تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

خیار از ریشه خیر به معنای اختیار کردن است. از این رو در معنای لغوی گفته می شود خیار دل نهادن به چیزی با میل و رضا است. فی الواقع خیار حقی است که از عقد یا حکم شرع ایجاد شده و صاحب آن می تواند عقد لازم را منحل یا اثبات و بقاء نماید. گاهی اوقات ممکن است که در قرارداد شرط شود که یکی از طرفین قرارداد بتواند طبق شرایط خاصی در مدت معینی قرارداد مزبور را فسخ نماید. به این حق، اصطلاحا شرط خیار می گویند. شرط خیار یعنی شرطی که خیار (اختیار فسخ) ایجاد می کند. خیار شرط یعنی خیاری (اختیار فسخ) که از شرط حاصل می شود. سبب ایجاد خیار را شرط خیار می نامند و آنچه در نتیجه ی آن شرط به وجود می آید، خیار شرط می نامند. به بیانی دیگر، «خیار شرط نتیجه ی شرط خیار است».

در صورتی که صاحب حق ظرف مهلت تعیین شده، قرارداد را فسخ نماید، می تواند تایید فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد. دادگاه نیز پس از بررسی دادخواست، در صورت تایید، حکم به تایید فسخ قرارداد می دهد. نکته مهم آن است که در قرارداد مدت خیار شرط باید معلوم باشد، در غیر اینصورت عقد و شرط هر دو باطل خواهد بود (براساس ماده 401 قانون مدنی). علت این موضوع این است که در صورتی که هنگام معامله، طرفین مدت خیار شرط را تعیین ننمایند، معامله مزبور غرری خواهد بود و معامله غرری نیز باطل است.

همچنین ممکن است که طرفین قرارداد، ضمن عقد برای اشخاص ثالث نیز شرط خیار لحاظ نمایند؛ بدین معنی که شخصی فرش خود را به دیگری می فروشد و ضمن معامله شرط می نماید که چنانچه پدر او بخواهد، ظرف سه ماه بتواند معامله را به هم بزند.

خیار شرط در همه عقود به استثناء وقف و نکاح ممکن است شرط شود و در مورد وقف و نکاح، جنبه های معنوی و اجتماعی مانع تزلزل این عقود و یا درج شرط حق فسخ می باشد زیرا مقنن تمام تلاش خود را به کار گرفته است که این دو عقد حتی المقدور از ثبات برخوردار بوده و کمتر دستخوش تزلزل و زوال باشد. همچنین لازم به توضیح است که به عنوان یک قاعد کلی می توان گفت درج خیار شرط در کلیه عقود ممکن است؛ و از قواعد عمومی قراردادها است. با وجود این درج خیار شرط در تمامی عقود و معاملات امکان پذیر نیست چراکه اولاً خیار شرط باید با طبیعت و ماهیت عقد سازگار بوده و با مقتضای عقد منافات نداشته باشد، ثانیاً درج خیار شرط در عقد مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد؛ بنابراین درج خیار شرط در عقد وقف به علت تنافی با مقتضای عقد، باطل و مبطل و در ضمان هر چند منافاتی با مقتضای عقد ندارد لیکن درج خیار شرط در ضمان از آن‌ جهت باطل است که مخل حقوق ثالث (مضمون عنه) می باشد. درج خیار شرط در نکاح به علت مخالفت با نظم عمومی و حکم ماده 1069 قانون مدنی و اجماع فقهای امامیه باطل است.

هر یک از طرفین قرارداد که دارای حق فسخ به جهت این شرط باشند، می توانند دادخواست تایید فسخ قرارداد را بر علیه طرف مقابل مطرح نمایند. دقت گردد که خواهان پیش از طرح دعوا می بایست با ارسال اظهارنامه، اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به طرف مقابل اعلام نماید. در دعوای تایید فسخ قرارداد اگر موضوع دعوا ملک باشد، در دادگاهی اقامه می شود که ملک در آنجا واقع است. پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد این رای جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

نکات مهم در ارتباط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت این شرط

• تفاوت بارز میان شرط خیار و خیار شرط این است که قید عبارت "شرط خیار" در قرارداد ضروری است یعنی باید حتماً در قرارداد نوشته شده باشد اما در خیار شرط نیازی به ذکر خیار در قرارداد نمی باشد و در صورت نبود یکی از شروط قرارداد، این خیار بوجود می آید.
• اگر در قرارداد برای خیار ذکر شده، مدت تعیین نگردد، هم عقد و هم شرط باطل است.
• در دعوای تایید فسخ قرارداد، خواهان ابتدا باید اراده خود نسبت به فسخ معامله را اعلام کرده باشد و سپس تایید آن را از دادگاه بخواهد.
• ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله ... .» از مصادیق خیار شرط نیست و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی نماید که عقد مبنیاً بر اساس شرط مذکور بنا شده بلکه تاکید بر تحکیم معامله و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می شود، است.
• درج شرط پشیمانی توام با تعیین مقطوع خسارت پشیمانی بدون تعیین مدت معین از مصادیق خیار شرط بدون مدت نیست که هم خود شرط باطل باشد و هم باعث بطلان عقد شود بلکه خیار شرط توام با وجه التزامی است که مدت آن عرفاً تا زمان تسلیم عوضین است بنابراین هم شرط و هم عقد صحیح است.
• در صورت عدم تعیین مهلتی برای انتقال رسمی سند و تعیین مدت دقیق برای خیار شرط، در عقد بیع مدت خیار عرفاً در عقد معلوم است چرا که از زمان انعقاد عقد تا روز انتقال سند این حق برقرار است.
• چنانچه در قرارداد شرط شود که هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف بشود باید مبلغی به‌ عنوان زیان پرداخت نماید، عبارت مذکور خیار شرط نیست، زیرا اولاً عبارت یاد شده بیش از آنکه بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین خیار شرط باشد ناشی از رسوبات اندیشه شرط ابتدایی و لازم الوفاء نبودن قراردادهای بی نام است، ثانیاً اگر عبارت مزبور را به معنای اختیار برهم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم قطعاً از اسباب بطلان قرارداد است و این توصیف به‌ تبع، دعوای فسخ را نیز زایل می سازد ثالثاً یکی از الزامات اصل صحت اعمال حقوقی این است که قرارداد و شروط آن به‌ گونه ای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود.
• اگر برای خیار شرط، زمان تعیین نشده باشد، شرط مذکور با مراجعه به داوری عرف، در حدود قرارداد طرفین قابل تعیین است.

مطلب مرتبط: تفاوت بطلان و فسخ قرارداد

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت این شرط

ماده ۳۹۹ قانون مدنی

در عقد بیع ممکن است، شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد.

ماده ۴۰۰ قانون مدنی

اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است. والا تابع قرارداد متعاملین است.

ماده ۴۰۱ قانون مدنی

اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع، باطل است.

بیشتر بخوانید: نمونه رای بطلان معامله به جهت مجهول بودن مدت خیار شرط

رای شماره ۱۰۵۱ مورخ ۹۱/۸/۲۸ شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

فسخ قرارداد، عمل حقوقی یک جانبه است و ذوالخيار باید ابتدا آن را اعمال کند و سپس تایید آن را از دادگاه مطالبه کند. در غیر این صورت به دلیل تراضی نبودن، قابل استماع نیست.

صورت جلسه نشست قضائی استان زنجان/ شهر زنجان مورخ ۱۳۸۰/۰۱/۲۹

چنانچه شخصی ملکی را با شرط خیار سه ماهه برای خود، به دیگری بفروشد و در زمان خیار فوت کند و ورثه او با تقدیم دادخواستی تقاضای فسخ معامله را نمایند: الف) در صورت قابل ارث بودن حق خیار هر یک از ورثه مستقلاً خیار دارند یا هر کدام به نسبت سهم خود می توانند بخشی از معامله را فسخ کنند؟ ب) نظر به اینکه زوجه از زمین ارث نمی برد، آیا او نیز خیار دارد؟ اگر خیار داشته باشد و فسخ محقق شود زوجه نیز از زمین سهم الارث خواهد داشت؟

نظر هیئت عالی

ورثه مجتمعاً حق اعمال خیار را دارند و خیار فسخ قابل تجزیه نیست، نظر به اینکه ملک در زمان حیات مالک فروخته شده و فرض این است که کلیه ورثه حتی زوجه در باب بهای ملک (ثمن مورد معامله) ذی نفع می باشند؛ بنابراین زوجه نیز به اتفاق سایر ورثه حق اعمال خیار را دارد. در صورت اعمال خیار فسخ و اعاده مالکیت ملک به مورث، مواد 946 و 947 قانون مدنی حاکم بر موضوع خواهد بود.