طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری در دادگاه

تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری

چنانچه در قرارداد اجاره ملک تجاری، حق انتقال مورد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد و یا این امر در قرارداد مسکوت مانده و مستاجر قصد انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد و موجر اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را ندهد یا اینکه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر در قبال تخلیه عین مستاجره نباشد در این صورت مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست صدور حکم به تجویز انتقال مورد اجاره به دیگری را مطرح نماید. با تکیه بر ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦ میتوان اینگونه عنوان نمود که در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول این قانون هستند، اصل بر عدم انتقال منافع از سوی مستاجر می باشد. این ماده بیان می دارد:

"در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز ‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره نامه رسمی در بین ‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد ‌بود."

لازم به ذکر است که مطابق با ماده ١٠ قانون فوق الذکر، اصل بر عدم انتقال منافع در این نوع قراردادها می باشد. یعنی اینکه اگر در قرارداد اجاره این موضوع عنوان نشده باشد و مسکوت باشد، اصل بر این است که حق انتقال به غیر وجود ندارد مگر اینکه مستاجر طی یک قرارداد جداگانه ای این حق را از موجر دریافت نموده باشد.

مطلب مرتبط: سرقفلی چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟

طرح دعوای تجویز انتقال منافع

علی ایحال باید این مطلب عنوان گردد که عدم رضایت مالک در طرح دعوای تجویز انتقال منافع، یک شرط عقلانی محسوب می گردد صرف نظر از صراحتی که در ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦ بیان گردیده است. اگر رضایت مالک در تجویز انتقال منافع توسط مستاجر جلب گردد، دیگر نیازی به طرح دعوا و صرف وقت و هزینه نمی باشد بنابراین توصیه می شود که مستاجر قبل از انجام معامله رضایت مالکانه را اخذ نماید نه بعد از انجام آن چراکه اگر بخواهد بعد از انجام معامله اقدام به اخذ رضایت نماید، کار بسیار خطرناک و دشواری خواهد بود.

فلذا مستاجر جهت انتقال منافع لازم است که در ابتدا رضایت مالک را اخذ نماید (در صورتی که حق انتقال به غیر را نداشته باشد)، حال اگر مالک، نه رضایت به انتقال منافع به دیگری داشته باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر باشد، در اینصورت مستاجر می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و دادخواستی را تحت عنوان تجویز انتقال منافع مطرح نماید و دادگاه با بررسی مدارک و شرایط اعم از 1. احراز رابطه استیجاری بین طرفین 2. احراز سمت خواهان به عنوان مستاجر یا قائم مقام وی 3. احراز شمول قانون 56 بر روابط استیجاری طرفین، النهایه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر نموده و رونوشت آن را به دفترخانه ارسال می نماید و موجر نیز می بایست مطلع گردد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که مستاجر باید دلیلی دال بر عدم رضایت موجر جهت انتقال منافع به دیگری داشته باشد. در این خصوص شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9309980226100361 مورخ 13-12-1394 بیان داشته است:

"تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر منوط به ارائه دلیلی مبنی بر عدم رضایت موجر جهت انتقال منافع به غیر می باشد، زیرا مستاجر باید بدواً به موجر مراجعه کند و در صورت عدم تمکین موجر؛ دادخواست تجویز انتقال منافع اقامه نماید."

با این شرایط مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق می شود. نکته مهم این است که اگر ظرف ٦ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مذکور از درجه اعتبار ساقط می گردد. در این صورت مستاجر چنانچه قصد انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد، می تواند مجدد دادخواست انتقال منافع به دیگری را مطرح نماید. در این ارتباط شعبه 56 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9309970270100631 مورخ 23-06-1393 عنوان داشته است که:

"تقاضای مجدد تجویز انتقال منافع از سوی مستاجر، در فرضی که یک بار حکم تجویز انتقال منافع صادر اما در ظرف مهلت شش ماهه، از سوی مستاجر اجرا نشده باشد، مسموع است."

نکته مهم این است که در طرح این دعوا نیاز نیست انتقال گیرنده معین شود و طرف دعوا قرار بگیرد. ضمنا پس از صدور حکم مستاجر این حق را دارد که به هر مبلغی و به هر شخصی که بخواهد مورد اجاره را انتقال دهد.

بیشتر بخوانید: هر آنچه که لازم است در خرید ملک تجاری بدانید

مستندات قانونی در خصوص تجویز انتقال منافع

صورت جلسه نشست قضائی استان قم/ شهر قم مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۰۳

در خصوص ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چنان چه خواسته خواهان (مستاجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستاجر معین شده باشد آیا دادگاه می تواند حکم به تخلیه مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستاجر دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟

نظر هیئت عالی

در ماده 19 در خصوص انتقال منافع به غیر، مسئله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول اینکه مستاجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در اینصورت بدون جلب نظر موجر می تواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند. صورت دوم اینکه اجاره نامه ای در بین نباشد یا در اجاره نامه حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد که در اینصورت چند حالت متصور است:

حالت اول اینکه موجر در همان ابتدا حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است که به صورت توافقی یا با اخذ نظر کارشناس بدون مراجعه به دادگاه یا با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه موضوع حل و فصل می شود.

حالت دوم اینکه موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستاجر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه که در اینصورت مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه و مجوز انتقال منافع به غیر را بگیرد که در این حالت نیز مسئله سه صورت پیدا خواهد کرد:

1. پس از حضور موجر دعوا را می پذیرد. 2. دعوا را نمی پذیرد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیست که در این دو صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر می دهد. 3. در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می‌کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می‌کند.

در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می‌کند و در دادنامه نیز قید می شود «چنانچه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده 28 پرداخت نکند مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت».

صورت جلسه نشست قضائی استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز مورخ ۱۳۸۴/۰۴/۰۳

در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟

نظر هیئت عالی

مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. و حسب ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنان چه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد می تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستاجر مسموع نخواهد بود.