است که شخصی مالی را بیشتر یا کمتر از قیمت واقعی می خرد یا می فروشد؛ حال اگر اختلاف قیمت خریداری شده عرفا قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد، شخصی که در معامله انجام گرفته مغبون واقع شده می تواند به استناد خیار غبن معامله را به هم بزند. تشخیص فاحش بودن اختلاف قیمت، براساس ماده 417 قانون مدنی با عرف می باشد و در ماده مذکور، مشخصا تشخیص عرف به عنوان ضابطه معرفی شده است.

لازم به توضیح است که جهت تعیین غبن و اختلاف قیمت، ملاک ارزش مبیع به هنگام عقد است نه زمان فسخ قرارداد. همچنین جهت تحقق چنین خیاری لازم است که مغبون هنگام معامله از ارزش مورد معامله مطلع نباشد. چراکه مطابق با ماده 418 قانون مدنی، اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت. زیرا وی با آگاهی از قیمت حقیقی مورد معامله، خود اقدام به ضرر خویش کرده و غبن در این مورد منتفی است. شایان ذکر است که مطابق با ماده 420 قانون مدنی، خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است. لذا در صورت تاخیر در اعمال آن، حق فسخ وی از بین می رود.

خیار غبن پس از تحقق آن در اختیار صاحب حق خواهد بود و هرگاه طرف دیگر معامله حاضر شود که اختلاف قیمت را به مغبون بپردازد، خیار غبن از بین نخواهد رفت، زیرا هر حقی پس از ایجاد جز به اراده صاحب آن و یا به وسیله قانونی زایل نمی شود و در صورت تردید، بقاء آن استصحاب می گردد. در این ارتباط ماده 421 قانون مدنی عنوان داشته است: «اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت ‌راضی گردد.»

در دعوای عنوان شده، خواهان کسی است که متضرر شده و قرارداد را فسخ نموده است و خوانده نیز طرف مقابل قرارداد می باشد. دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش در قراردادهای ملکی، در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود. پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش، رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

مطلب مرتبط: بررسی خیار غبن در معاملات

نکات مهم در ارتباط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

یکی از بهترین روش ها جهت تشخیص فاحش بودن غبن در دادگاه، ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری می باشد.
خیار غبن در تمام عقود ملکی که معوض هستند (به جز هبه و صلح)، وجود دارد و هر دو طرف قرارداد در صورت غبن می توانند، قرارداد را فسخ نمایند.
یکی از روش های فاحش بودن غبن از طریق عرف می باشد. اگر غبن عرفاً قابل مسامحه باشد به طرف حق فسخ نمی دهد اما اگر تفاوت قیمت عرفاً قابل مسامحه نباشد، خیار غبن وجود دارد.
اگر مغبون در زمان معامله، قیمت اصلی را بداند در اینصورت خیار غبن وجود نخواهد داشت.
خیار غبن فاحش پس از علم به غبن، فوری است.
یکی از شرایط اساسی در ایجاد خیار غبن این است که در زمان انعقاد معامله وجود داشته باشد اما گاهی اوقات ممکن است در قراردادهای مستمر مانند قرارداد اجاره بعد از انعقاد قرارداد، غبن بوجود بیاید، به این غبن، غبن حادث گفته می شود.
تایید فسخ قرارداد بدلیل اینکه خلاف اصل صحت قراردادهاست، ادعایی است که بایستی بعنوان خواسته مطرح و ثابت شود اما استناد فسخ بعنوان دفاع از دعوای طرف مقابل، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.
در صورتی که فروشنده در زمان قرارداد خیار غبن را ساقط کرده اما مابه التفاوت قیمت واقعی مبیع و قیمت قراردادی آن به اندازه ای باشد که این درجه از غبن در زمان اسقاط خیار، مورد نظر فروشنده ملک نباشد، همچنان امکان اعمال خیار غبن وجود دارد.
احراز غبن در معامله، یک امر قضایی بوده و در صلاحیت دادگاه است؛ بنابراین مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش، صرفا تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است و اظهارنظر کارشناسان نسبت به تحقق غبن فاحش، خارج از وظیفه کارشناسی محسوب می شود. (دادنامه شماره 9309983412300142 مورخ 29-02-1395 صادره از شعبه سوم دیوانعالی کشور)
با توجه به اینکه غبن دارای مراتب و درجات است، اسقاط خیار غبن متعارف در قرارداد مانع از استناد به مرتبه ی بالاتر نبوده و در این فرض نیز، ادعای فسخ به علت غبن فاحش در معامله، قابل استماع و پذیرش است. (دادنامه شماره 9409988311500596 مورخ 10-05-1395 صادره از شعبه سوم دیوانعالی کشور)
1- در اعمال خیار غبن، اصل عدم اطلاع مغبون از قیمت واقعی مبیع در زمان انعقاد قرارداد است و طرف مقابل باید اطلاع وی از قیمت واقعی را اثبات کند. 2- چنانچه عرف منطقه در خصوص حل و فصل اختلافات، ابتدا رجوع به میانجیگری سایرین باشد، مراجعه مغبون قرارداد به این روش و پس از آن، مراجعه به مراجع قضائی جهت تأیید فسخ قرارداد، منافی با فوریت اعمال خیار غبن نبوده و مسقط حق وی نمی باشد. (دادنامه شماره 9309985617100396 مورخ 30-09-1394 صادره از شعبه اول دیوان عالی کشور)
در صورت عدم احراز اعمال فوری خیار غبن، دادگاه باید نسبت به صدور قرار رد دعوی اقدام نماید نه صدور حکم بر بی حقی.
افزایش بعدی قیمت املاک و اجناس به علت تورم نمی تواند مستمسک ادعای خیار غبن باشد. (دادنامه شماره 9209970220101427 مورخ 21-10-1392 صادره از شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
در عقد بیع، غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر در مواردی عشر قیمت است و فراتر از این مشمول غبن افحش می شود و با شرط سقوط خیار غبن فاحش، غبن افحش ساقط نمی شود.
با وجود اسقاط همه خیارات از جمله خیار غبن، خیار غبن فاحش و افحش ساقط نمی شود.