نحوه طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

زمانی که مالک یا مالکین مشاعی قصد تفکیک ملک خود را داشته باشند، می بایست به دفترخانه مراجعه نمایند و‌ نقشه تفکیکی مصوب شهرداری و مدارک مالکیت خود را ارائه بنمایند. دفترخانه مزبور این مدارک را به همراه درخواست به اداره ثبت ارسال می نماید. اداره ثبت ضمن تعیین وقت، نماینده اداره ثبت و مهندس نقشه بردار را به محل ملک اعزام می نماید تا ملک را بازدید نمایند. پس از بازدید از ملک، صورت جلسه ای توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار تهیه می شود که حاوی حدود و مشخصات ملک، قسمت های مشاعی و اختصاصی، طبقات، تعداد پارکینگ ها، تعداد واحدها و ... است که بدان صورت مجلس تفکیکی می گویند. لازم به توضیح است که جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی، ابتدا لازم است که پایان کار از شهرداری اخذ گردد. در مواردی که فروشنده ملک نوساز، بنا به دلایلی از گرفتن صورت مجلس تفکیکی، و به طور وضوح سند تفکیکی امتناع ورزد، خریدار ملک می تواند بر اساس مبایعه تنظیم شده فی مابین، وی را ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

جهت طرح دعوا مبنی بر الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، خواهان دعوا در وهله اول می بایست قراردادی مبنی بر خرید ملک که نشان دهنده مالکیت وی باشد را به دادگاه ارائه نماید. مضاف بر آنکه پیش از طرح این دعوا یا همزمان با آن، می بایست پایان کار اخذ یا الزام به اخذ آن نیز در دادخواست تقدیمی قید شده باشد. نکته دیگر آنکه متعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکی، می بایست از انجام این تعهد ظرف مهلت مقرر تخلف نموده باشد. ناگفته نماند که صورت مجلس تفکیکی در خصوص ملکی صادر می شود که قابلیت تفکیک داشته باشد.

مطلب مرتبط: دعوای الزام به اخذ پایان کار چگونه است؟

نکات مهم در خصوص دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

1- دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی یک دعوای غیرمالی است که هزینه دادرسی آن، مطابق با دعاوی غیرمالی پرداخته می شود. ضمن آنکه دادگاه صالح جهت طرح این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

2- در قرارداد مشارکت در ساخت و یا پیش فروش نیز سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهد خود در مبایعه نامه، ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهند بود. در درجه نخست اخذ صورت مجلس تفکیکی وظیفه مالک رسمی ملک است؛ اما در مواردی ممکن است شخص دیگری در قالب قرارداد (مبایعه نامه، مشارکت در ساخت و ...) که با خواهان منعقد کرده است، متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد. همچنین بهتر است علاوه بر مالک رسمی ملک، متعهد نیز طرف دعوی قرار گیرد. در این دعوا هر شخصی که از صدور صورت مجلس تفکیکی نفع می برد می تواند دعوا را مطرح نماید. خوانده اصلی این دعوا، مالک و یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکوم به اخذ صورتمجلس تفکیکی می شود، مالک رسمی است، نه شخصی که در قرارداد تعهد به اخذ صورت مجلس داده است. در این ارتباط اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/1400/299مورخه 1400/04/19 در پاسخ به سوال "«الف» به عنوان مالک رسمی قطعه زمینی، قرارداد مشارکت در ساخت با «ب» منعقد می کند و «ب» متعهد به احداث ساختمان می شود و در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت مالکیت هر یک از مالک و سازنده مشخص می شود. چنانچه سازنده یکی از واحدهای متعلق به خود را به «ج» منتقل کند و «ج» دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را علیه «الف» و «ب» اقامه کند، با فرض عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، کدام یک از خواندگان (مالک رسمی یا سازنده) به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی محکوم می شوند؟" چنین بیان داشته است: «در فرض سؤال با توجه به متن قرارداد مشارکت در ساخت و تعهدات هر یک از مالک و سازنده، دادگاه حسب مورد در خصوص دعوای خریدار ثالث مبنی بر الزام مالک و سازنده به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مورد حکم مقتضی صادر می کند.»

3- اگر ملکی بصورت نیمه کاره رها شده باشد و سازنده اقدام به تکمیل و ساخت ننماید، از آنجایی که الزام به تکمیل و ساخت ملک مقدم بر اخذ صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و تنظیم سند رسمی است، خواهان دعوا می بایست به همراه خواسته های الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و تنظیم سند رسمی، خواسته الزام به تکمیل و تحویل ملک را نیز مطرح نماید.

مطلب مرتبط: نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

4- خواهان دعوا جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی در وهله اول پیش از مراجعه به اداره ثبت، می بایست نقشه تفکیکی مصوب شهرداری که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری بدان اشاره شده است را اخذ نماید. این نقشه در محدوده روستاها مطابق با آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهر و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱ به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می رسد.

5- پس از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده، خواهان (محکوم له) می تواند طی درخواستی، تقاضای اجرای حکم صادر شده را بنماید و پس از صدور اجرائیه، به خوانده (محکوم علیه) ابلاغ می شود که نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید. در صورت بی توجهی وی به دستور قضائی، دادگاه به استناد به ماده ۴۱ قانون اجرای احکام مدنی و هم چنین ماده ۱۴۵ همان قانون، نماینده ای را معرفی می نماید تا به جای محکوم علیه حاضر شده و صورت مجلس تفکیکی را امضاء نماید.

6- خواهان دعوا جهت طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی می بایست در ستون خواسته دادخواست خود، شماره پلاک سند مادر را نیز درج نماید. اگر پس از تفکیک ملک و صدور سند مالکیت مفروزی مشخص شود که اشتباهی در تنظیم برگ صورت مجلس تفکیکی رخ داده است، ذینفع می بایست دعوای اصلاح صورت مجلس تفکیکی را بطرفیت مالک قبلی و مالک فعلی ملک مطرح نماید. 

7- اگر ملکی در رهن یا بازداشت باشد، خواهان می تواند دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را مطرح نماید و ضرورتی ندارد که بانک طرف دعوا قرار بگیرد اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ملک با حفظ حقوق بانک منتقل خواهد شد.