نحوه مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان چگونه است؟
مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
قرارداد پیشفروش ساختمان
بنابر مندرجات موجود در ماده 1 قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش ساختمان به قراردادی اطلاق میگردد که به موجب آن، مالک رسمی زمین و یا شخص دیگری در مقام سازنده، متعهد میشود که در یک مدت زمان مشخص اقدام به ساخت و تحویل آپارتمان به مالک یا مالکین نماید. ذکر این نکته حائز اهمیت است که مالک رسمی زمین و یا حسب مورد سازنده، جهت ساخت و احداث ساختمانها، موظف میباشند تا بر اساس نقشههای مصوب شهرداری که از پیش تهیه و مشخص گردیده شده است، اقدام به ساخت آپارتمان نمایند. اما گاهی اوقات ممکن است که بنابر علل گوناگون و مختلفی، متراژ واحد یا واحدهای احداثی که در نهایت ساخته میشود دارای کسری یا مازاد مساحت بوده و متفاوت از چیزی باشد که مورد تایید شهرداری و یا طرفین بوده است فلذا در این شرایط در صورتی که مساحت بنا وفق صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مساحت درج شده در قرارداد پیشفروش باشد، فردی که تفاوت بنا به ضرر او میباشد، میتواند اقدام به مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی میگردد به تفصیل در ارتباط با مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان پرداخته شود.
مطلب مرتبط: قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟ شرایط انعقاد آن کداماند؟
مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان
در شرایطی که قرارداد پیشفروش ساختمان میان طرفین منعقد گردیده شده باشد و پس از آن در زمان تکمیل و تحویل واحد به پیشخریدار مشخص گردد که مساحت درج شده در صورتمجلس تفکیکی با آن مساحتی که در قرارداد پیشفروش ساختمان درج شده است، متفاوت میباشد، مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان، بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه و پرداخت خواهد شد. لازم به توضیح است در فرضی که مساحت بنا تا پنج درصد بیشتر از زیربنای مندرج در قرارداد باشد، هیچیک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، اختیار فسخ قرارداد را نخواهند داشت اما در صورتی که این مساحت، بیشتر از پنج درصد باشد، فقط پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد. حال در صورتی که مساحت واحد ساخته و تحویل داده شده به پیشخریدار، کمتر از 95 درصد مورد توافق طرفین باشد، پیشخریدار میتواند قرارداد را فسخ نموده یا آنکه از پیشفروشنده، خسارات وارد گردیده را مطابق با نظر کارشناس وفق ارزش روز بنا مطالبه نماید. (به شرح مندرج در ماده 7 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389)
نتیجتاً آنکه در فرضی که ملک پیشفروش شده کمتر یا بیشتر از 5 درصد متراژ مقرر در قرارداد، دارای کسری مساحت باشد، در اینصورت چنانچه کسری مساحت، کمتر از 5 درصد باشد، مابهالتفاوت طبق نرخ قید شده در قرارداد، مورد محاسبه قرار میگیرد و پیشفروشنده موظف است که آن را پرداخت نماید. لکن اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از 95٪ مقدار مورد توافق در قرارداد باشد، یا بهعبارتی میزان کسری مساحت بیشتر از 5٪ متراژ مقرر باشد، دو فرض برای پیش خریدار متصور میباشد:
الف- فسخ قرارداد بدلیل کسری مساحت
ب- مطالبه تفاوت قیمت بر پایه قیمت روز بنا و مطابق با نظر کارشناس
در دعوای مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان، خواهان دعوا، پیشخریدار و خوانده دعوا پیشفروشنده و مالک یا مالکین رسمی ملک میباشد. همچنین دادگاه صالح در خصوص رسیدگی به مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان، مستند به مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی و همچنین بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 حسب مورد دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح محل اقامت خوانده یا محل انعقاد یا اجرای قرارداد خواهد بود. شایان ذکر است در فرضی که خواهان خواسته مطالبه کسری مساحت همراه با خواستههای همچون الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید، مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح جهت طرح دعوا، حسب مورد دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود.
همچنین سزاوار توجه است که قانونگذار در سه ماده قانون مدنی (مواد 355، 384 و 385) راجع به مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در خصوص قراردادهایی به جز قراردادهای پیشفروش ساختمان تعیین تکلیف نموده است که مطابق با ماده 384 قانون مدنی که هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار میگیرد چنانچه مازاد مساحتی وجود داشته باشد از آنجایی که نسبت به زیاده هیچ عقدی منعقد نشده است بطور مثال 100 متر آپارتمان از قرار متری 30 میلیون تومان معامله شده است حال اگر پنج متر مازاد مساحت وجود داشته باشد اساساً نسبت به آن پنج متر اصلاً معاملهای واقع نشده است فلذا به همین جهت در بخش اخیر ماده 384 قانون مدنی مقنن اعلام نموده است که اگر زیادهای حاصل شود، زیاده متعلق به فروشنده میباشد این امر بدان علت است که در این شرایط اساساً ایجاب و قبولی نسبت به زیاده اتفاق نیفتاده است. لکن در مواد 355 و 385 قانونی مدنی، مساحت مبیع، جنبه وصف مبیع را دارا میباشد؛ بطور مثال خریدار در قرارداد شرط مینماید که بنده آپارتمان موضوع قرارداد را به شرط آنکه دارای متراژ 80 مترمربع باشد، خریداری مینمایم علیایحال در این فرض مبیع و ثمن به صورت دو کل با هم مبادله شده بدون آنکه هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گیرد چراکه اساساً مواد 355 و 385 قانون مدنی در خصوص اموال غیرقابل تجزیه است. سزاوار توجه است که مطابق با ماده 355 قانون مدنی که هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار نمیگیرد چنانچه کسری مساحت وجود داشته باشد خریدار متضرر شده است فلذا وی حق فسخ دارد (به جهت خیار تخلف از شرط (شرط صفت))، اما اگر مازاد وجود داشته باشد فروشنده متضرر شده است لذا وی حق فسخ خواهد داشت بنابراین مقنن با درج خیار برای هر دو طرف، سعی بر آن داشته است تا از ورود ضرر به ایشان جلوگیری نماید. همچنین حکم مندرج در ماده 385 قانون مدنی، همانند ماده 355 همان قانون در اموال غیرقابل تجزیه است، اگر کسری مساحت بوجود آید مشتری و اگر زیاده بوجود آید بایع حق فسخ دارد شایان ذکر است که در ماده 384 قانون مدنی ثمن دریافتی خریدار ثمنالمسمی است که از زمان مطالبه، خسارت تاخیر تادیه بدان تعلق میگیرد.
بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت چگونه است؟
نحوه اجرای رای مطالبه مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیشفروش ساختمان
پس از صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مابهالتفاوت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، بنا به درخواست محکومله، اجرائیه توسط دادگاه صادرکننده حکم نخستین صادر و به محکومعلیه ابلاغ میگردد که ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ اجراییه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید. در صورت عدم اجرای اختیاری حکم توسط وی ظرف مهلت فوق، بنا به درخواست محکومله، پرونده به واحد اجرای احکام ارسال میگردد و دادورز اجرای احکام جهت شناسایی و توقیف اموال متعلق به محکومعلیه اقدام به انجام استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، بانک مرکزی، اداره راهنمایی و رانندگی و همراه اول مینماید. شایسته توجه است در صورت عدم شناسایی اموال متعلق به محکومعلیه، با درخواست محکومله، وفق ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی، دستور جلب محکومعلیه صادر خواهد شد.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین میتوانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاهها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
