هر آنچه که لازم است در خرید ملک تجاری بدانید

نکات خرید ملک تجاری

ملک تجاری ملکی است که ساختمانی در آن با هدف استفاده کسب یا پیشه یا تجارت بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی فعالیت دارند. در این مقاله به بررسی نکات خرید ملک تجاری می پردازیم.

خرید ملک تجاری شامل سه بخش زیر می باشد:

• قرارداد خرید ملک
• قرارداد انتقال حق کسب و پیشه
• قرارداد انتقال سرقفلی ملک

قرارداد خرید ملک

در هنگام خرید ملک تجاری، خریدار مالک تمام ملک یعنی عین و منفعت آن می شود و می تواند هرگونه استفاده ای از آن بنماید.

در زمان خرید ملک تجاری لازم است به نکات ذیل توجه گردد:

بررسی وضعیت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه ملک

حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مختص املاک تجاری است ولی نه تمام املاک تجاری. در صورتی که فردی یک ملک تجاری را اجاره نماید، در شرایطی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به وی تعلق می گیرد. در هنگام خرید ملک تجاری، می بایستی وضعیت سرقفلی ملک بررسی شود. املاکی که دارای سرقفلی و یا حق کسب و پیشه هستند، عموماً در اختیار مستاجر قرار می گیرد و مالک عملاً امکان تصرف و استفاده از ملک را ندارد و نمی تواند از منافع ملک استفاده کند.

بیشتر بخوانید: در هنگام خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز به چه نکاتی توجه کنیم؟

وضعیت بدهی های ملک به نهادهای عمومی و دولتی

در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری بنام خریدار، علاوه بر مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری، مفاصا حساب تامین اجتماعی و اتحادیه صنفی که ملک تجاری تحت نظارت آن فعالیت دارد نیز لازم است. باید توجه داشت که اگر بدهی های فوق به هر دلیلی پرداخت نشود، این بدهی ها به خریدار منتقل می شود و خریدار می بایست آن را پرداخت نماید.

احراز کاربری تجاری

برخی از املاکی که فعالیت تجاری دارند، ممکن است فاقد کاربری تجاری باشند لذا احراز این مساله قبل از انجام معامله بسیار حائز اهمیت است.

بیشتر بخوانید: تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

قرارداد انتقال حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه مختص املاک تجاری است که قرارداد اجاره آنها قبل از مهر ماه سال ١٣٧٦ منعقد شده باشد. تا قبل از سال ١٣٧٦، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦، مستاجر املاک تجاری نسبت به ملک دارای حقی میشد که به حق کسب و پیشه شناخته شده است.

بر اساس این حق، مالک ملک، بعد از اتمام قرارداد اجاره، به جز موارد خاصی که در قانون ذکر شده است، حق تخلیه ملک را ندارد و مستاجر می تواند تا زمانی که بخواهد در ملک بماند و این حق بعد از فوت مستاجر به ورثه او منتقل می شود. با وجود حق کسب و پیشه عملاً ملک برای همیشه در اختیار مستاجر قرار می گیرد و مستاجر می تواند با مبلغ بسیار کمی بعنوان اجاره در ملک باقی بماند و از آن استفاده نماید.

مستاجر دارای حق کسب و پیشه می تواند حق خود را به اشخاص ثالث منتقل کند و این انتقال در قالب صلح نامه و در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.

نکات مهم در انتقال حق کسب و پیشه

مستندات مالکیت حق کسب و پیشه

اولین گام در خرید حق کسب و پیشه، بررسی مستندات مستاجر در خصوص حق کسب و پیشه است. مستاجر به دو طریق مالک حق کسب و پیشه می شود:

اگر قرارداد اجاره مربوط به قبل از مهر ماه ٧٦ باشد، حق کسب و پیشه خود به خود ایجاد می شود و نیازی به مستند دیگری نیست. اگر حق کسب و پیشه از مستاجر سابق به مستاجر فعلی منتقل شده باشد، برای احراز این انتقال، علاوه بر قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر فعلی، سند رسمی با عنوان صلح حق کسب و پیشه که بین مستاجر سابق و مستاجر فعلی تنظیم شده و بر اساس آن حق کسب و پیشه به مستاجر فعلی منتقل می شود نیز باید رویت شود.

اجازه مالک

جهت انتقال حق کسب و پیشه توسط مستاجر به اشخاص ثالث اخذ رضایت مالک ضروری است اما اگر مستاجر، ملک را به هر نحو دیگری منتقل کند، در صورت اثبات این انتقال، مالک می تواند از طریق دادگاه اقدام به تخلیه نماید و آن را از تصرف مستاجر خارج نماید. معمولاً مالکین جهت صدور اجازه بابت انتقال حق کسب و پیشه به مستاجر جدید مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه دریافت می کنند.

اگر مالک اجازه انتقال حق کسب و پیشه را ندهد، متعهد است که مبلغ حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید. اگر مالک این کار را انجام ندهد، مستاجر می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه نماید و دادخواست تجویز انتقال منافع را ارائه نماید. دادگاه با بررسی شرایط، مالک را موظف میکند که در موعد قانونی اقدام به پرداخت نماید اگر مالک این کار را انجام ندهد، مستاجر می تواند این حق را به هر کسی که بخواهد انتقال دهد.

مطلب مرتبط: طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری در دادگاه

انتقال فقط با سند رسمی

انتقال حق کسب و پیشه صرفاً از طریق سند رسمی صورت می گیرد و هر نوع انتقالی غیر از این در قالب قرارداد عادی معتبر نمی باشد.

امکان تغییر شغل

اگر در قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر، ملک تجاری برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و نوع شغل مستاجر تعیین شده باشد، مستاجر جدید حق تغییر شغل ندارد و می بایست صرفاً به همان شغل بپردازد.

بیشتر بخوانید: چگونگی طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

قرارداد انتقال سرقفلی ملک

مستاجرین املاک تجاری علاوه بر حق کسب و پیشه، ممکن است دارای حق سرقفلی نیز باشند. این دو حق اگر چه ممکن است بصورت همزمان وجود داشته باشند اما با یکدیگر تفاوت دارند. حق کسب و پیشه بصورت خودکار و با انعقاد قرارداد اجاره و فعالیت تجاری مستاجر در ملک ایجاد می شود و برای ایجاد آن نیازی به تصریح در قرارداد نیست اما حق سرقفلی صرفاً بر اساس شروطی که در قرارداد اجاره ذکر میشود ایجاد می گردد.

حق سرقفلی به سه روش ایجاد می گردد:

• مالک در ابتدای مدت اجاره مبلغی را از مستاجر با عنوان سرقفلی دریافت می کند و در پایان مدت اجاره مالک متعهد است مبلغ دریافتی را به ارزش روز به مستاجر پرداخت نماید.
• هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید.
• اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.

مستاجر میتواند حق سرقفلی را طی یک سند عادی و یا سند رسمی و معمولا در قالب عقد صلح به دیگری واگذار نماید.

همچنین بخوانید: الزام به رفع ممانعت از حق در دادگاه حقوقی

نکات انتقال سرقفلی

حق انتقال به غیر

اگر قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ٧٦ باشد، مالک سرقفلی باید حق انتقال به غیر داشته باشد و این حق صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد در غیر اینصورت انتقال حق سرقفلی نیاز به اجازه مالک دارد. اما چنانچه قرارداد اجاره بعد از مهر ماه سال ٧٦ باشد و مستاجر صاحب حق سرقفلی شده باشد برای انتقال آن نیازی به اجازه مالک نیست.

مدت اجاره

در مورد املاکی که دارای سرقفلی هستند بعد از پایان مدت اجاره، مستاجر موظف است که ملک را تخلیه نماید و بعد حق سرقفلی را مطالبه نماید.