خرید ملک توسط اتباع بیگانه

اتباع بیگانه چه کسانی هستند؟

مطابق با قوانین ایران، فرد بیگانه کسی است که تابعیت ایران را ندارد اعم از اینکه تابعیت کشور دیگری را داشته باشد و یا اینکه اصلا بدون تابعیت باشد. اتباع بیگانه ممکن است شخص حقیقی باشند یا شخص حقوقی. در این مقاله به بررسی امکان خرید ملک توسط اتباع بیگانه در ایران می پردازیم.

مطابق با ماده ٩٦١ قانون مدنی، اتباع بیگانه میتوانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند مگر اینکه یکسری موارد استثنا شده باشد. بنابراین اصل کلی در ایران این است که هر بیگانه ای می تواند از همه حقوق مدنی متمتع (بهره مند) شود مگر در مواردی که قانون بنا بر جهت خاص استثنا کرده باشد.

ماده ٩٦١ قانون مدنی بیان نموده است:

"جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

1. در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است.
2. در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد.
3. در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد."

یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد می باشد. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١٦/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نمی باشد.

همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذازی خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی باشد علاوه بر این تبصره ١ ماده ٢٤ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری_صنعتی جمهوری اسلامی ایران بیان میدارد که "اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است".

بیشتر بخوانید: نکات خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز

علاوه بر اتباع خارجی، اتباع ایرانی نیز در موارد زیر از تملک و خرید اموال غیرمنقول منع شده اند:

1. زن های ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی را تحصیل می کنند، حق داشتن اموال غیرمنقول را در صورتی که موجب سلطه اقتصادی خارجی گردد، ندارند.
2. اتباع ایرانی که مطابق ماده ٩٨٨ قانون مدنی ترک تابعیت کرده باشند.
3. هر تبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی، بعد از تاریخ ١٢٨٠ شمسی تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد.

بنابراین با توجه به اصل کلی میتوان اینگونه بیان نمود که اتباع بیگانه بجز موارد استثنایی امکان تملک اموال غیرمنقول را در کشور ندارند و کلیه قراردادهایی که به نحوی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و حقوق ملک می شود اعم از بیع، اجاره، پیش خرید و ... بجز در موارد خاص، از نظر قانونی غیر مجاز است و نافذ نمی باشد.

ماده ٨ قانون مدنی بیان نموده است:

"اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود."

موارد استثنایی خرید ملک توسط اتباع بیگانه

با توجه به اینکه قانونگذار امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه را محدود کرده است، صرفا در موارد زیر اتباع بیگانه امکان تملک اموال غیرمنقول را دارند:

• اتباع خارجه بموجب عهد نامه های مصوب بین دولتها میتوانند دارای حق استملاک شوند. بطور مثال مطابق عهد نامه منعقده بین ایران و آلمان که در سال ١٣٠٧ مورد توافق قرار گرفته، اتباع آلمان می توانند اموال غیر منقول را فقط برای سکونت، شغل یا صنعت تملک نمایند.
• آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ١٣٢٨ هجری شمسی مهمترین منبع قانونی برای استملاک و خرید ملک توسط اتباع خارجی است.

علی رغم حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری که بیان نموده اعطاء هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیر منقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران توسط آن منوط به حکم صریح قانونگذار است، تملک اتباع خارجی در حال حاضر مطابق این آیین نامه صورت می گیرد.

در اظهارنامه ای که فرد متقاضی به اداره ثبت محل وقوع ملک می دهد باید منظور از مالکیت صریحا ذکر شود و اگر خود او یا افراد خانواده اش دارای ملک دیگری در ایران باشند، باید صریحا در اظهارنامه قید گردد. مطابق ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸، اشخاص حقیقی خارجی حق استملاک اتباع بیگانه در ایران محدود به خرید ملک برای محل سکونت یا صنعت و یا کسب خود دارند.

بیشتر بخوانید: نکات خرید ملک تجاری

مطابق با آیین نامه فوق الذکر، فرد بیگانه ای که میخواهد ملکی را در ایران خریداری نماید باید پیش از اقدام به انجام دادن معامله، از دولت ایران مجوز کسب دریافت نماید. تحصیل این مجوز بدین ترتیب است که فرد بیگانه، درخواست خود را در این باره طی اظهارنامه ای حاوی اطلاعات پیش بینی شده در آیین نامه، به همراه مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم میکند. این اظهارنامه را سازمان ثبت بررسی و نظر خود را درباره آن به وزارت امور خارجه اعلام، وزارت خارجه نیز با بررسی های لازم نظر خود را اظهار می کند و در صورت لزوم نظر ریاست جمهوری را نیز استعلام مینماید. پس از حصول موافقت با درخواست او اجازه انجام دادن معامله به وی داده می شود.

در آیین نامه فوق الذکر شرایط حاوی اظهارنامه را به شرح ذیل مقرر نموده است:

الف – نام و نام خانوادگی ب – تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی؛ ج – سن، تاهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد، جنسیت، سن و تعداد آنها؛ د – تاریخ ورود به ایران، مدت اقامت، نقاط مختلفی که در آنجا سکونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی ه – محل اقامت دائمی و – منظور از مالکیت که برای سکونت-صنعتی و یا محل کسب می باشد ز – نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک ح- تقاضا کننده در تقاضای خود تعهد نماید که هر گاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات اجازه استملاک تحصیل نموده اند انتقال دهد. ط – تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیر آنچه که مورد تقاضا است دارا می باشند یا نه و اگر ملک دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن بایستی تعیین شود. ی – گواهینامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن عدم محرومیت از جمیع یا بعضی از حقوق اجتماعی باشد. ک – رونوشت پروانه اقامت دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد.

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی، اظهار نامه مذکور حذف شده است و در ماده ۱۵ لایحه بیان گردیده است: "تبعه خارجی متقاضی استملاک باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه ارسال دارد." بنابراین بنظر می رسد که مدارک لازم همان اظهارنامه ای است که در حال حاضر مورد عمل ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد.