نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت

چگونگی افراز ملک مشاع

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء. به بیانی دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند (مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد). چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت داشته باشند، هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر، اقدام نمایند. پرواضح است که در افراز حتما باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به تعبیری، وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است. در این مقاله به بررسی نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور می پردازیم.

مطلب مرتبط: نحوه صدور دستور فروش ملک مشاع

مرجع رسیدگی به افراز در مرحله اول، اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و در بعضی شرایط دادگاه عمومی صالح به رسیدگی می باشد. بدین معنی که چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح، اداره ثبت محل وقوع ملک است اما اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است. متقاضی یا متقاضیان افراز ملک مشاع می بایست تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم نمایند. مستند به آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری، نماینده ثبت پس از وصول درخواست افراز، پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده است یا خیر، ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز، به اطلاع مسئول اداره می رساند.

مسئول اداره نیز پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده، تصمیم لازم مبنی بر پذیرش یا رد درخواست افراز را اتخاذ می نماید. در صورت قبول درخواست افراز، روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی، اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکای ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید. همچنین در صورت عدم پذیرش درخواست افراز، تصمیم مسئول اداره مبنی بر عدم پذیرش می بایست به متقاضی یا متقاضیان افراز ابلاغ گردد. (مستفاد از ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری)

در صورت پذیرش درخواست افراز، نقشه بردار تعیینی، روز معاینه محل را طی اخطاریه ای به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می کند که در روز و ساعت معین گردیده در محل ملک حضور به هم رسانند. در روز معاینه نماینده ثبت و نقشه بردار، حدود ملک را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروزی را به نرخ منطقه ای، ارزیابی می نماید و مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می دهد. (ماده 4 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری)

مطلب مرتبط: اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز

در صورتجلسه افراز، باید ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم شخص مورد نظر قرار داده شود. مسئول اداره پس از حصول گزارش، ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده، در صورتی که اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحوی که انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم می دارد. تصمیم مسئول اداره به همراه یک نسخه از نقشه و صورتجلسه افراز به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می گردد تا چنانچه به تصمیم مذکور اعتراضی دارند، ظرف مدت 10 روز از تاریخ رویت اخطار به دادگاه صالح مراجعه و اعتراض خود را ثبت نمایند. (مستند به ماده 5 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری ناظر به ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357)

در صورت عدم اعتراض مالکین در مهلت ده روز تعیین گردیده نسبت به نحوه افراز ملک مشاع، متقاضی یا متقاضیان می توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی مبنی بر عدم تقدیم اعتراض، صدور سند مالکیت سهم خود به طور مفروز را از اداره ثبت تقاضا نمایند.

مطلب مرتبط: نحوه تفکیک ملک چگونه است؟

مستندات قانونی مرتبط با افراز ملک مشاع

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22-08-1357

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا‌ چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می نماید.

تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. ‌دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع

ملکی که بموجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده 5 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.

ماده 6 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

‌طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء می باشد.

ماده 7 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده 8 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. ‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می نماید.

ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاهها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه ی اراضی واقع در محدوده ی شهرها و حریم آنها اقدام کنند و شهرداری ها مکلفند، براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده، اعلام دارند.

در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، راساً اقدام خواهند کرد.

ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

در شهرهایی که دارای نقشه جامع شهر می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه های که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راساً اقدام خواهند نمود.

بند 378 مجموعه بخش نامه های ثبتی

واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورتمجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می نمایند، اخیرا مشاهده شده است که بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیت نموده اند و نتیجتا قسمتی از سند مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است، لذا خاطر نشان می نماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز، دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه کارشناس که ملاک حکم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالکیت تطبیق و پس از اطمینان با اینکه کلیه قطعات مورد حکم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالکیت است مبادرت، به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی گردد.

رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 07-02-1360 هیات عمومی دیوان عالی کشور

نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده (313) قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی الاصول ناسخ ماده (313) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رای بر طبق ماده و‌احده قانون وحدت رو‌یه مصوب تیرماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره 937 مورخ 14-10-1384 شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورت وجود غایب بین مالکان مشاعی، افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل، خارج است و در صورت تقدیم دادخواست باید امین غایب و سایر مالکان مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 1748/96/7 شماره پرونده: 1279-59-96 تاریخ نظریه: 1396/07/30

با توجه به اینکه بر اساس مواد 1 و 2 از قانون افراز و فروش املاک مشاع افراز املاک مشاع دارای سابقه ثبتی در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد حال چنانچه خواسته خواهان در پرونده تقسیم اراضی مشاعی دارای سابقه ثبتی باشد رسیدگی به خواسته مذکور در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است یا اینکه با توجه به تقسیم ، جداسازی حصه هر کدام از شرکاء در ملک مشاع می باشد که یکی از مراتب آن افراز است رسیدگی به درخواست تقسیم ملک موصوف بنا به مستفاد از رای وحدت رویه شماره 790-20/2/90 در صلاحیت دادگاه محل وقوع جرم ملک قرار دارد؟

چنانچه مال مشاع، غیرمنقول و تابع مقررات افراز و فروش املاک مشاعی باشد، متقاضی بدواً باید برای افراز آن به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نماید که درصورت قابلیت افراز به ترتیب مقرر در قانون اقدام شود، در غیر این صورت با تصمیم قطعی عدم قابلیت افراز اداره ثبت، متقاضی می تواند با مراجعه به دادگاه صلاحیتدار درخواست صدور دستور فروش آن را بنماید.