نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع

نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع

یکی از آثار مهم عقد بیع، الزام فروشنده به تسلیم مبیع (مورد معامله) می‌باشد (وفق بند 3 ماده 362 قانون مدنی). چراکه به محض انعقاد عقد بیع، مشتری، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می‌گردد. به همین خاطر، فروشنده نمی‌تواند بدون هیچ علت قانونی، از تسلیم مبیع به خریدار امتناع نماید. حال چنانچه میان طرفین قرارداد، توافقی در خصوص زمان تسلیم مبیع نشده باشد، این تسلیم فوری خواهد بود. قانونگذار در ماده 367 قانون مدنی در تعریف تسلیم بیان داشته است: «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از‌ استیلاء مشتری بر مبیع.» نکته مهم و قابل ذکر آن است که فروشنده نه تنها مکلف به تسلیم خود مبیع است بلکه مکلف است تمامی اجزاء و توابع مبیع (مانند سوییچ یدک خودرو) را نیز تحویل و تسلیم خریدار نماید (وفق ماده ۳۸۳ قانون مدنی). حال اگر فروشنده بدون هیچ علت قانونی، از ایفای تعهد خود مبنی بر تسلیم مبیع امتناع نماید، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

شرایط طرح دعوای الزام به تحویل مبیع

جهت طرح دعوای الزام به تحویل مبیع لازم است که اولاً عقد بیعی میان طرفین منعقد گردیده باشد. ثانیاً مبیع به مشتری تحویل نداده شده باشد. ثالثاً زمان تحویل مبیع منقضی گردیده باشد و فروشنده مبیع را تحویل نداده باشد. نکته قابل ذکر آن است که فروشنده نمی‌تواند به بهانه عدم پرداخت ثمن، از تسلیم مبیع امتناع نماید چراکه به محض انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع می‌گردد مگر آنکه فروشنده تحت برخی شرایط مورد نظر مقنن، به حق حبس استناد نموده باشد. 

نکته دیگر آنکه دعوای الزام به تحویل مبیع یک دعوای مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن، بر حسب منقول یا غیرمنقول بودن مال موضوع دعوا، پرداخت می گردد. خوانده این دعوا، فروشنده قرارداد می‌باشد چراکه وی بعنوان بایع، ملزم به تسلیم مبیع می‌باشد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام به تحویل مبیع، اگر مال، منقول باشد، وفق مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد عقد یا محل اجرای قرارداد می‌باشد اما اگر مال، غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع مال، صالح به رسیدگی خواهد بود.

مطلب مرتبط: الزام به انجام تعهد به چه معناست؟

نکات مهم در دعوای الزام به تحویل مبیع

1- تسلیم مبیع به خریدار می‌بایست به طریقی انجام گیرد که از نظر عرفی، خریدار بر مبیع مسلط شده باشد و بتواند از آن استفاده نماید بطور مثال تسلیم یک خانه با دادن کلید آن می‌باشد. زمانی که مبیع بصورت عین معین باشد مانند یک زمین، تسلیم آن به خریدار، در زمره ایفای تعهدات فروشنده است اما اگر مبیع بصورت کلی (مانند 100 کیلوگرم برنج) یا کلی در معین (مانند 10 کیلوگرم از 100 کیلوگرم برنج) باشد، در این حالت، با تسلیم مبیع به خریدار، همزمان انتقال مالکیت به وی نیز صورت می‌گیرد.

2- در فرضی که هنوز سند رسمی ملک بنام خریدار منتقل نگردیده باشد و خریدار دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح نموده باشد، برخی از حقوقدانان معتقدند که در ارتباط با املاک ثبتی، تا زمانی که ملک رسماً بنام خریدار منتقل نگردیده باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع قابلیت استماع ندارد اما می‌توان با استناد به رویه قضایی موجود و هم‌چنین مستند به مواد مندرج در قانون مدنی، اینگونه بیان نمود که دو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تسلیم مبیع هیچ ملازمه‌ای با یکدیگر ندارند و اگر وقوع عقد بیع توسط دادگاه محرز شده باشد، دادگاه می‌تواند حکم به تسلیم مبیع را صادر نماید. در مجموع توصیه می‌گردد جهت طرح بهتر دعوا و متعاقباً احقاق حقوق خواهان، هر دو دعوا همزمان مطرح گردد.

3- گاهی اوقات ممکن است که سابقاً طی یک توافقی، مبیع به تصرف خریدار درآمده بوده باشد در این‌صورت دیگر نیازی به قبض جدید وجود ندارد و مشتری در مقام مالک مال، می‌تواند مورد معامله را حتی بدون اجازه فروشنده، قبض نماید البته ناگفته نماند که این مورد فقط در خصوص مبیع بصورت عین معین جاری است و در مبیع بصورت کلی یا کلی در معین این اقدام غاصبانه تلقی می‌گردد چراکه در این دو‌ نوع از مبیع، انتقال مالکیت به خریدار پس از تعیین مصداق صورت خواهد گرفت.

حال در فرضی که فروشنده، مبیع را از فردی خریداری نموده است اما هنوز مبیع به تسلیم وی در نیامده باشد، خریدار جهت طرح دعوای الزام به تسلیم مبیع لازم است که هر دو طرف (هر دو فروشنده معامله اول و دوم) را طرف دعوا قرار دهد تا مبیع در ید هر یک از آنها که باشد، تحویل خریدار داده شود. در ارتباط با خواندگان دعوای تحویل و تسلیم مبیع، شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9309980011100727 مورخه 05-12-1394 بیان داشته است: «دعوای تحویل و تسلیم مبیع، هم باید به طرفیت فروشنده قراردادی و هم مالک رسمی اقامه شود.»

4- توصیه می‌گردد که در مبایعه‌نامه، میان خریدار و فروشنده در خصوص عدم تسلیم مبیع در موعد مشخص گردیده، خسارتی تعیین گردد تا چنانچه فروشنده اقدام به تسلیم مبیع ننمود، خریدار بتواند علاوه بر الزام وی به تسلیم مبیع، مطالبه خسارت نماید. حال اگر خسارت قراردادی (وجه التزام) در این خصوص تعیین نگردیده باشد، خریدار این حق را خواهد داشت که وفق ماده 226 قانون مدنی، مطالبه خسارت نماید. حال اگر بنا به هر علتی مشخص شود که امکان تسلیم مبیع برای فروشنده وجود ندارد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت. نکته مهم آن است که قدرت بر تسلیم در زمان تحویل مبیع، ملاک است نه زمان انعقاد عقد.

مستنبط از ماده 372 قانون مدنی، اگر فروشنده نسبت به بخشی از مبیع (مورد معامله) قدرت بر تسلیم داشته باشد و‌ نسبت به بخشی دیگر قدرت بر تسلیم نداشته باشد، عقد بیع نسبت به آن بخشی که قدرت بر تسلیم در خصوص آن وجود دارد، صحیح و‌ نسبت به قسمت دیگر باطل خواهد بود.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد چگونه است؟

5- گاهی اوقات ممکن است که پیش از آنکه مبیع به تسلیم خریدار در آید، بدون آنکه تقصیری متوجه فروشنده باشد، مبیع در ید وی تلف شود، در این حالت، مستنبط از ماده 387 قانون مدنی، بیع منفسخ می‌گردد و ثمن به خریدار عودت داده می‌شود. ناگفته نماند که این فرض در صورتی که مبیع، کلی باشد، مصداقی ندارد چراکه در مبیع کلی، پیش از تعیین مصداق، انتقال مالکیتی صورت نمی‌گیرد.

6- همانگونه که در ابتدای مقاله نیز عرض گردید، فروشنده نه تنها مکلف به تسلیم خود مبیع است بلکه مکلف است تمامی اجزاء و توابع مبیع (مانند سوییچ یدک خودرو) را نیز تحویل و تسلیم خریدار نماید (وفق ماده ۳۸۳ قانون مدنی). توابع مبیع به اشیایی گفته می‌شود که داخل در مبیع بوده و برای استفاده از مبیع، وجود آنها ضرورت دارد مانند آنکه در فروش یک خانه، آب، برق و‌ گاز جزء توابع مبیع می‌باشند.

7- اصطلاح حقوقی که به کرات در معاملات میان مردم از آن استفاده می‌شود، بحث استفاده از حق حبس قراردادی است. حق حبس بمعنای این است که هر یک از خریدار و فروشنده می‌توانند از پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع خودداری کنند تا طرف مقابل به تعهد خویش عمل نماید مگر آنکه مبیع یا ثمن موجل (وعده‌دار) باشد که در این‌صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال بود، می‌بایست تسلیم گردد. (مستنبط از ماده 377 قانون مدنی)

نکته قابل ذکر آن است که اگر مبیع و ثمن هر دو موجل اما در یک تاریخ واحد باشند، حق حبس در این حالت نیز قابل تحقق است. ناگفته نماند در صورتی که مبیع یا ثمن دارای اجل (مهلت) باشند، برای آن کسی که مهلت برای تسلیم مبیع یا پرداخت ثمن ندارد، حق حبس از بین می‌رود هم‌چنین در فرضی که یکی از طرفین با میل و اختیار خود، به تعهد خویش عمل نموده باشد، حق حبس وی نیز از بین خواهد رفت.

مطلب مرتبط: نمونه رای در خصوص اصل همبستگی تعهدات

8- مساله مهم دیگری که این روزها به کرات در محاکم مشاهده می‌گردد آن است که در دعوای الزام به تسلیم مبیع، فروشنده بیان می‌دارد که به جهت آنکه خریدار، ثمن را پرداخت نکرده است او نیز مبیع را تسلیم ننموده است در خصوص این مورد میان محاکم اتفاق‌نظر وجود ندارد برخی محاکم در این فرض، حکم به الزام فروشنده به تسلیم مبیع را صادر می‌نمایند تا نهایتاً در زمان تسلیم ثمن بایع حاضر به تسلیم مبیع شود تا خریدار اجبار به تسلیم ثمن گردد اما در مقابل برخی محاکم وفق نظر دکتر کاتوزیان معتقدند که اگر فروشنده دعوای تقابل مبنی بر الزام خریدار به پرداخت ثمن را مطرح نمود، دادگاه هر دو طرف را محکوم می‌نماید اما اگر او دعوای تقابلی را مطرح نکند، دعوای خریدار می‌بایست رد شود چراکه محکومیت طرف مقابل با توجه به عدم طرح دعوای متقابل وجاهت قانونی ندارد. مضاف بر آنکه پذیرش دعوای کسی که خود، ایفای تعهد ننموده است، با مفاد ماده 377 قانون مدنی در تضاد کامل است.

9- در فرض پیش خرید یک واحد مسکونی اگر واحد تکمیل نشده باشد، خریدار در وهله اول می‌بایست الزام فروشنده به تکمیل ساختمان را مطالبه نماید و بعد دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید چراکه تا پیش از طرح دعوای الزام فروشنده به تکمیل ساختمان و متعاقباً صدور رای آن، ساختمانی وجود ندارد که امکان تسلیم آن وجود داشته باشد.