اعتراض به عملیات اجرایی ثبت چگونه است؟

دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

قانونگذار بنا به برخی از جهات و مصالح، من جمله کاستن حجم پرونده ها در دادگستری و هم چنین بالا بردن سرعت عمل در رسیدگی، بعضی از اسناد را لازم الاجرا معرفی نموده است تا براساس آن، طلبکار این حق را داشته باشد تا بدون مراجعه به دادگاه، از طریق اجراییات ثبت، تقاضای صدور اجرائیه و اجرای مفاد سند را نماید. گاهی اوقات ممکن است که در روند اجرای عملیات ثبتی، تخلف یا اشتباهی از سوی کارمندان اجرای ثبت صورت بگیرد و یا آنکه فردی نسبت به مالی که در اجرای ثبت، توقیف شده، ادعای مالکیتی نماید. در اینصورت بحث دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به میان می آید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

پس از آنکه اجرائیه ثبتی از سوی مراجع ذی صلاح اعم از دفتر ازدواج، دفتر اسناد رسمی و ... وفق مواد ۱۴ الی ۲۰ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا صادر می گردد، به بدهکار ابلاغ می شود تا او مطابق با ماده 21 همان آیین نامه ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به پرداخت بدهی خویش، اقدام نماید. اگر بدهکار یا همان محکوم علیه، نسبت به پرداخت بدهی، اقدامی ننماید، اجرای ثبت، اقدامات مقتضی من جمله توقیف حساب های بانکی محکوم علیه، توقیف املاک، ممنوع الخروجی وی و ... را انجام می دهد. انجام این مراحل تقریباً همانند روند اجرای حکم در دادگاه می باشد. 

گاهی اوقات ممکن است که شخص ثالثی نسبت به روند عملیات اجرایی ثبت، معترض بوده و بر همین اساس، اعتراضی را مطرح نماید. بطور مثال ملکی که سند آن بنام بدهکار است، در اجرای ثبت توقیف می شود اما شخص ثالثی مدعی این امر می گردد که سابقاً این ملک را طی یک مبایعه نامه، بصورت عادی از بدهکار، خریداری نموده است اما بدلیل آنکه تاکنون تنظیم سند بنام ثالث، صورت نگرفته بوده است، اجرای اسناد رسمی، این ملک را توقیف نموده است. در اینصورت شخص ثالث که مدعی خرید ملک است، نسبت به عملیات اجرایی مامورین اجرا، اعتراضی را مطرح می نماید. ناگفته نماند که شخص بدهکار نیز بنا به دلایلی اعم از مستثنیات بودن اموال توقیفی، توقیف مال بیش از مبلغ مندرج در اجرائیه و‌ ... می تواند نسبت به عملیات اجرایی ثبت، معترض باشد.

بیشتر بخوانید: ابطال مزایده ثبتی چگونه است؟

مرجع صالح در دعوای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت 

رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی ثبت از سوی هر شخصی اعم از ثالث، بدهکار و ... در صلاحیت رییس اداره ثبت محل است. در این صورت اگر شخصی به تصمیم رییس ثبت معترض باشد، می تواند مستند به بند 8 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ظرف ده روز، به نظر رئیس ثبت در هیات نظارت اعتراض نماید. ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا چنین مقرر نموده است:

«عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌ تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌ شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌ توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و رسیدگی شود.»

همانگونه که فوقاً عرض گردید، اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، ممکن است که از سوی بدهکار بنا به دلایلی اعم از مستثنیات بودن مال توقیف شده و ...  صورت بگیرد در این شرایط مرجع صالح در رسیدگی به این اعتراض، رییس اداره ثبت محل می باشد اما اگر اعتراض به عملیات اجرایی، توسط شخص ثالث صورت پذیرفته باشد، دو فرض ذیل قابل تصور است:

الف) شخص ثالث با استناد به یک سند رسمی نسبت به عملیات اجرایی، اعتراض می نماید. در این صورت نیز رییس اداره ثبت، نسبت به اعتراض رسیدگی نموده و تصمیم مقتضی را اتخاذ می نماید. 

ب) شخص ثالث با استناد به یک سند عادی نسبت به عملیات اجرایی، اعتراض می نماید. سابقاً در خصوص این مورد (اعتراض با استناد به یک سند عادی) اختلاف نظر وجود داشت. بطور مثال یک ملکی بصورت رسمی، بنام بدهکار است و اجرای ثبت در راستای روند اجرایی، ملک را توقیف می نماید. حال شخص ثالثی با استناد به یک برگ مبایعه نامه دست نویس، مدعی خرید آن ملک می گردد. عده ای از حقوقدانان معتقد بودند که در این شرایط، رییس اداره ثبت نسبت به این اعتراض، تصمیم گیری نخواهد نمود و مرجع صالح، دادگاه می باشد از طرفی دیگر عده ای معتقد بودند که وفق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مطلقاً رییس اداره ثبت، صالح به رسیدگی نسبت به اعتراض به عملیات اجرایی ثبت است و هیچ تفاوتی میان سند عادی با سند رسمی در این خصوص، وجود ندارد. سرانجام جهت جلوگیری از رسیدگی های مختلف و به منظور ایجاد یک رویه واحد، رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۲۶-۰۹-۱۳۹۸ توسط هیات عمومی دیوانعالی کشور، موضوع را در صلاحیت رییس اداره ثبت دانست. نکته مهم آنکه بدین گونه از رای وحدت رویه مورد اشاره استنباط می گردد که شخص ثالثی که نسبت به عملیات اجرایی معترض است این حق را دارد که در وهله اول ادعای خود را در دادگاه صالح ثابت نموده و همزمان نیز تقاضای صدور دستور موقت نسبت به عملیات اجرایی ثبت را نماید و در صورتی که رای به نفع وی صادر شود، با در دست داشتن حکم قطعی بر مبنای اثبات مالکیت خویش، اعتراض به عملیات اجرایی ثبت را به رییس اداره ثبت محل تسلیم نموده تا رییس اداره ثبت با استناد به حکم قطعی صادر گردیده از دادگاه، بهتر بتواند اتخاذ تصمیم نماید.