اعلام بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

رهن چیست؟

چنانچه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد، نمی تواند در ملک خود تصرفاتی کند که مُنافی (نفی کننده) حق مرتهن (طلبکار) باشد. اگر مالک نسبت به ملک، معامله ای انجام دهد که با حقوق مرتهن در تضاد باشد، مرتهن می تواند اعلام بطلان آن معامله را به جهت در رهن بودن از دادگاه بخواهد.

در چنین دعوایی کسی که ملک در رهن او است (مرتهن)، خواهان دعوا می باشد و خوانده دعوا نیز مالک (راهن) و کسی که با مالک قرارداد را امضا کرده است، می باشند.

مطابق با ماده ٧٧١ قانون مدنی:

"رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مُرْتَهِن می گویند."

دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

بیشتر بخوانید: نحوه ابطال سند رهنی

نحوه اجرای رای

از زمانی که مرتهن، عقدی که منافی با حقوق او بوده است را رد می نماید آن معامله باطل می شود و مرتهن تنها باید تایید بطلان آن معامله را از دادگاه بخواهد و رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.

بیشتر بخوانید: تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

نکات مهم در طرح دعوای اعلام بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

1. اگر راهن ملک خود را برای بار دیگر به رهن فرد دیگری بدهد، عمل او منافی با حق مرتهن نیست و حق مرتهن اول مقدم بر حق مرتهن دوم است و رهن دوم که به آن رهن مازاد می گویند صحیح است.
2. اگر بدهکار، سرقفلی ملک را به شخص ثالثی واگذار نماید، این واگذاری قابل ابطال است چرا که با حق طلبکار در تعارض می باشد.
3. راهن می تواند ملک خود را به فرد دیگری اجاره دهد مشروط بر اینکه این اجاره، حق مرتهن را از بین نبرد و مدت آن کوتاه تر از دین باشد. در اینصورت اگر مستاجر به موجر (راهن) مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض الحسنه بدهد و بعد قرارداد رهنی بدلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجراییه و تخلیه ملک شود، مستاجر می تواند مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند و حق رجوع به مرتهن را ندارد.
4. راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. (ماده ٧٩٣ قانون مدنی)
5. تصرفات ورثه در ترکه از قبیل فروش و صلح و هبه و غیره نافذ نیست مگر بعد از اجازه بستانکاران و یا ادای دیون. (ماده ٢٢٩ قانون امور حسبی)
6. در رهن بودن مبیع (مال) منافاتی با انتقال آن ندارد و حقوق مرتهن با انتقال، محفوظ خواهد بود لذا در صورت اطلاع خریدار از مرهونه بودن مبیع (در رهن بودن ملک)، خللی بر این عقد وارد نیست.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای دعوای اعلام بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی

راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد. مگر به اذن مرتهن.

ماده ی ۲۲۹ قانون امور حسبی

تصرفات ورثه در ترکه از قبیل فروش و صلح و هبه و غیره، نافذ نیست. مگر بعد از اجازه ی بستانکاران و یا ادای دیون.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره ی ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰

مطابق مواد قانون مدنی، گر چه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالکیت راهن نمی شود؛ لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که میتوان از محل فروش مال مرهونه، طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک، نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافي حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود.

اعم از این که معامله ی راهن، بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جزیی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده است، اقدام راهن در زمینه ی فروش و انتقال سرقفلی مغازه ی مرهونه به شخص ثالث، بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن، منافات داشته و نافذ نیست.

در نتیجه، رأی شعبه ی چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آرا، صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رای وفق ماده ی واحدهای قانون مربوط به وحدت رویه ی قضایی، مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

رای شماره ۵۱۱ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در رهن بودن مبیع منافاتی با انتقال نداشته و حقوق مرتهن با انتقال، محفوظ خواهد بود. لذا در صورت اطلاع خریدار از مرهونه بودن مبیع، خللی بر این عقد وارد نیست.

رای شماره ی ۶۹۶ مورخ ۹۱/۵/۲۴ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به این که بر اساس اصل صحت، اصل بر صحت معاملات و قراردادها می باشد و نظر به این که انتقال آپارتمان توسط راهن، منافی حقوق مرتهن نمی باشد، همان گونه که علمای علم حقوق از جمله دکتر ناصر کاتوزیان و دکتر سید حسن امامی، فروش عین مرهونه را منافی حقوق مرتهن ندانسته اند.

زیرا حقوق مرتهن عینی می باشد و با انتقال مالکیت به قوت خویش باقی است و در عرف نیز خرید و فروش آپارتمان هایی که عمدتا به لحاظ وام مسکن در رهن بانک می باشد، با حفظ حقوق رهنی، متداول و رایج می باشد، بنابراین انتقال عین مرهونه توسعه راهن، منافاتی با حق عینی مرتهن نداشته و معامله صحیح است.

رای شماره ی ۱۳۱۳ مورخ ۸۵/۸/۳۰ شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

رأی وحدت رویه شماره ی ۶۲۰ مورخ ۶۲۰ مورخ ۷۶/۸/۲۰، ناظر به انتقال سرقفلی مغازه با وصف در رهن بودن ملکیت آن بوده است و نسبت به مورد دعوی این پرونده، خروج موضوعی دارد.

پس انتقال ملک مرهونه با توجه به مقررات حاکم و رویه ی عملی بانک ها منافاتی با حقوق مرتهن ندارد؛ زیرا اجرای حکم انتقال رسمی پس از فک رهن با موافقت بانک مرتهن به بقای مرهونه، صورت می گیرد که در هیچ کدام از دو فرض مذکور، حقوق مرتهن تضییع نمی شود.

رأی شماره ی ۳۴۱ مورخ ۸۵/۳/۲۱ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

انتقال مورد رهن، بدون موافقت بانک مرتهن جایز نیست. لذا دعوی در وضعیت فعلی، قابلیت استماع ندارد.