وظایف مالک ملک در مقابل مستاجر چیست؟

08 بهمن 1399 0 625
وظایف مالک ملک در مقابل مستاجر چیست؟

وظایف مالک ملک در مقابل مستاجر

با توجه به پیشرفتی که در دهه های اخیر در جامعه ما رخ داده است، شهرنشینی گسترش یافته است و بسیاری از روستاییان جهت یافتن شغل مناسب و داشتن درآمد کافی از روستا به شهر مهاجرت نموده اند و همین امر سبب گردیده نوعی از روابط استیجاری بنام رابطه موجر و مستاجر شکل بگیرد. با انعقاد قرارداد اجاره هر یک از مالک و مستاجر در مقابل یکدیگر دارای تعهدات و وظایفی می شوند که ملزم به رعایت آن می باشند و در صورت عدم انجام تعهدات خود، در مقابل دیگری مسئول می باشند که بر همین اساس قانونگذار ضمانت اجرایی را نیز در صورت عدم انجام تعهدات پیش بینی نموده است. در این مقاله سعی میگردد در خصوص وظایف مالک در مقابل مستاجر به تفصیل توضیح داده شود.

در ارتباط با وظایفی که مالک ملک در مقابل مستاجر دارد، میتوان بطور کلی اینگونه بیان نمود که مالک نمیتواند اقداماتی را انجام دهد که باعث سلب آسایش و آرامش مستاجر باشد اما موظف است در صورتی که ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، به وظایف خود عمل نموده و موانع را مرتفع نماید اما بطور کلی مالک نمیتواند با انجام اقداماتی، مزاحم زندگی مستاجر شود.

مطابق با قوانین موجود، اگر ملک استیجاری دارای ایراداتی باشد و به اصطلاح معیوب باشد و مالک به تعهد خود عمل ننموده و اقدام تعمیر و رفع آسیب ننماید و ملک از این نظر دیگر قابل سکونت نبوده و برای مستاجر مزاحمت در استفاده از ملک ایجاد شود، قانون این حق را به وی داده است که قرارداد اجاره را حتی بصورت یک جانبه و یک طرفه فسخ نماید. هم چنین اگر عیب موجود در خانه به حدی باشد که مستاجر نتواند بصورت جزئی یا کلی از ملک استفاده نماید، حق فسخ یکطرفه برای او متصور می باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه انجام تامین دلیل توسط مستاجر و تحویل کلید ملک به مالک

قانون مدنی مقرر نموده است که موجر (مالک) موظف است که شرایطی را در اختیار مستاجر قرار دهد تا او بتواند به نحو مطلوب از ملک استفاده نماید حال اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مالک موظف است که فورا عیوب ملک را برطرف نماید مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری میان طرفین صورت گرفته باشد.

بنابراین مالک نمیتواند مخل آرامش و آسایش مستاجر شود مگر اینکه در صورت عدم تعمیر ملک، ملک از بین برود که در اینصورت او موظف به رفع ایرادات موجود در ملک می باشد. همچنین یکی دیگر از وظایف مالک در برابر مستاجر، زمان تخلیه ملک است که مالک موظف است تا مبلغ ودیعه ای را که مستاجر به او پرداخت نموده است، به وی برگرداند و یا اینکه اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مالک ملزم به پرداخت هزینه هایی مانند شارژ ساختمان است اگر وی آن هزینه ها را پرداخت ننماید، مستاجر از اجاره بهای ماهیانه میتواند آن مبالغ را کسر نماید.

یکی دیگر از وظایف مالک ملک در برابر مستاجر این است که وی موظف می باشد که عین مستاجره را صحیح و سالم تحویل مستاجر دهد اگر وسایل موجود در ملک مانند کولر، شوفاژ و ... خراب باشد مستاجر میتواند با اطلاع موجر آن وسیله را تعمیر نموده و هزینه آن را از اجاره بها کسر نماید.

نکته قابل ذکر این است که اگر مالک در حین مدت قرارداد اجاره، ملک را به فرد دیگری انتقال دهد، قرارداد اجاره به قوت خود باقی است مگر اینکه در قرارداد خلاف این امر توافق و یا شرط شده باشد. هم چنین حتی اگر مالک در طول مدت اجاره بنا به نیاز شخصی، قصد داشته باشد که ملک را از مستاجر پس بگیرد، بدلیل آنکه اجاره یک عقد لازم است، مالک حق چنین کاری را نخواهد داشت و مستاجر تا پایان مدت اجاره میتواند در ملک سکونت داشته باشد.

مستندات قانونی مرتبط با وظایف مالک ملک در مقابل مستاجر

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/98/556 شماره پرونده: 98-3/1-556 تاریخ نظریه: 1398/08/08

اولا، برابر اطلاق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه یا سند یا وجه که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستاجر اخذ شده است می باشد؛ بنابراین تا زمانی که موجر مبلغ یا سند مزبور را به مستاجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستاجره به موجر وجود ندارد.

ثانیا، در فرض سؤال که مستاجر بابت وجه مذکور دعوای مستقل اقامه نموده و عین مستأجره را بابت طلب خود (محکوم به) توقیف کرده است، با توجه به اینکه صرف توقیف به معنای وصول محکوم به نیست تا زمانی که مبلغ ودیعه به مستاجر یا واحد اجرا پرداخت نشود، تحویل ملک از سوی واحد اجرا ممکن نیست.

بیشتر بخوانید: اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/98/1131 شماره پرونده: ح 1311-1/3-89 تاریخ نظریه: 1398/11/20

چنانچه منزل مسکونی که جزء مستثنیات دین مالک است در قبال ودیعه رهن به مستاجر تحویل شود و پس از انقضاء مدت عقد اجاره مالک بخواهد و دادگاه حکم به تخلیه هم زمان منزل وی با استرداد ودیعه را مسترد کند و مالک توانایی استرداد ودیعه را نداشته باشد آیا: 1-اجرای حکم تخلیه به صورت تعلیقی ممکن است یا خیر؟ 2-چنانچه مالک مدعی اعسار از استرداد ودیعه شود دعوای اعسار از استرداد مبلغ ودیعه قابلیت استماع دارد و یا اینکه این بخش رأی جزو لوازم لاینفک رأی است و قابلیت استماع ندارد.

1- برابر اطلاق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه یا سند یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستاجر اخذ شده است؛ بنابراین تا زمانی که موجر مبلغ یا سند مزبور را به مستاجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به موجر وجود ندارد.

2- با توجه به این که مهم ترین اثر صدور حکم راجع به دعوای اعسار از محکوم به، جلوگیری از بازداشت محکوم علیه است و در فرض سؤال حکم محکومیتی علیه موجر به پرداخت مبلغ ودیعه صادر نشده است تا امکان اعمال ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1394 فراهم باشد، لذا دعوای اعسار از پرداخت مبلغ ودیعه قابلیت استماع ندارد؛ اما در هر حال اجرای حکم تخلیه با عنایت به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر است.


امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.

جهت اخذ مشاوره، می توانید به بخش مشاوره حقوقی مراجعه نمایید.

درخواست مشاوره

افزودن دیدگاه

امتیاز شما :

دیدگاه کاربران

دیدگاهی ثبت نشده است.
تماس با وکیل