ملاحظات حقوقی فروشنده ملک

نکات مهم در مورد فروش ملک

فروشنده ملک می بایست در زمان معامله برخی نکات حقوقی را مدنظر قرار دهد تا احتمال هرگونه مشکل حقوقی برای وی به حداقل برسد. در این مقاله به بررسی ملاحظات حقوقی فروشنده ملک می پردازیم.

مهم ترین نکات عبارتند از:

اعتبار سنجی مالی خریدار

در زمان انجام معامله در مورد فروش یک ملک، مهم ترین تعهدی که خریدار متقبل می گردد، پرداخت به موقع ثمن (مبلغ) قرارداد می باشد. اغلب مشاهده می گردد که خریدار ملک علی رغم اینکه توان مالی لازم را جهت خرید ملک ندارد، اقدام به انعقاد معامله نموده و بعد از امضای قرارداد، بدلیل عدم تمکن مالی لازم، در پرداخت ثمن با مشکل مواجه می شود.

بنابراین اولین نکته مهم که فروشنده باید مدنظر داشته باشد ارزیابی وضعیت مالی خریدار می باشد. جهت ارزیابی وضعیت مالی خریدار، فروشنده می تواند از او بخواهد که گردش مالی، گواهی سپرده بانکی و ... خود را ارائه نماید.

اهلیت حقوقی خریدار

امکان دارد که خریدار در زمان انجام معامله، اهلیت لازم را نداشته باشد و به همین دلیل مشکلات متعددی بوجود آید و فروشنده در حالت بلاتکلیفی قرار گیرد بنابراین توصیه می گردد در هنگام معامله اهلیت حقوقی خریدار بررسی گردد.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

قرار دادن شرط فسخ در صورت عدم وصول چک خریدار

در اغلب موارد، خریدار جهت پرداخت ثمن معامله، چکی را به فروشنده تسلیم می نماید. این چک ممکن است عادی، تضمین شده یا چک بین بانکی باشد. اگر چک تضمین شده یا بین بانکی باشد، مشکلی جهت وصول آن وجود ندارد مگر اینکه چک، جعلی باشد اما اگر چک عادی صادر شود ممکن است بنا به دلایلی از جمله کسری موجودی، عدم مطابقت امضاء و ... برگشت بخورد و وصول نگردد.

در تمامی موارد ذکر شده به جز موردی که چک جعلی است، معامله صحیح است و در صورت عدم وصول چک، فروشنده تنها میتواند وجه چک را از خریدار مطالبه کند و نمیتواند به بهانه عدم وصول وجه چک، تعهدات خود را انجام ندهد. بنابراین در این شرایط اگر حق فسخ برای فروشنده در صورت عدم وصول وجه چک خریدار، در قرارداد وجود داشته باشد، فروشنده میتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

شرط محدودیت انتقال ملک توسط خریدار قبل از تسویه حساب کامل

با امضای مبایعه نامه میان خریدار و فروشنده، خریدار مالک ملک محسوب می شود و میتواند اقدام به انتقال ملک به اشخاص دیگر نماید.

گاهی اوقات دیدن می شود که خریدار با وجود اینکه اندکی از ثمن معامله را پرداخت کرده و قبل از تسویه حساب کامل با فروشنده، اقدام به فروش ملک می نماید و ممکن است مشکلاتی را برای فروشنده ایجاد نماید بنابراین توصیه می شود که در قرارداد شرط شود که خریدار تا زمان تسویه حساب کامل با فروشنده، حق انتقال ملک به غیر را نداشته باشد.

صدور چک توسط اشخاص ثالث

اگر چک های ثمن قرارداد توسط شخصی غیر از خریدار صادر گردد و خریدار نیز بعنوان ضامن، پشت چک ها را امضا نماید، در اینصورت فروشنده در صورت برگشت خوردن چک ها میتواند همزمان بر علیه صادرکننده و ضامن اقدام قانونی انجام دهد اما بهتر است که صادرکننده چک همزمان با امضای قرارداد اقدام به امضای چک ها نماید تا احتمال جعلی بودن چک و یا بروز هرگونه ادعا از سوی صاحب حساب به حداقل برسد و همچنین مشخصات چک نیز در مبایعه نامه نوشته شود و قید گردد که در صورت برگشت خوردن چک و اثبات هرگونه ادعای اشخاص ثالث در خصوص چک مانند جعلی بودن و ... فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

مطلب مرتبط: مطالبه وجه التزام در قرارداد چیست؟

فروش ملک با وام

اگر ملک دارای وام و در رهن بانک باشد و طرفین توافق نمایند که ملک با وام به خریدار منتقل شود، توصیه می شود با مراجعه به بانک مرتهن، دفترچه وام متعهد پرداخت، از فروشنده به خریدار تغییر نام داده شود. در صورتیکه امکان انتقال تعهدات به خریدار وجود نداشته باشد، با توجه به اینکه متعهد اصلی به بانک، فروشنده است، خریدار ممکن است اقساط را نپردازد بنابراین توصیه میشود در قرارداد، ضمانت اجرایی اعم از الزام خریدار به پرداخت خسارت در تاخیر پرداخت اقساط و یا حق فسخ قرارداد توسط فروشنده در صورت عدم پرداخت تعداد مشخصی از اقساط، برای فروشنده در نظر گرفته شود.

چک تضمین شده یا بین بانکی

در اخذ چک تضمین شده یا بین بانکی بهتر است که این نکات رعایت گردد:

1. حتی المقدور در معاملات از اخذ چک عادی خودداری نموده و چک تضمین شده یا بین بانکی دریافت نمایید.
2. قبل از دریافت چک تضمین شده یا بین بانکی، صحت صدور چک را از بانک صادر کننده استعلام نمایید.

مطلب مرتبط: مطالبه ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد چیست؟

مستندات قانونی مرتبط با ملاحظات حقوقی فروشنده ملک

صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان/ شهر کاشان مورخ ۱۳۹۷/۰۵/۰۴

چنانچه در عقد بیع شرط فاسخ ذکر گردد و قبل از تحقق شرط فاسخ، مورد معامله توسط خریدار به شخص ثالث منتقل گردد، پس از تحقق شرط فاسخ، آیا امکان استرداد مبیع به فروشنده اولیه وجود دارد؟ و وضعیت بیع دوم فی‌مابین خریدار و ثالث چگونه می‌باشد؟

نظر هیئت عالی

با تحقق شرط فاسخ و انفساخ یا فسخ قرارداد اولیه بین فروشنده و خریدار، آثار آن به معامله دوم بین خریدار اول و ثالث تسری نمی‌یابد و بنا به وحدت ملاک ماده 286 قانون مدنی انتقال قانونی مورد معامله به ثالث در حکم تلف تلقی و مبیع به فروشنده اولیه برنمی‌گردد؛ چه قرارداد دوم صحیح است و شرایط اساسی صحت قرارداد را علی رغم وجود شرط فاسخ در عقد اول، دارد. نظر ابرازی یکی از اعضای هیات عالی: در صورتی که مورد معامله مال غیرمنقول دارای سابقه ثبت باشد و با قرارداد عادی منتقل شده باشد، بر عقیده خود باقی هستم.