تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مالک میتواند در صورتی که مستاجر نسبت به ملک، تعدی و تفریط نماید، درخواست تخلیه ملک را مطرح نماید. تعدی به معنای این است که فردی از حدود اذن و اختیار تخلف نماید و تفریط یعنی اینکه وظایف و الزامات توسط فرد ترک گردد. از جمله مواردی که حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره مشخص میگردد، قانون، عرف و قرارداد می باشند. این امر بدین معناست که اگر بر طبق یکی از منابع ذکر شده مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز نماید و یا وظایف خود را انجام ندهد (بطور مثال تخریب تمام یا قسمتی از ملک، احداث بنا در ملک و یا انجام ندادن تعمیرات و ...)، مالک میتواند درخواست تخلیه ملک را نماید. در این مقاله به بررسی تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط مستاجر می پردازیم.

دادگاه در جلسه رسیدگی بعد از شنیدن اظهارات طرفین دعوا و در صورت لزوم با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (موضوع ماده 257 قانون آیین دادرسی مدنی) و یا معاینه محل (موضوع ماده 247 قانون آیین دادرسی مدنی)، سعی در بررسی صحت ادعای مالک می نماید و در صورت احراز صحت ادعای او، حکم به تخلیه ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می نماید و برای مستاجر مهلتی که کمتر از ١٠ روز یا بیشتر از ٢ ماه نباشد، جهت تخلیه ملک در نظر گرفته می شود. در دعوای تخلیه ملک تجاری بدلیل تعدی و تفریط، مالک ملک، خواهان دعواست و مستاجر نیز خوانده دعوا می باشد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد. همچنین پس از صدور رای صادره و قطعیت آن و صدور اجرائیه، اگر مستاجر ظرف مهلت مقرر اقدام به تخلیه ننماید، به اجبار محل تجاری تخلیه می شود.

مطلب مرتبط: دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط

نکات مهم در دعوای تخلیه ملک تجاری بدلیل تعدی و تفریط

1. در این نوع تخلیه، موجر جهت تخلیه هیچگونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی نماید.
2. مطابق با قانون، مالک می بایست تعدی و تفریط مستاجر را ثابت نماید و میتواند قبل از طرح دعوا با انجام تامین دلیل این امر را اثبات نماید.
3. مستاجر با انجام تعدی و تفریط در ملک، صفت امانت را از دست می دهد و بعد از آن ضامن هر نقص و عیبی است که در ملک بوجود می آید حتی اگر آن عیب و نقص نتیجه تعدی یا تفریط او نباشد.
4. امکان فسخ قرارداد بدلیل تعدی و تفریط مستاجر در مورد املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦ نیز وجود دارد اما با این تفاوت که در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ٥٦ صرف تعدی و تفریط میتواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد اما در قراردادهای اجاره مشمول قانون ٧٦ شرط اینکه موجر بتواند قرارداد را فسخ نماید این است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.
5. ملاک تعدی و تفریط مستاجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی مطابق تعریف قانون مدنی در ماده 951 است. لذا احداث بالکن در مورد اجاره بدون اذن موجر، از مصادیق تعدی مستاجر است.
6. در صورتیکه حق تخلیه عین مستاجره، به دلیل تعدی و تفریط در زمان مالک سابق ملک ایجاد شده باشد، این حق به منتقل ‌الیه منتقل نمی شود.
7. احداث توالت و سرویس بهداشتی از مصادیق تعدی و تفریط در مورد اجاره تجاری با موضوع حرفه چلوکبابی نیست و در راستای رعایت بهداشت و استفاده بهینه از عین مستاجره بوده است. (دادنامه صادره از شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- شماره دادنامه: 9309970222900577 تاریخ دادنامه: 25-05-1393)
8. مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه عین مستاجره، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، آن دسته از اقداماتی است که به اساس بنا و سازه مهندسی عین مستاجره، لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن حدود اذن موجر باشد بنابراین ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد. (دادنامه صادره از شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- شماره دادنامه: 9309970222500805 تاریخ دادنامه: 29-06-1393)

مطلب مرتبط: نمونه رای تخلیه مغازه به جهت تفریط مستاجر

مستندات قانونی مرتبط با تخلیه ملک تجاری بدلیل تعدی و تفریط

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

ماده ۹۵۱ قانون مدنی

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی

تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی

تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. ... بند 8- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

نظریات مشورتی

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/93/1336 شماره پرونده: 93-29/1-0971 تاریخ نظریه: 1393/06/09

چنانچه مستاجر دارای حق کسب و پیشه ملک مورد اجاره را سال ها بدون دایر کردن محل کسب رها نموده باشد و در اثر این عمل محل مورد اجاره به شکل مخروبه درآمده و از رونق اقتصادی و حیز انتفاع خارج شده باشد، آیا عمل مستاجر می تواند از مصادیق تعدی و تفریط و تخلیه باشد؟

با توجه به تعاریف بعمل آمده در مواد 951 و 952 قانون مدنی از تعدی و تفریط و اینکه به موجب ماده 953 قانون مدنی «تقصیر اعم است از تعدی و تفریط» به نظر می رسد، ترک عمل مستاجر در رفع عیوب عارضی در ملک مورد اجاره و کوتاهی وی در حفظ و نگهداری آن و رها نمودن آن را می توان از مصادیق تفریط (ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است) دانست. بدیهی است تشخیص قطعی این امر به عهده قاضی رسیدگی کننده به پرونده می باشد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/97/1501 شماره پرونده: 69-92/1-704 تاریخ نظریه: 1397/05/14

ملکی تجاری، دارای حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر بوده و ملکیت آن در راستای بیع فضولی به همان مستاجر واگذار و به تبع این معامله فضولی قبل از تنفیذ عمل فضولی توسط مالک مستاجر وقت مبادرت به تغییراتی در ملک می نماید که در نوع خود می تواند مصداق تعدی و تفریط در روابط استیجاری باشد حال خواهشمند است نظریه مشورتی آن اداره محترم را اعلام فرمایند که چنانچه مالکی معامله فضولی را تنفیذ ننماید آیا می توان اقدامات مستاجر را مصداق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر تعدی و تفریط قلمداد تخلیه عین مستاجر را درخواست کند؟

برابر ماده 951 قانون مدنی، «تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری» و برابر ماده 952 این قانون «تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است» و برابر ماده 953 همین قانون «تقصیر اعم است از تفریط و تعدی» بنابراین، در فرض سؤال که ملکی تجاری که مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت در آن بوده است، به صورت فضولی به وی فروخته می شود و مستاجر تغییراتی در ملک مزبور به عمل می آورد، هرگاه مستاجر (خریدار فضولی) جاهل به فضولی بودن معامله بوده باشد، به نظر می رسد بر اقدامات وی در این حالت که به تصور مالک بودن خود انجام داده است، صدق تعدی یا تفریط (تقصیر) نمی کند تا مشمول بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد؛ اما اگر وی عالم به فضولی بودن معامله باشد، اقدامات وی مشمول بند 8 ماده 14 یاد شده است.