نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

گاهی اوقات ممکن است که فردی بر مبنای یک مبایعه نامه عادی اقدام به خرید یک ملکی نماید که آن ملک، در رهن بانک بوده و بنا به هر دلیلی در رهن بودن یا نبودن ملک در مبایعه نامه موصوف اعلام شده یا نشده باشد. حال این سوال ممکن است بر ذهن متبادر گردد که آیا در این صورت خریدار می تواند در مورد مال در رهن، الزام فروشنده را مبنی بر تنظیم سند رسمی ملک خواستار گردد؟ در این مقاله به بررسی چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن می پردازیم.

در ‌پاسخ به سوال فوق الذکر، نکته قابل توجه این است که در مساله به رهن قرار دادن ملک، خود ملک دارای موضوعیت مالی می باشد بدین نحو که آنچه که اهمیت دارد ملک است که در رهن بانک قرار گرفته و مرتهن می تواند از محل آن، مطالبات خود را برداشت نماید و این مورد هیچ گونه ارتباطی به شخصیت مالک یا راهن نداشته و ندارد.

بنا بر توضیحات فوق می توان اینگونه استدلال نمود که اگر الزام به تنظیم سند رسمی ملک بنام شخص ثالث (خریدار) همراه با حفظ حقوق مرتهن (بانک) باشد، هیچگونه مشکلی بوجود نخواهد آمد چراکه قاعدتاً در این حالت هیچ لطمه ای به حقوق مرتهن وارد نخواهد آمد به همین جهت در طرح چنین دعوایی توصیه می گردد که خواسته تقدیمی در دادخواست، تحت عنوان «تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک بنام خریدار با حفظ حقوق مرتهن» مطرح گردد. بنابراین اگر دادخواست با چنین کیفیتی مطرح گردد، لزومی ندارد که نام مرتهن نیز در دادخواست قید گردد چراکه طرح چنین دعوایی با این شرایط، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی آورد النهایه نیازی به حضور او در دادگاه و دفاع از حقوق خود نمی باشد. هیات عمومی دیوان عالی کشور در تاریخ 30-03-1402 طی رای وحدت رویه شماره 832 در این ارتباط بیان داشته است:

نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تامین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620ـ 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد. بنا به مراتب، رای شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

مطلب مرتبط: نحوه الزام به فک رهن چگونه می باشد؟

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/98/19 شماره پرونده: 98-127-19 ح تاریخ نظریه: 1398/08/11

«الف» به عنوان مالک و همچنین راهن، مال مرهونه خویش را در قالب بیع به «ب» واگذار و متعهد به تنظیم سند می گردد متعاقباً نسبت به تنظیم سند اقدام ننموده و «ب» نسبت به تقدیم دادخواست تنظیم سند اقدام می نماید دادگاه نسبت به استعلام از مرتهن در خصوص رضایت وی به تنظیم سند با حفظ حقوق وی مرتهن استعلام می نماید که مرتهن اعلام می دارد حتی با شرط حفظ حقوق وی رضایتی به تنظیم سند ندارد. 1- در فرض مذکور و با وصف عدم رضایت مرتهن آیا دادگاه می تواند حکم به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را صادر نماید؟ 2- چنانچه معامله صورت گرفته راجع به مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن ولیکن بدون اخذ اذن از وی می باشد آیا مرتهن می تواند نسبت به قرارداد مذکور خدشه نموده و آن را رد نماید؟ 3- در معاملات این گونه بررسی موضوع حفظ حقوق مرتهن و رعایت حقوق وی بر عهده چه کسی است و قول چه شخصی مقدم است مرتهن یا راهن یا خریدار؟ 4- در فرضی که مرتهن مدعی باشد حقوق وی حفظ نشده و خریدار و فروشنده مدعی باشند حقوق وی حفظ گردیده و دادگاه ادعای خریدار و فروشنده را احراز نماید آیا بدون رضایت مرتهن امکان تنظیم سند فراهم است؟

مستفاد از ماده 793 قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان گونه که در رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1371 هیات عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آن جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رای اصراری شماره 31 مورخ 11/12/1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آنچه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنان چه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی شود و تقدم قول هر یک بر دیگری نیز منتفی است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/98/281شماره پرونده: 98-127-281 ح تاریخ نظریه: 1398/04/15

چنانچه خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را به طرفیت شخص الف فروشنده و بانک مطرح کند با توجه به اینکه از سوی بانک اقدامی نمی بایست در اجرای حکم صادره انجام پذیرد نحوه اظهارنظر نفیا یا اثباتا در خصوص خوانده ردیف دوم بانک توسط دادگاه چگونه است؟

در فرض استعلام که بانک (مرتهن) نیز طرف دعوا قرار گرفته است، چنانچه حکم بر محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی انتقال ملک با حفظ حقوق مرتهن (بانک) صادر شود، صرف همین اعلام دادگاه راجع به حفظ حقوق بانک (مرتهن) کافی است و در هر حال به نظر می رسد غیر از رای اعلامی فوق الاشعار در خصوص مرتهن دادگاه با تکلیف دیگری مواجه نیست.

بیشتر بخوانید: اعلام بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/98/1182 شماره پرونده: 98-127-1182 ح تاریخ نظریه: 1398/08/18

احتراما مستدعی است ارشاد فرمائید: در دعوای الزام به تنظیم سند انتقال با حفظ حقوق مرتهن آیا آپارتمانی که در رهن بانک می باشد آیا بانک نیز می بایست جزء خواندگان قرار گیرد یا خیر؟ چنانچه بانک به صراحت عدم رضایت خود را اعلام دارد رضایت یا عدم رضایت مرتهن در صدور حکم به نفع خواهان چه تاثیری دارد.

اولاً، مستفاد از ماده 793 قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان گونه که در رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1371 هیات عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آن جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رای اصراری شماره 31 مورخ 11/12/1377 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آن چه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنان چه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی شود. ثانیاً، هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رای نیست؛ در نهایت رای با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود.