آشنایی با قواعد و مقررات قرارداد ساخت و ساز

طرفین قرارداد ساخت و ساز چه کسانی می باشند؟

واژه ساخت دارای معانی گسترده ای است از جمله به معنای بنا کردن، تعمیر و یا حتی تخریب سازه هایی مانند خانه، کارخانه و یا ... می باشد. با گسترش جوامع و پیشرفت تکنولوژی و تغییر روش زندگی مردم، دولتمردان توانستند قوانینی را در ارتباط با ساخت و ساز ساختمان، تصویب و اجرا نمایند. طرفین قرارداد ساخت و ساز اعم از کارفرما، پیمانکار، مشاور، معمار، مهندس و ... می باشند که در این مقاله سعی می گردد باختصار در مورد حقوق و وظایف هر یک بطور جداگانه توضیح داده شود. روال معمول در انجام این نوع قراردادها به این ترتیب می باشد که معمولا مالک، سازنده ای اعم از شخص یا یک شرکت را انتخاب نموده تا مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه ساخت و ساز را بر عهده بگیرد. بنابراین کارفرما متعهد می گردد تا کلیه مصالح، تجهیزات و نیروی انسانی (کارگر) را تأمین نماید و در مقابل وظیفه پیمانکار، صرفاً مدیریت اجرای طرح می باشد و بدلیل مدیریت طرح نیز مبلغی به صورت درصدی به پیمانکار پرداخت می‎گردد. گاهی نیز ممکن است که طرفین توافق نمایند که هزینه نیروی انسانی به همراه پیش فاکتورهای تایید شده ناظر پروژه، از طرف کارفرما پرداخت شود. بنابراین در این روش پیمانکار به عنوان امین کارفرما محسوب می شود که بر همین اساس ممکن است طبق توافق طرفین، حساب مشترکی بین کارفرما و پیمانکار ایجاد و کلیه پرداختی ها از این محل انجام شود. مطلب مرتبط: در خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟  

کارفرما کیست و چه وظایفی دارد؟

کارفرما در اغلب اوقات مالک زمین یا ساختمانی است که قصد ساخت و ساز ملک خود را دارد. اما گاهی اوقات ممکن است که کارفرما، مالک منافع ساختمان باشد (مثلا مستاجر ملک باشد) و در راستای صلاحیت خود انجام تغییرات ساختمانی را واگذار نماید. در مواقعی که کارفرما، مالک زمین است، معمولا هدف اصلی او این است که بعد از ساخته شدن ساختمان مورد نظر در آن سکونت یابد یا هرگونه استفاده شخصی دیگری از آن بنماید.

پیمانکار کیست و چه وظایفی دارد؟

پیمانکار شخص حقیقی یا حقوقی است که کارهای فیزیکی ساخت یا مهندسی کار را با هدف کسب منفعت اقتصادی انجام می دهد. در اصطلاح عرف، پیمانکار در واقع همان سازنده می باشد. مهم ترین وظایف پیمانکار عبارتند از:

1. برنامه ریزی برای ساختن پروژه
2. برنامه ریزی در جهت استخدام کارکنان
3. عمل نمودن بر مبنای نقشه‌های فنی و اجرایی
4. آگاهی کامل نسبت به قوانین و مقررات ساخت و ساز
5. انجام همه امور بصورت کاملا مدون و قانونمند
6. بازبینی و نظارت بر پیشرفت‌ها و تغییرات ساخت و ساز
7. رعایت کلیه مقررات ایمنی و مسئولیت در برابر بروز هر نوع حادثه
8. رعایت کلیه موارد مربوط به حفظ امنیت کارگاه و تهیه وسایل خدماتی و حفاظتی برای کارگران

 

مشاور کیست و چه وظایفی دارد؟

اصطلاح مشاور اغلب در توصیف شخصی بکار می رود که تنها ارائه کننده خدمات برای پروژه است، در مقابل پیمانکاران که وظیفه اصلی آنان انجام وظایف مادی و اجرایی می باشد.

به زبان ساده تر مشاور، ساخت و سازی انجام نمی دهد بلکه فراهم کننده ایده، نظرات و تحلیل های مورد نیاز پروژه است.

مطلب مرتبط: نکات خرید ملک تجاری

معمار کیست و چه وظایفی دارد؟

معمار کسی است که در زمینه طراحی ساختمان مهارت دارد. محدوده مسئولیت معمار بر اساس قراردادی که با کارفرما یا پیمانکار منعقد می نماید متفاوت خواهد بود. معمار ممکن است که فقط وظیفه طراحی تمام یا قسمتی از پروژه را داشته باشد. در پروژه های بزرگتر معمار ممکن است وظیفه نظارت بر اجرای طرح ها و نقشه ها را تا پایان پروژه بر عهده داشته باشد.

روش های ساخت ملک به چه صورت می باشد؟

الف) روش سنتی:

روش سنتی ساخت ملک شامل یک کارفرما است که از یک معمار یا مهندس می خواهد که ساختمان مورد نظر را طراحی نموده و بعد از اتمام طراحی، کارفرما یک پیمانکار را انتخاب می کند تا ساختمان مورد نظر را براساس طراحی انجام شده، بسازد. این روش از سالیان گذشته تاکنون بسیار متداول بوده است و میتوان گفت هنوز هم با وجود شیوه های متنوع انعقاد قرارداد، این روش پرکاربردترین روش می باشد. استفاده از روش سنتی دارای مزایایی برای کارفرما می باشد. بطور مثال به این دلیل که قبل از شروع پروژه زمان کافی صرف طراحی و تهیه مدارک مورد نیاز شده است، ریسک های مربوط به طراحی به حداقل می رسد. اما استفاده از این روش دارای معایبی نیز می باشد که از جمله آن میتوان به این امر اشاره نمود که در این روش، پروژه ممکن است که با تاخیر آغاز شود. چرا که مرحله طراحی و ساخت جدا از یکدیگر هستند و بدون تکمیل مرحله اول امکان شروع مرحله دوم وجود ندارد.  

ب) روش مدرن:

در این روش استفاده از روش های سنتی منسوخ گردیده و نقش ها و شیوه های نوینی ایجاد گردیده است. از مهمترین ویژگی های روش های غیرسنتی، سرعت بخشیدن به پروژه است که معمولاً از طریق ادغام مسئولیت طراحی و ساخت حاصل می شود.  

انعقاد قرارداد

مرسوم این است که طرفین قرارداد قبل از انعقاد قرارداد در مورد شرایط و آثار و طرحی که برای تعهد خود دارند گفتگو می نمایند. بعد از انجام این مرحله، طرفین باید اراده خود را در جهت انعقاد قرارداد اعلام نموده و پس از آن اقدام به این امر نمایند. قراردادهای پیمانکاری از جهت صحت تابع قواعد عمومی قراردادها هستند. ماده ١٩٠ قانون مدنی بیان می دارد: برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

1. قصد طرفین و رضای آنها
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین که مورد معامله باشد
4. مشروعیت جهت معامله

کارفرما و پیمانکار ملزم به اجرای مفاد قرارداد می باشند و بدین منظور پیمانکار می بایست همان چیزی را قصد نماید که کارفرما در پیشنهاد خود مطرح کرده است در غیر اینصورت عقد محقق نشده است. اصل کلی این است که زمان شروع قرارداد با تراضی طرفین تعیین می گردد. در بعضی موارد ممکن است که قبل از انعقاد قرارداد توسط طرفین، پیمانکار فعالیت های ساختمانی را آغاز نماید در اینصورت بهتر است که تاریخ آغاز ساخت و ساز، مبدا اثر قرارداد قرار گیرد و نه تاریخ امضاء و انعقاد قرارداد.

عدم وجود قرارداد پیمانکاری

در صورتی که قرارداد معتبر و قابل اجرایی در بین طرفین وجود ندارد، و در عین حال پروژه ساختمانی بدون قرارداد اجرا شده است، در این حالت طرفین حقوق و جبران خیارات خود را در مقابل یکدیگر از دست نمی دهند و پیمانکار می تواند اجرت المثل عمل خود را دریافت نماید و مالک هم میتواند منافع ناشی از تصرف زمین و یا هر خسارت وارده دیگری را بر مبنای قانون دریافت نماید.

تعیین قیمت در قرارداد

تعیین قیمت در قرارداد یکی از مسائل مهم و اساسی می باشد. گاهی اوقات قیمت در قرارداد بصورت مقطوع تعیین می گردد. یعنی پیمانکار قبول می کند که کارهای تعیین شده در قرارداد را در برابر دریافت مبلغی ثابت انجام دهد.

تعیین زمان برای اجرای تعهدات

یک قرارداد پیمانکاری ممکن است به صراحت مدت زمانی را که یکی از طرفین ملزم به اجرای تمام یا قسمتی از تعهد خود است را بیان کند. قراردادهای پیمانکاری در اغلب موارد زمانی که پیمانکار باید کار خود را آغاز نماید را بیان می کنند. در مواردی که قرارداد پیمانکاری در مورد زمان آغاز به کار ساکت است، زمان شروع فوری می باشد. لیکن مفهوم فوریت عرفی می باشد. میتوان گفت در تمام قراردادهای پیمانکاری تاریخ یا مدت زمانی را که پیمانکار باید کارهای خود را تکمیل نماید، ذکر میگردد اگرچه که در صورت عدم ذکر تاریخ جهت تکمیل نیز خللی وارد نمی شود و به کمک عرف میتوان این ابهام قرارداد را تکمیل کرد. سخن آخر اینکه با توجه به اهمیت فراوان قرارداد ساخت و ساز و مشکلاتی که ممکن است در جهت عدم آگاهی از قوانین، گریبانگیر هر یک ار طرفین قرارداد گردد، لذا توصیه میگردد قبل از تنظیم هرگونه قرارداد، با بهره گیری از مشاوره کارشناسان حقوقی عدالت سرا در امور تنظیم قراردادها، خطرات احتمالی اینگونه قراردادها را به حداقل برسانید.