نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار

نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار

گواهی پایان کار برگه ای است که نشان دهنده اتمام ساخت و ساز ساختمان می باشد. فی الواقع گواهی پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان بر اساس تقاضای مالک ساختمان یا سازنده ملک، توسط شهرداری بر مبنای عدم خلاف ساختمان و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می شود. گواهی پایان کار در واقع تایید کننده پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی می باشد. جهت صدور پایان کار، مالک ملک یا سازنده ملک، بعد از تکمیل ساخت، طی درخواستی از شهرداری منطقه، تقاضا می نماید تا بعد از بازدید ساختمان و احراز تطابق ساخت و ساز با قوانین شهرسازی، گواهی پایان کار را صادر نماید. صدور گواهی پایان کار به منزله رعایت تمام اصول و مقررات شهرسازی از نظر شهرداری و اداره راه و شهرسازی و ... می باشد. در بعضی مواقع ممکن است که فروشنده بنا به دلایلی از اخذ پایان کار امتناع ورزد، بدین جهت می بایست دعوای الزام به اخذ پایان کار مطرح شود. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

نکات مهم در طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار

1- جهت طرح دعوا مبنی بر الزام به اخذ پایان کار، مستنبط از ماده ۲۳۷ قانون مدنی، می بایست اولاً رابطه قراردادی میان خواهان دعوا (کسی که از صدور گواهی پایان کار نفع می برد مثل خریدار ملک) و خوانده دعوا (کسی که اخذ پایان کار قانوناً بر عهده او می باشد مانند مالک ملک یا سازنده ملک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک. در مواردی که شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع می نماید، خوانده دعوا، شهرداری می باشد.) وجود داشته باشد. ثانیاً فروشنده در مقام متعهد از اخذ پایان کار امتناع ورزد. ثالثا مهلت تعیینی منقضی گردیده و‌ متعهد اقدام به اخذ پایان کار ننموده باشد.

2- دعوای الزام به اخذ پایان کار یک دعوای غیرمالی بوده که هزینه آن نیز بر همین اساس پرداخت می شود و خواهان دعوا جهت طرح این دعوا می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید.

3- اگر بعد از بازدید کارشناسان شهرداری، ملک فاقد تخلفات ساختمانی باشد، با پرداخت عوارض، گواهی پایان کار صادر می شود اما اگر ملک دارای تخلفات ساخت باشد، موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع داده می شود که معمولاً منتج به پرداخت جریمه می شود. پس از پرداخت جریمه، گواهی پایان کار صادر می شود.

4- اگر شهرداری تخلف نماید و گواهی پایان کار را صادر ننماید، دعوای الزام به اخذ پایان کار بطرفیت شهرداری نیز مطرح شده که مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دیوان عدالت اداری می باشد.

5- تا زمانی که پایان کار گرفته نشود، نمی توان اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نمود. کسی که مالک اصلی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان محکوم می گردد. بعلت آنکه دعاوی اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی، مرتبط با هم هستند، همه آنها را می توان ضمن یک دادخواست مطرح نمود.

6- اگر ملکی بصورت نیمه کاره رها شده باشد و سازنده اقدام به تکمیل و ساخت ننماید، از آنجایی که در مورد بناهای نیمه کاره، گواهی پایان کار صادر نمی شود، توصیه می گردد که خواسته الزام به تکمیل و تحویل ملک نیز مطرح شود.

7- جهت صدور سند رسمی در ابتدا می بایست ملک تکمیل شده، گواهی پایان کار و متعاقباً صورت مجلس تفکیکی صادر شود، فلذا بهتر است که هر 4 خواسته طی یک دادخواست مطرح شود.

8- اگر ملکی در رهن یا بازداشت بوده باشد، این امر مانع صدور پایان کار نیست و ضرورتی هم ندارد که در صورت در رهن یا بازداشت بودن، بانک طرف دعوا قرار گیرد اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توصیه می گردد که بانک طرف دعوا قرار گیرد.

9- در فرضی که فروشنده به خریدار جهت اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی وکالت اعطا نموده باشد، می بایست به قصد مشترک طرفین رجوع نمود اگر قصد مشترک طرفین، عدم مسئولیت فروشنده در انجام امور فوق باشد، تعهد فروشنده در این خصوص از بین میرود که حتما لازم است به مدت اعتبار وکالت نیز توجه شود.

10- اگر در طی یک قرارداد پیش فروش، سازنده ملک را فروخته باشد، خریدار جهت طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار می بایست هم مالک و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد چراکه دادگاه مالک را ملزم به اخذ پایان کار از شهرداری می نماید و سازنده نیز محکوم به پرداخت خسارات می شود. حتی اگر سازنده از مالک، وکالت کاری هم داشته باشد باز هم مالک ملک است که بعنوان اصیل متعهد اصلی در اخذ پایان کار می باشد.