نکات مهم حقوقی در خصوص فروش ملک کدام‌اند؟

مفهوم حقوقی بیع

به شرح مندرج در ماده 338 قانون مدنی عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم. حسب ماده فوق‌الاشاره، عقد بیع به عقدی اطلاق می‌گردد که به موجب آن فروشنده در ازای دریافت ثمن مشخص، مورد معامله را به خریدار تملیک می‌نماید. علی‌الاصول جهت فروش ملک در ابتدای امر، مبایعه‌نامه‌ای میان خریدار و فروشنده منعقد گردیده که حاوی اطلاعاتی اعم از مشخصات کامل فروشنده، مشخصات کامل خریدار، مشخصات مورد معامله، میزان ثمن معامله و نحوه پرداخت آن، تعیین وجه التزام و ... می‌باشد. جهت آنکه فروش ملک به نحو صحیح و قانونی میان متعاملین، تحقق یابد، می‌بایست نکات مدنظر قانونگذار در خصوص این امر (=فروش ملک) رعایت گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نکات مهم حقوقی در خصوص فروش ملک پرداخته شود.

نکات مهم در خصوص فروش ملک

در زمان فروش ملک جهت آنکه معامله به نحو صحیح و قانونی میان طرفین منعقد گردد لازم است که حتماً موارد مدنظر قانونگذار در معامله درج و پیش‌بینی شده باشد. علی‌القاعده جهت آنکه فروش ملک به صورت قانونی انجام پذیرد می‌بایست نکات ذیل رعایت گردد:

نخست آنکه احراز اهلیت متعاملین در زمان فروش ملک یکی از نکات مهم و کلیدی در این خصوص می‌باشد. حسب ماده 210 قانون مدنی، اهلیت داشتن متعاقدین یکی از شرایط و نکات مهم در فروش ملک یا انجام هرگونه معامله می‌باشد. جهت آنکه متعاملین دارای اهلیت شناخته شوند، حتماً می‌بایست عاقل، بالغ (مطابق با تبصره 1 ماده 1210 قانون مدنی، سن بلوغ در پسر 15 سال تمام قمری و در دختر 9 سال تمام قمری می‌باشد.) و رشید (در قانون مدنی، مقنن در خصوص سن رشد مطلبی بیان ننموده است اما در رویه قضایی اثبات رشد برای زیر 18 سال، ضرورت دارد و فردی که 18 سال تمام داشته باشد رشید محسوب می‌شود.) باشند چراکه معامله با محجورین به جهت عدم اهلیت ایشان، باطل می‌باشد. (مستنبط از مواد 211 و 212 قانون مدنی)

سزاوار توجه است اهلیت به معنای شایستگی و توانایی است. اهلیت اعم از اهلیت تَمَتُعْ (اهلیت تَمَلک) و اهلیت استیفا (اهلیت اِعمال و اجرای حق) می‌باشد. اهلیت تمتع به معنای اهلیت دارا بودن یا دارا شدن حق می‌باشد. تمامی انسان‌ها با زنده متولد شدن می‌توانند دارای حق شوند لذا اهلیت تمتع انسان‌ها با زنده متولد شدن آغاز می‌شود. اصولاً هر شخصی می‌تواند صاحب حق باشد بنابراین کودکان و مجانین هم می‌توانند طرف حق واقع شوند. اما منظور از اهلیت استیفا، توانایی اجرای حق یا تصرف در حق می‌باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله بدلیل حجر

دوم آنکه جهت فروش ملک به نحو صحیح و قانونی حتماً لازم است که پیش از تنظیم و امضای مبایعه‌نامه، مالکیت فروشنده به طریق اطمینان‌بخشی احراز گردد فلذا یکی از نکات مهم در فروش ملک، احراز مالکیت قانونی فروشنده می‌باشد. خریدار می‌بایست اطمینان حاصل نماید که فروشنده مالک رسمی ملک است و یا اختیار قانونی جهت فروش ملک را دارد. علی‌ایحال بررسی سند رسمی مالکیت ملک و نیز مطابقت مشخصات مالک با مدارک هویتی و بررسی حدود و مشخصات ملک از جمله اقداماتی است که می‌بایست پیش از تنظیم مبایعه‌نامه رعایت گردد. لازم به توضیح است در مواردی که معامله توسط وکیل قانونی فروشنده منعقد می‌گردد، می‌بایست بدواً وکالت‌نامه وکیل رؤیت شده و حدود اختیارات وکیل در خصوص فروش ملک و هم‌چنین حق دریافت ثمن معامله مورد بررسی قرار گیرد. 

سوم آنکه با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فروش املاک (دارای سند سبز رنگ) به صراحت ماده 1 قانون فوق‌الاشاره، علاوه بر ایجاب و قبول طرفین، نیازمند ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد می‌باشد فلذا ثبت در سامانه از شرایط صحت عقد در خصوص املاک قلمداد می‌گردد و نه غیر از آن. در صورتی که فروش ملک بدون ثبت در سامانه انجام گیرد، جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی در محاکم مسموع نخواهد بود. فلذا جهت فروش ملک می‌بایست طرفین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده تا دفاتر اسناد رسمی نسبت به ثبت مبایعه‌نامه همراه با درج تمامی موارد اعم از میزان ثمن معامله، نحوه پرداخت، طرق انحلال قرارداد اعم از فسخ، انفساخ و ... در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام نمایند. (وفق ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

نکته مهم و قابل توجه آن است که مشاورین املاک در جهت فروش ملک طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مکلف‌اند که نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام نموده و سپس پیش‌نویس را جهت تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی ارسال نمایند. ناگفته نماند که الزامی جهت رعایت این مورد توسط متعاقدین وجود ندارد و ایشان می‌توانند برای خرید و فروش ملک، مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. (مستند به ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) 

چهارم آنکه جهت فروش ملک به نحو صحیح قانونی و برای پیش‌گیری از طرح دعاوی احتمالی در محاکم حتماً لازم است که پیش از انعقاد مبایعه‌نامه، استعلام ثبتی در خصوص ملک مورد معامله اخذ گردد تا در رهن بودن یا نبودن ملک، توقیف یا طِلق (آزاد) بودن مورد معامله و‌ ... مشخص شود. در فرضی که در زمان فروش ملک مشخص شود که ملک دارای وام و در رهن بانک باشد و طرفین توافق نمایند که ملک با وام به خریدار منتقل شود، توصیه می‌شود با مراجعه به بانک مُرْتَهن، دفترچه وام متعهد پرداخت، از فروشنده به خریدار تغییر نام داده شود. در صورتی‌که امکان انتقال تعهدات به خریدار وجود نداشته باشد، با توجه به آنکه متعهد اصلی به بانک، فروشنده است و خریدار ممکن است اقساط را نپردازد، بنابراین توصیه می‌شود در قرارداد، ضمانت اجرایی اعم از الزام خریدار به پرداخت خسارت در تاخیر پرداخت اقساط و یا حق فسخ قرارداد توسط فروشنده در صورت عدم پرداخت تعداد مشخصی از اقساط، برای فروشنده در نظر گرفته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

پنجم آنکه مساله مهم دیگری که در خصوص فروش ملک می‌بایست رعایت گردد آن است که در مبایعه‌نامه شرط فسخ قرارداد در صورت عدم وصول هر یک از چک‌های خریدار لحاظ گردد. بعضاً مشاهده می‌گردد که خریدار جهت پرداخت ثمن معامله، چکی را به فروشنده تسلیم می‌نماید. این چک ممکن است عادی، تضمین شده یا چک بین بانکی باشد. اگر چک تضمین شده یا بین بانکی باشد، مشکلی جهت وصول آن وجود ندارد مگر آنکه چک، جعلی باشد لکن چنان‌چه چک عادی صادر شود ممکن است بنا به دلایلی من‌جمله کسری موجودی، عدم مطابقت امضاء و امثالهم، چک برگشت بخورد و وصول نگردد. در تمامی موارد ذکر شده به جز موردی که چک جعلی است، معامله صحیح است و در صورت عدم وصول چک، فروشنده تنها می‌تواند وجه چک را از خریدار مطالبه کند و نمی‌تواند به بهانه عدم وصول وجه چک، تعهدات خود را انجام ندهد. بنابراین در این شرایط اگر حق فسخ برای فروشنده در صورت عدم وصول وجه چک خریدار، در قرارداد وجود داشته باشد، فروشنده می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. فلذا شایسته است در زمان فروش ملک درج گردد که در صورت عدم وصول چک‌ یا چک‌های خریدار، خریدار می‌بایست مورد معامله را به فروشنده مسترد نماید و فروشنده نیز اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. (مطالعه رای وحدت‌ رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور خالی از لطف نمی‌باشد.)

مطلب مرتبط: نحوه الزام خریدار به استرداد مورد معامله چگونه است؟

ششمین موردی که جزء نکات مهم در خصوص فروش ملک می‌باشد، آن است که شرط محدودیت انتقال ملک توسط خریدار پیش از پرداخت تمامی ثمن معامله، می‌بایست در قرارداد درج گردد. چراکه مطابق با بند 1 ماده 362 قانون مدنی، به محض انعقاد معامله، مشتری مالک ملک و فروشنده مالک ثمن می‌گردد. بعضاً مشاهده می‌گردد که خریدار با وجود آنکه مبلغ اندکی از ثمن معامله را پرداخت نموده و پیش از تسویه حساب کامل با فروشنده، اقدام به فروش ملک به شخص دیگری می‌نماید و ممکن است مشکلاتی را برای فروشنده ایجاد نماید بنابراین توصیه می‌شود که در قرارداد فروش ملک، شرط شود که خریدار تا زمان تسویه حساب کامل با فروشنده، حق انتقال ملک به غیر را نداشته باشد.

مطلب مرتبط: شرط ذخیره مالکیت در عقد بیع چست؟

هفتمین نکته‌ای که می‌بایست در زمان فروش ملک مدنظر قرار گیرد آن است که مشخصات دقیق ملک اعم از متراژ، نوع کاربری، پلاک ثبتی و ... می‌بایست در معامله بصورت صریح قید شده باشد چراکه در صورت معلوم نبودن مبیع، معامله باطل خواهد شد. (مستنبط از ماده 342 قانون مدنی ناظر به بند 3 ماده 190 همان قانون)

مطلب مرتبط: عوامل بطلان معامله کدام‌اند؟

مستندات قانونی مرتبط با نکات مهم در خصوص فروش ملک

صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان/ شهر کاشان مورخ ۱۳۹۷/۰۵/۰۴

چنانچه در عقد بیع شرط فاسخ ذکر گردد و قبل از تحقق شرط فاسخ، مورد معامله توسط خریدار به شخص ثالث منتقل گردد، پس از تحقق شرط فاسخ، آیا امکان استرداد مبیع به فروشنده اولیه وجود دارد؟ و وضعیت بیع دوم فی‌مابین خریدار و ثالث چگونه می‌باشد؟

نظر هیئت عالی

با تحقق شرط فاسخ و انفساخ یا فسخ قرارداد اولیه بین فروشنده و خریدار، آثار آن به معامله دوم بین خریدار اول و ثالث تسری نمی‌یابد و بنا به وحدت ملاک ماده 286 قانون مدنی انتقال قانونی مورد معامله به ثالث در حکم تلف تلقی و مبیع به فروشنده اولیه برنمی‌گردد؛ چه قرارداد دوم صحیح است و شرایط اساسی صحت قرارداد را علی‌رغم وجود شرط فاسخ در عقد اول، دارد. نظر ابرازی یکی از اعضای هیات عالی: در صورتی که مورد معامله مال غیرمنقول دارای سابقه ثبت باشد و با قرارداد عادی منتقل شده باشد، بر عقیده خود باقی هستم.