طرح دعوای تجویز انتقال منافع در دادگاه

تجویز انتقال منافع به چه معناست؟

چنانچه در قرارداد اجاره ملک تجاری، مستاجر واحد تجاری حق انتقال به غیر نداشته و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، مالک باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند و از دادگاه حکم به تجویز ‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر را بگیرد.

با تکیه بر ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦ میتوان اینگونه عنوان نمود که در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول این قانون هستند، اصل بر عدم انتقال منافع از سوی مستاجر می باشد. این ماده بیان میدارد:

“در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

‌هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز ‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین ‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود.

‌هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد ‌بود.”

لازم به ذکر است که مطابق با ماده ١٠ قانون فوق الذکر، اصل بر عدم انتقال منافع در این نوع قراردادها می باشد. یعنی اینکه اگر در قرارداد اجاره این موضوع عنوان نشده باشد و مسکوت باشد، اصل بر این است که حق انتقال به غیر وجود ندارد مگر اینکه مستاجر طی یک قرارداد جداگانه ای این حق را از موجر دریافت نموده باشد.

مطلب مرتبط: سرقفلی چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟

طرح دعوای تجویز انتقال منافع

علی ایحال باید این مطلب عنوان گردد که عدم رضایت مالک در طرح دعوای تجویز انتقال منافع، یک شرط عقلانی محسوب می گردد صرف نظر از صراحتی که در ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦ بیان گردیده است. اگر رضایت مالک در تجویز انتقال منافع توسط مستاجر جلب گردد، دیگر نیازی به طرح دعوا و صرف وقت و هزینه نمی باشد بنابراین توصیه میشود که مستاجر قبل از انجام معامله رضایت مالکانه را اخذ نماید نه بعد از انجام آن چرا که اگر بخواهد بعد از انجام معامله اقدام به اخذ رضایت نماید، کار بسیار خطرناک و دشواری خواهد بود.

فلذا مستاجر جهت تجویز انتقال منافع لازم است که در ابتدا رضایت مالک را اخذ نماید، حال اگر مالک، نه حاضر به تجویز انتقال منافع به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر باشد، در اینصورت مستاجر می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و دادخواستی را تحت عنوان تجویز انتقال منافع مطرح نماید و دادگاه با بررسی مدارک و شرایط، النهایه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر نموده و رونوشت آن را به دفترخانه ارسال می نماید و موجر نیز می بایست مطلع گردد.

با این شرایط مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق می شود. نکته مهم این است که اگر ظرف ٦ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مذکور از درجه اعتبار ساقط می گردد.

بیشتر بخوانید: هر آنچه که لازم است در خرید ملک تجاری بدانید

مستندات قانونی در خصوص تجویز انتقال منافع

صورتجلسه نشست قضائی استان قم/ شهر قم مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۰۳

در خصوص ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چنان‌چه خواسته خواهان (مستاجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستاجر معین شده باشد آیا دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستاجر دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟

نظر هیئت عالی

در ماده 19 در خصوص انتقال منافع به غیر، مسئله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول اینکه مستاجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در اینصورت بدون جلب نظر موجر می‌تواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند. صورت دوم اینکه اجاره نامه ای در بین نباشد یا در اجاره‌نامه حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد که در اینصورت چند حالت متصور است:

حالت اول اینکه موجر در همان ابتدا حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است که به صورت توافقی یا با اخذ نظر کارشناس بدون مراجعه به دادگاه یا با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه موضوع حل و فصل می‌شود.

حالت دوم اینکه موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستاجر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه که در اینصورت مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه و مجوز انتقال منافع به غیر را بگیرد که در این حالت نیز مسئله سه صورت پیدا خواهد کرد: 1. پس از حضور موجر دعوا را می‌پذیرد. 2. دعوا را نمی‌پذیرد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیست که در این دو صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر می‌دهد. 3. در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می‌کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می‌کند.

در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می‌کند و در دادنامه نیز قید می‌شود «چنانچه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده 28 پرداخت نکند مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت».

 

صورتجلسه نشست قضائی استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز مورخ ۱۳۸۴/۰۴/۰۳

در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟

نظر هیئت عالی

مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. و حسب ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنان‌چه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد می‌تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستاجر مسموع نخواهد بود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.