اعتراض به عملیات ثبتی و اقدامات پس از آن

اعتراض به عملیات ثبتی

اعتراض در لغت بمعنای منع کردن، روبروی کسی ایستادن و … است و در حقوق ثبت املاک، انجام واخواهی، اعتراض به اصل ملک مورد درخواست ثبت و … نمونه ای از مفهوم دعوا می باشند. در آگهی های نوبتی منتشر گردیده، مرجع وصول اعتراضات مشخص می گردد. از این رو ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک بیان نموده است:

"در آگهی‌های نوبتی قید می‌شود که دادخواست اعتراض باید مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی را منتشر می‌کند تسلیم شود و مبداء اعتراض تاریخ انتشار روزنامه ایست که اولین آگهی نوبتی در آن درج شده است و دوایر ثبت باید مراقبت نمایند تاریخ انتشار آگهی که در زیر آگهی هم قید شده با تاریخ انتشار روزنامه مطابق باشد.

تبصره ـ دادگاهها در مورد دادخواستهای مربوط به اصل و حدود و حقوق املاک پس از احراز اینکه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسلیم شده و داخل مدت می باشد به موضوع رسیدگی والا قرار مقتضی صادر می نماید."

در حین انجام عملیات مقدماتی ثبت و پیش از آنکه ملکی در دفتر املاک به ثبت برسد ممکن است که به شیوه های ذیل اعتراضاتی صورت بگیرد:

1. اعتراض به ثبت ملک
2. اعتراض به تحدید حدود ملک
3. اعتراض به حقوق ارتفاقی املاک

بیشتر بخوانید: الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی

روال قانونی بدین صورت می باشد که هر کسی که در مورد ملک مورد ثبت، اعتراضی دارد، می بایست ظرف 90 روز از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی، طرح دعوا نماید. در اعتراض به ثبت که در واقع اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت می باشد، می توان از زمان انتشار آگهی های نوبتی نسبت به اصل ملک اعتراض نمود. فی الواقع هر کسی که تقاضای ثبت ملکی را به ضرر خود بداند و مدعی مالکیت ملک مورد تقاضا باشد، می بایست ظرف 90 روز از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی، نسبت به ملک، اعتراض نماید و اگر ظرف مهلت مذکور اعتراضی انجام نشود، بعد از این مدت، اگر اعتراض صورت بگیرد، دارای اثر قانونی نخواهد بود.

به نظر می رسد قانونگذار بدین جهت اعتراض مهلتی را تعیین نموده است که اداره ثبت محل، از وجود هرگونه دعوا و ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت مطلع شود. به جهت آنکه موارد ذکر گردیده از قوانین آمره بوده و نمی توان برخلاف آنان توافق نمود، لذا اگر اعتراض خارج از مهلت قانونی تقدیم شود، دارای اثر نخواهد بود. با استناد به ماده ۱۷ قانون ثبت اگر میان متقاضی ثبت و معترض، دعاوی دیگری در دادگاه مطرح باشد، معترض موظف است که گواهی از دادگاه مبنی بر طرح موضوع، اخذ و به اداره ثبت محل تقدیم نماید. این گواهی می بایست قبل از پایان مهلت ۹۰ روز اعلامی بدلیل اعتراض به ثبت ملک و ظرف سی روز جهت اعتراض به تحدید حدود باشد.

بطور کلی اعتراض و شکایت نسبت به مالکیت می بایست به موجب دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی باشد اما به جهت جلوگیری از تضییع حقوق معترضین، معترض حتی با درخواست عادی هم می تواند اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم نماید. بعد از وصول اعتراض، اداره ثبت مکلف است که مراتب دادخواست معترض را به دادگاه صالح رسیدگی کننده ارسال نماید. ضمنا می بایست رسیدی را که در آن تاریخ وصول اعتراض قید گردیده است به معترض تحویل داده و مهر قرمز رنگ مبنی بر ورود اعتراض به عملیات ثبتی بر روی اظهارنامه متقاضی ثبت بزند.

بیشتر بخوانید: ابطال مزایده ثبتی چگونه است؟

اعتراض بر تحدید حدود

بعد از تحدید حدود ملک، اگر مالک ملک مجاور مورد تحدید، به حدود اظهار شده از طرف متقاضی ثبتی اعتراض نماید که حقوق او رعایت نشده است، به تحدید حدود اعتراض می نماید. مجاور یا متقاضی ثبتی که خود یا نماینده اش در زمان تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شده است، می بایست ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار اعتراض نماید.

چه کسانی می توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض نمایند؟

• مجاورین: مطابق با ماده ۲۰ قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است می تواند به صورت مجلس تحدید اعتراض نماید.
• متقاضی ثبت: اگر متقاضی ثبت خود یا نماینده اش در زمان تحدید حدود حاضر نباشند، می توانند به آن اعتراض نمایند.
• اداره اوقاف و متولی و ناظر و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی

بیشتر بخوانید: نمونه رای اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به حقوق ارتفاقی

هر کسی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد، و یا اگر دیگران نسبت به حقوق ارتفاقی ادعایی متقاضی ثبت، معترض و یا در مواقعی که متقاضی ثبت یا نماینده اش در زمان تنظیم صورت مجلس تحدید حدود حاضر نباشند و ملک مطابق با اظهارات مجاورین تحدید حدود شود، می توانند ظرف مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم نمایند.

به هر ترتیب اعتراض مانع از انجام معاملات نخواهد بود و خریدار می تواند با علم به موضوع اعتراض، معامله را قبول نماید و این مطلب در سند تصریح می گردد.

مستندات قانونی مرتبط با اعتراض به عملیات ثبتی

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1400/77 شماره پرونده: - تاریخ نظریه: 1400/02/20

چنانچه بر اساس سابقه ثبتی عملیات ثبتی ملکی تا مرحله انتشار آگهی‌های نوبتی انجام شده و در مهلت اعتراضی واصل نشده باشد، اداره حقوقی در نظریات متعدد معتقد است که متقاضی ثبت قانوناً مالک محسوب است و در دعوای خلع ید مورد از شمول رأی وحدت رویه شماره 674 مورخ 1383/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است. حال اگر ملک مذکور خارج از مواعد قانونی موضوع مواد 41 و بعد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب سند عادی به دیگر انتقال یابد، آیا منتقل الیه می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت مذکور مطرح کند؟ در صورتی که پاسخ منفی باشد، در دعوای خلع ید آیا منتقل الیه باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کند؟

فرض سؤال منصرف از ماده 41 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی است؛ زیرا ماده مذکور ناظر بر انتقال ملک به صورت عادی به دیگری در جریان ثبت ملک یعنی پیش از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت است؛ بنابراین در فرض سؤال که آگهی‌های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده 24 این قانون مالک می‌شناسد؛ لذا منتقل الیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر می‌رسد. در نتیجه پاسخ به قسمت اخیر استعلام نیز موضوعاً منتفی است.