وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان

وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان به شرح زیر می باشد:

مسلماً برقراری نظم و مشخص شدن حقوق و وظایف متقابل در هر جمعی مستلزم تعریف دقیق مناسبات فی مابین و احترام به حقوق یکدیگر می ­باشد. در مجتمع ­های آپارتمانی مجاورت واحدها، محل های مشاع، سلایق گوناگون و تقابل فرهنگ های مختلف در صورت عدم رعایت مقرراتی خاص میتواند موجب گلایه و ناراحتی ساکنین را فراهم آورد. هر چند دوستی، برادری، سعه صدر و گذشت مهمترین اصل جهت ایجاد آرامش و صمیمیت در محیط های اجتماعی است؛ اما وضع قوانین نیز جهت شفاف شدن موضوعات الزامی است. اصلی ترین قانون مصوب جهت رعایت نظم در مجتمع های آپارتمانی «قانون تملک آپارتمان ها و آیین‌نامه اجرایی آن با اصلاحیه‌های بعدی مصوب 08/02/1347» می ­باشد که منبعد اختصاراً قانون نامیده می شود.

مطلب مرتبط: جبران خسارت نشت لوله آب بر عهده کیست؟

فصل اول: مجمع عمومی

ماده 1- مجمع عمومی عالی ترین نهاد تصمیم گیری در خصوص ساختمان می ­باشد که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون و این مقررات مشخص می شود.

ماده 2- مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

ریاست مجمع در هر سال با مدیر ساختمان خواهد بود؛ درصورت عزل و یا فوت مدیر ریاست مجمع در ابتدای جلسه به وسیله رای گیری مشخص خواهد شد. دو نفر از اعضاء نیز در ابتدای جلسه به انتخاب مجمع به عنوان ناظر تعیین خواهند شد. تشکیل مجمع فوق العاده در هر زمانی توسط مدیر یا به درخواست حداقل سه نفر از مالکین ساختمان امکان ­پذیر خواهد بود. دعوت به جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا پست الکترونیک و حداقل یک هفته پیش از تشکیل جلسه باید به اطلاع مالکین رسانده شود.

ماده 3- برای رسمیت مجمع حضور بیش از نصف مالکین یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره 1: در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

تبصره 2: حضور دوستانی که به عنوان مستاجر در واحدها سکونت دارند، در مجمع طبق قانون ضروری نیست لکن توصیه می شود حتی الامکان این دوستان جهت ارائه نظرات و پیشنهادات و آگاهی از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.

ماده 4- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر ارائه نماید.

ماده 5- هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی (واحد) باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در رای ­گیری مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

تبصره 3: در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده 6- مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:

• انتخاب مدیر و رسیدگی به عملکرد وی.
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه.
• اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
• تفویض اختیار به مدیر به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
• تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چارچوب قانون.

ماده 7- مصوبات مجمع عمومی با آراء دو سوم مالکین حاضر در جلسه (با رعایت مفاد ماده 3) معتبر خواهد بود.

ماده 8- کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر نگهداری شود. صورت جلسه توسط رئیس مجمع نوشته شده و باید به امضاء رئیس و دو ناظر منتخب مجمع برسد.

ماده 9- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه اجور معوقه (اجاره بها) به چه صورت است؟

فصل دوم: مدیر ساختمان

ماده 10- مدیر ساختمان از میان مالکینی که در محل ساختمان سکونت دارند، برای مدت یکسال و توسط مجمع عمومی انتخاب می شود.

تبصره 4: انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه می شود جهت مشارکت بیشتر شرکاء، انتخاب مدیر به صورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود.

ماده 11- مدیر، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشد.

ماده 12- مدیر امین شرکاء بوده و نمی‌تواند فرد دیگری را در بلند مدت به جای خود انتخاب نماید.

تبصره 5: در مواقعی که مدیر بیش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد میتواند به صورت موقت با یکی از ساکنین هماهنگ نموده و وظایف و اختیارات خود را در آن مدت به وی تفویض نماید.

ماده 13- در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. مدیر جهت استعفاء باید جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نماید.

ماده 14- مدیر مکلّف است تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالی بیمه نماید. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر و متناسب با متراژ هر واحد تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 15- مدیر مکلّف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، سرایدار در واحد سرایداری مستقر نماید. وظایف و حقوق سرایدار بر اساس مفاد فصل چهارم این مقررات خواهد بود.

ماده 16- انعقاد قرارداد اجاره، اخراج، تنبیه و تشویق سرایدار در اختیار مدیر بوده و سرایدار مکلّف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود.

تبصره 6: در صورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلّف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید.

ماده 17- حل اختلاف ساکنین صرفاً در چارچوب مواد مندرج در این مقررات بر عهده مدیر می باشد.

ماده 18- مدیر مکلّف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینه های مشترک) و هزینه های مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و در قبال دریافت هزینه ها رسید ارائه نماید.

ماده 19- مدیر مکلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند و تراز مالی مخارج و درآمدهای سالانه (حتی المقدور با ارائه فاکتور) را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.

ماده 20- مدیر مکلّف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمیر و نگهداری منعقد نماید.

ماده 21- مدیر مکلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمیرکاران ذیصلاح استفاده نماید.

ماده 22- مدیر مکلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذیصلاح (ترجیحاً حقیقی) نسبت به ساماندهی باغچه ها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.

ماده 23- مدیر مکلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومی و دریافت هزینه های مربوطه بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید. همچنین خریداری اقلام مصرفی مشاعات ساختمان نظیر روغن جهت روغنکاری آسانسور، پودر شوینده جهت نظافت، لامپ، کلید و پریز مشاعات و غیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدیر است.

ماده 24- وظایف مدیر صرفاً محدود به موارد مندرج در این مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود. هر یک از ساکنین و مالکین نیز به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری ساختمان، اجرای مقررات و تعامل با مدیر را خواهند داشت.

تبصره 7: در صورت تصویب مجمع عمومی و جهت انجام اموری خاص و به صورت موقت، بخشی از وظایف مدیر به شخص و یا اشخاصی معین قابل واگذاری خواهد بود.

فصل سوم: شارژ (هزینه ­های مشترک)

ماده 25- جهت پرداخت هزینه های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می گردد.

ماده 26- کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.

ماده 27- پرداخت شارژ مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نمی باشد.

ماده 28- از محل شارژ ساختمان هزینه های زیر قابل پرداخت خواهد بود:

1. هزینه های مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع.
2. هزینه برق عمومی.
3. هزینه آب.
4. هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات.
5. هزینه تعمیرات و نگهداری.
6. هزینه گلکاری و نگهداری باغچه ها.
7. هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی.
8. سایر هزینه های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.

ماده 29- هزینه گاز در ماه های گرم سال که رادیاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماه ها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:

هزینه گاز واحد= (کل هزینه گاز- هزینه آبونمان- هزینه عوارض شهرداری) × ضریب متراژ

ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور

ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور) تقسیم بر متراژ کل

هزینه گاز سوئیت سرایداری و جمع عوارض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ می باشد. واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادیاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.

ماده 30- چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت بر اساس تصمیم مدیر خواهد بود.

ماده 31- چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.

ماده 32- هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک برگه تسویه حساب شارژ واحد نیز باید از مدیر ساختمان اخذ گردد.

ماده 33- از آنجا که علاوه بر هزینه های جاری برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ­ای نیز از محل شارژ انجام میشود؛ نحوه تسویه حساب این هزینه ها فی ­مابین مالکین و مستاجرین برعهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.

فصل چهارم: سرایداری

ماده 34- با توجه به قرار گرفتن سوئیت سرایداری در طبقه منهای یک ساختمان، به انتخاب مدیر شخصی ذی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوئیت مذکور انتخاب شده، با وی قرارداد اجاره تنظیم می شود. مابه ازای اجاره ماهیانه، ایشان متعهد می گردد به عنوان سرایدار خدمات مصرّح در این مقررات را انجام دهد.

ماده 35- صلاحیت های عمومی سرایدار به شرح زیر است:

• مرد، متاهل با حداکثر یک فرزند یا درصورت تجرّد بالای 50 سال و کمتر از 60 سال سن.
• عدم اعتیاد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانیات.
• عدم سوء پیشینه کیفری.
• سلامت جسمی و روانی.
• توانایی معرفی ضامن معتبر و ارائه چک بانکی جهت تضمین تخلیه ملک.

ماده 36- وظایف سرایدار به شرح زیر است:

• نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها.
• نظافت راهروها و پله ها، لابی، پارکینگ ها، آسانسور، پشت ­بام، محوطه بیرونی ساختمان و کلیه مشاعات عمومی ساختمان.
• برف روبی حیاط، راه عبوری پارکینگ ها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سرد سال.
• آبیاری باغچه ها و مراقبت از فضای سبز ساختمان.
• مراقبت از آسانسور، تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان.
• جمع آوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل در ساعت مشخص شده توسط مدیر.
• اجرای دستورات مدیر ساختمان.

ماده 37- سرایدار مکلّف است در ایام تعطیلات خصوصاً تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.

ماده 38- سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نمی ­باشد.

ماده 39- سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز و با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود.

ماده 40- مدّت قرارداد اجاره سرایدار سه ماه بوده که در صورت رضایت مدیر و ساکنین از عملکرد سرایدار برای دوره ­های سه ماهه، توسط مدیر قابل تمدید می باشد.

ماده 41- هر ساله در مجمع مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص می شود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار به صورت ماهانه و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.

ماده 42- انجام فعالیت های شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونه ای که لطمه ای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود.

ماده 43- انجام امور شخصی ساکنین جزء وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امور شخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسائل و نظایر آن به شرط آنکه خدشه ای به وظایف اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فی مابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود.

ماده 44- سرایدار متعّهد میگردد در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخلیه سوئیت سرایداری اقدام نماید در غیر اینصورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمین پیگیری خواهد شد.

ماده 45- سوئیت سرایداری جزء مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظوری غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود.

ماده 46- سرایدار مکلّف به رعایت مفاد این مقرارت، دستورات مدیر و شئون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت تخلّف از این موارد، متناسب با موضوع جریمه ­ای توسط مدیر برای وی در نظر گرفته خواهد شد.

فصل پنجم: نظم عمومی ساختمان

ماده 47- قرار دادن اشیاء اضافی، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس کلاً در تمامی قسمت های ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است.

ماده 48- گذاشتن کفش، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.

ماده 49- تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان به گونه ­ای که موجب ناهماهنگی واحدها شود ممنوع است.

ماده 50- این ساختمان صرفاً محل مسکونی بوده و هر گونه استفاده اداری و تجاری از آپارتمان ها ممنوع است.

ماده 51- قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.

ماده 52- هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ بوده (و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاک معین گردیده است. پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل های مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.

ماده 53- هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط یک واحد انباری داشته که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در زیر زمین ساختمان نیز با نصب پلاک معین گردیده است.

قراردادن اشیاء در غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است.

ماده 54- انباری مشخص شده در صورت مجلس تفکیکی ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشی و یا استفاده به طریقی که مجمع عمومی معین می­نماید می ­باشد. ترتیب استفاده از این محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.

ماده 55- انباری واقع در زیر پله زیر زمین محل قرار دادن وسائل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت بام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود.

ماده 56- اسباب کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله ­های ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.

ماده 57- استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.

ماده 58- درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوق العاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود.

ماده 59- در میهمانی های شب های غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24 رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی) الزامی است.

ماده 60- استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکان پذیر خواهد بود. در اینصورت جهت جبران هزینه ­های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد.

تبصره 8-برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است.

ماده 61- قراردادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشت بام (ایزوگام) ممنوع است و در صورت این اتّفاق جبران هزینه های تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده می ­باشد.

ماده 62- زمان باز نمودن و بستن شیرهای رادیاتور در شوفاژخانه به ترتیب 20 مهر هر سال و 20 فروردین ماه می ­باشد. تغییر این زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدیر است.

فصل ششم: متفرقه

ماده 63- اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است.

ماده 64- مدیر مکلّف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان ابلاغ نماید. همچنین هر یک از مالکین پیش از اجاره یا فروش ملک خود موظف است این مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام نماید.

ماده 65- بدیهی است قوانین و مقررات مصوب کشور مافوق این مقررات بوده و هر میان این مقررات و قوانین مصوب کشور تناقضی ایجاد گردد ملاک قوانین مصوب کشور خواهد بود.