نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

قانونگذار شرایطی را مقرر نموده است که بموجب آن، زمانی که موعد قرارداد اجاره پایان یافته و قرارداد اجاره میان طرفین تمدید نگردیده است، اگر پس از انقضای مدت مذکور، مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه امتناع نماید، در اینصورت موجر می تواند دعوایی را تحت عنوان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مطرح نماید. لازم به توضیح است که اجرت المثل پولی است که به جهت عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و متصرف و عدم اجازه در استفاده از آن، می بایست توسط متصرف پرداخت گردد. اگر موجر بعد از انقضای مدت اجاره، اجازه تصرف به مستاجر را نداده باشد، عین مستاجره چه استفاده شده و چه استفاده نشده باشد، موجر مستحق دریافت اجرت المثل خواهد بود. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف عین مستاجره

نکات مهم در طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

1- جهت مطالبه اجرت المثل ایام تصرف موجر می بایستی بعنوان خواهان دعوا، دادخواستی را بر علیه مستاجر بعنوان خوانده دعوا مطرح نماید. دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت نموده و پس از استماع اظهارات طرفین، در صورت محق دانستن موجر به دریافت اجرت المثل، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده و کارشناس پس از بررسی و ارزیابی، اجرت المثل ملک را با توجه به موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید. مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد. دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

2- بعد از منقضی گردیدن مدت اجاره، اگر مستاجر با اجازه موجر، ملک را در تصرف داشته باشد، زمانی مکلف به پرداخت اجرت المثل می شود که از ملک استفاده نموده باشد اما اگر بدون اذن موجر، ملک را در تصرف داشته باشد، تحت هر شرایطی مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود (مستنبط از ماده ۴۹۴ قانون مدنی). حال اگر موجر بعد از پایان مدت اجاره، سکوت نموده و تقاضای تخلیه نکند، این سکوت، اذن محسوب گردیده و مستاجر، غاصب نخواهد بود.

3- یکی از شرایط تحقق اجرت المثل ایام تصرف، آن است که در قرارداد اجاره، خسارت وجه التزام روزانه یا ماهیانه تعیین نشده باشد چراکه اجرت المثل و وجه التزام با یکدیگر قابل جمع نمی باشند و طرفین در زمان انعقاد قرارداد، میزان خسارت را با توافق یکدیگر تعیین نموده و آن را جایگزین اجرت المثل قرار داده اند.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد چگونه است؟

4- پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت المثل و قطعیت آن، اجرائیه صادر و پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می گردد. در اینصورت موجر با صدور اجرائیه به همان میزان از اموال مستاجر را توقیف می نماید و در صورتی که اموالی از او شناسایی نگردید، حکم جلب او صادر می شود و تا زمانی که مستاجر مبلغ را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار ندهد، در حبس می ماند. موجر میتواند مبلغ ودیعه را نیز توقیف نماید تا پس از صدور رای اجرت المثل ایام تصرف، آن مبلغ را از ودیعه دریافت نماید.

بیشتر بخوانید: اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

5- مستنبط از مواد 503 و 504 قانون مدنی، اگر مستاجر با اجازه موجر در مورد اجاره، احداث بنا نموده یا درخت کاشته باشد، بعد از پایان مهلت اجاره، موجر نمی تواند آنها  را تخریب کند و در صورت پس گرفتن ملک، می بایست اجرت المثل بنا یا درخت را بصورت ماهیانه یا سالیانه به مستاجر دهد مگر اینکه صورت دیگری توافق شده باشد اما اگر احداث بنا یا کاشت درخت، بدون اجازه موجر باشد، هم موجر و هم مستاجر می توانند قلع و قمع آن را از دادگاه بخواهند مگر آنکه نحو دیگری توافق شده باشد.

بیشتر بخوانید: قانون روابط موجر و مستاجر 76

6- یکی از موارد مهم در طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف آن است که موجر مبلغ ودیعه را به حساب مستاجر یا حساب دادگستری واریز نموده باشد حال اگر بعد از پایان مهلت اجاره، یا با صدور دستور تخلیه، موجر از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری نماید، مستاجر می تواند تا اخذ ودیعه از تخلیه عین مستاجره خودداری نموده و موجر مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تاخیر در تخلیه نخواهد بود.