وظایف موجر در مقابل مستاجر چیست؟

مفهوم حقوقی عقد اجاره

عقد اجاره یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین عقود معین در قانون مدنی است که به موجب آن، منافع عین مستأجره برای مدت معین در برابر عوض معلوم به مستأجر تملیک می‌شود. به شرح مندرج در ماده 466 قانون مدنی، عقد اجاره به عقدی اطلاق می‌گردد که به موجب آن مالک ملک (=موجر) اقدام به اجاره دادن منافع عین مستاجره نموده و بر این اساس مستاجر، برای مدت مشخصی مالک منافع عین مستاجره می‌گردد. مدت عقد اجاره از زمانی آغاز می‌گردد که طرفین توافق نموده باشند در صورت عدم تعیین مدت، مدت آن از ابتدای زمان قرارداد محسوب خواهد شد (وفق ماده 469 قانون مدنی). با انعقاد قرارداد اجاره هر یک از طرفین عقد اجاره (موجر و مستاجر) در مقابل یکدیگر دارای تعهدات و وظایفی می‌شوند که ملزم به رعایت آن می‌باشند. در صورتی که موجر یا مستاجر، اقدام به انجام تعهدات خویش ننمایند، مسئول قلمداد گردیده و می‌بایست عهده‌دار پرداخت خساراتی باشند که از عدم ایفای تعهدات قراردادی ایشان به طرف مقابل وارد آمده است. بر همین اساس قانونگذار ضمانت اجرایی را نیز در صورت عدم انجام تعهدات پیش‌بینی نموده است. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص وظایف موجر در مقابل مستاجر پرداخته شود.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

وظایف موجر در مقابل مستاجر

با انعقاد عقد اجاره، موجر و‌ مستاجر در مقابل یکدیگر دارای حقوق و تکالیفی می‌باشند که هر یک از آنان مطابق با قانون و هم‌چنین قرارداد اجاره ملزم به رعایت آن می‌باشند. در خصوص وظایف موجر در مقابل مستاجر می‌توان موارد ذیل را برشمرد:

1) یکی از اساسی‌ترین و مهم‌ترین وظایف موجر در مقابل مستاجر، تسلیم عین مستاجره به مستاجر می‌باشد. به دلالت ماده 476 قانون مدنی، موجر مکلف است که عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید و در صورت امتناع وی، مستاجر این حق قانونی را خواهد داشت تا با مراجعه به محکمه، الزام موجر به تسلیم عین مستاجره را درخواست نماید. شایان ذکر است که تسلیم عین مستاجره، باید به نحوی صورت پذیرد که مستاجر بتواند از منافع مورد نظر در عقد به بهترین شکل ممکن استفاده نماید فلذا صرف تحویل مورد اجاره کفایت ننموده و تسلیم می‌بایست به نحوی انجام گیرد که قابلیت انتفاع داشته باشد (مستند به ما‌ده 477 قانون مدنی)؛ بطور مثال، چنانچه شخص «الف» در مقام موجر اقدام به اجاره دادن ملک خود برای سکونت به شخص «ب» نموده است اما ملک مزبور، مخروبه بوده و به نحوی باشد که امکان سکونت و استفاده از آن برای شخص «ب» ممکن نباشد، موجر (شخص «الف») به تعهد خود مبنی بر تسلیم عین مستاجره به گونه‌ای که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر فراهم باشد، عمل ننموده است.

2) مطابق با مندرجات موجود در ماده 478 قانون مدنی، یکی از وظایف موجر در مقابل مستاجر رفع عیوب موجود در عین مستاجره می‌باشد. فلذا در صورتی که عین مستاجره دارای عیوبی باشد موجر مکلف به رفع عیوب به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، می‌باشد حال در فرضی که موجر اقدام تعمیر و رفع عیوب ننماید و عین مستاجره از این نظر دیگر قابل استفاده نبوده و برای مستاجر مزاحمت در استفاده از آن ایجاد شود، مقنن این حق را به وی داده است که قرارداد اجاره را فسخ نماید. فلذا چنانچه در زمان عقد، عین مستاجره دارای عیبی باشد که مانع انتفاع گردد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.

مطلب مرتبط: الزام موجر به تعمیرات اساسی یا کلی عین مستاجره چگونه است؟

3) انجام تعمیرات اساسی و پرداخت تمامی مخارجی که برای امکان استفاده از عین مستاجره ضرورت دارد، یکی دیگر از وظایف موجر در مقابل مستاجر می‌باشد (وفق ماده 486 قانون مدنی). فلذا تعمیرات و کلیه مخارجی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است، بر عهده موجر می‌باشد، مگر آنکه خلاف آن شرط شده باشد. منظور از تعمیرات اساسی در عین مستاجره مواردی اعم از تعمیرات مربوط به اسکلت بنا، تأسیسات اصلی آب و برق و گاز و ... می‌باشد. لازم به توضیح است که علی‌الاصول تعمیرات جزئی و ناشی از استعمال متعارف معمولاً بر عهده مستاجر می‌باشد.

مطلب مرتبط: نحوه الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک چگونه است؟

4) یکی دیگر از وظایف موجر در مقابل مستاجر، خودداری وی از هرگونه تعرض به منافع مورد اجاره است. مطابق اصول کلی قراردادها، موجر نمی‌تواند عملی انجام دهد که موجب سلب یا محدودیت انتفاع مستاجر شود. به دیگر سخن، موجر‌ نمی‌تواند اقداماتی را انجام دهد که باعث سلب آسایش و آرامش مستاجر باشد. مضاف بر آنکه مستنبط از ماده 488 قانون مدنی و هم‌چنین ماده 489 قانون اخیرالذکر چنان‌چه شخص ثالثی مدعی حقی نسبت به عین مستاجره شود به نحوی که مانع استفاده مستاجر باشد، موجر مکلف به رفع تعرض و دفاع از حق مستاجر است. در غیر این‌صورت، مستاجر این حق را دارد تا حسب مورد نسبت به مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام موجر به استرداد ودیعه چگونه است؟

مستندات قانونی مرتبط با وظایف موجر در مقابل مستاجر

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1402/982 شماره پرونده: 1402-76-982ح تاریخ نظریه: 1403/02/17

با توجه به ماده 498 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد»، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: الف- در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری و متعاقباً از جانب آن شخص به شخص دیگر و عدم تعیین تکلیف بین خریدار و فروشنده در خصوص وضعیت اجاره آن ملک؛ مستأجر مکلف به پرداخت اجاره‌بها به موجر خود می‌باشد یا به منتقل‌الیه دوم به عنوان مالک فعلی عین مستأجره؟ ب- چنانچه در یک بند از شروط ضمن عقد اجاره‌نامه استنادی قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره‌بها، مستأجر مکلف به پرداخت ده برابر اجاره‌بها به عنوان وجه‌ التزام در حق موجر خواهد بود، آیا چنین شرط و وجه ‌التزامی برای خریدار عین مستأجره یا منتقل‌الیه نهایی قابلیت استناد دارد؟ ج- چنانچه شرط و وجه ‌التزام مذکور در ظهر اجاره‌نامه و بدون ذکر متعهدله صورت پذیرفته باشد و مستأجر در حال حاضر مدعی شود این وجه التزام صرفاً در برابر موجر اولیه بوده است، آیا این امر در پاسخ به پرسش قبلی مؤثر است؟

الف و ب- مستفاد از ماده 498 قانون مدنی، انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی‌کند و با انتقال عین مستأجره به غیر، خریدار قائم‌مقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها به خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می‌شود و در واقع، انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده جانشین وی می‌شود و بر این اساس، تضمینات برقرار‌ شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال‌دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال‌گیرنده انتقال می‌یابد. همچنین در خصوص قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخیص مرجع رسیدگی‌کننده خسارت پیش‌بینی شده گزاف تلقی شود، تصویر نظریه شماره 3090/97/7 مورخ 1398/06/11 این اداره کل، جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود.

ج- از آنجا که تفسیر قرارداد و احراز قصد طرفین با مقام قضایی رسیدگی‌کننده است و پرسش به کیفیت مطرح شده نشأت‌گرفته از ابهام در مقررات نیست، مستند به ماده 2 دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب 1398/09/19، پاسخ‌گویی به آن از وظایف این اداره کل خارج است.