مطالبه ثمن قرارداد به چه صورت امکان پذیر است؟

مطالبه ثمن قرارداد

هنگامی که بین دو نفر قراردادی بابت فروش ملک انعقاد می گردد و ملکی به فروش می رسد، طرفین نسبت به یکدیگر طبق شروط قرارداد تعهداتی خواهند داشت. در این مقاله به بررسی موضوع مطالبه ثمن قرارداد می پردازیم. فروشنده ملزم به تحویل ملک و خریدار ملزم به پرداخت ثمن قرارداد (مبلغ قرارداد) در حق فروشنده می گردد. حال چنانچه خریدار از انجام تعهدات خود نسبت به پرداخت ثمن قرارداد خودداری ورزد، فروشنده ملک می تواند دادخواستی را تحت عنوان الزام خریدار به پرداخت ثمن مطرح نماید. در این حالت فروشنده ملک تحت عنوان خواهان باید به طرفیت خریدار به عنوان خوانده، طرح دعوی نماید. از آنجا که در این مورد، خواسته دین می باشد، فروشنده می تواند در دادگاهی که محل انعقاد قرارداد یا محل اقامت خریدار و یا محل انجام تعهد است طرح دعوا کند.

ذکر این نکته الزامی می باشد که اگر مبلغ به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد شورای حل اختلاف صالح خواهد بود و چنانچه مبلغ بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، دعوا باید در دادگاه حقوقی مطرح گردد.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه طلب در دادگاه حقوقی به چه صورت است؟

نحوه اجرای رای

پس از صدور رای قطعی به نفع خواهان (فروشنده ملک) و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده (خریدار)، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود. چنانچه خریدار (محکوم علیه) نسبت به پرداخت مبلغ ذکر شده در حکم قطعی دادگاه اقدامی نکند، فروشنده (محکوم له) باید مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کند. در صورتی که موفق به معرفی اموالی از وی نگردد، می توان از طریق استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی، بانک مرکزی و ... اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد. پس از شناسایی اموال وی، دادورز اجرای احکام از طریق کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده را ارزش گذاری و از طریق مزایده به فروش می رساند و به میزان مبلغ محکومیت وی از آن پرداخت می نماید. چنانچه اموالی از مدیون شناسایی نشود، خواهان می تواند مستنداً به ماده 3 قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب وی را بکند.

ماده 3 قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی:

"اگر استیفای محکوم به از طرق مذکور در این قانون ممکن نگردد محکوم علیه به تقاضای محکوم له تا زمان اجرای حکم یا پذیرفته شدن ادعای اعسار او یا جلب رضایت محکوم له حبس می شود. چنانچه محکوم علیه تا سی روز پس از ابلاغ اجرائیه، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خویش را اقامه کرده ‌باشد حبس نمی شود، مگر اینکه دعوای اعسار مسترد یا به موجب حکم قطعی رد شود.

تبصره 1ـ چنانچه محکوم علیه خارج از مهلت مقرر در این ماده، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خود را اقامه کند، هرگاه محکوم له آزادی وی را بدون اخذ تأمین بپذیرد یا محکوم علیه به تشخیص دادگاه کفیل یا وثیقه معتبر و معادل محکوم به ارائه نماید، دادگاه با صدور قرار قبولی وثیقه یا کفیل تا روشن شدن وضعیت اعسار از حبس محکوم علیه خودداری و در صورت حبس، او را آزاد می کند.

در صورت ردّ دعوای اعسار به موجب حکم قطعی، به کفیل یا وثیقه گذار ابلاغ می شود که ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ واقعی نسبت به تسلیم محکوم علیه اقدام کند. در صورت عدم تسلیم ظرف مهلت مذکور حسب مورد به دستور دادستان یا رئیس دادگاهی که حکم تحت نظر آن اجراء می شود نسبت به استیفای محکوم به و هزینه های اجرائی از محل وثیقه یا وجه‌الکفاله اقدام می شود. در این مورد دستور دادگاه ظرف مهلت ده روز پس از ابلاغ واقعی قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است. نحوه صدور قرارهای تأمینی مزبور، مقررات اعتراض نسبت به دستور دادستان و سایر مقررات مربوط به این دستورها تابع قانون آیین دادرسی کیفری است.

تبصره 2ـ مقررات راجع به تعویق و موانع اجرای مجازات حبس در خصوص کسانی که به استناد این ماده حبس می شوند نیز مجری است."

نکته: چنانچه سند مالکیت ملک مذکور، به خریدار منتقل شده باشد، امکان توقیف ملک، جهت پرداخت ثمن قرارداد و خسارات وجود دارد.

بیشتر بخوانید: چگونگی مطالبه ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد در قرارداد

نکات حقوقی مرتبط با دعوی مطالبه ثمن قرارداد

1. هزینه های تسلیم ثمن قرارداد بر عهده خریدار ملک است. با این حال طرفین می توانند بر سر ثمن مذکور به طریقی توافق نمایند.
2. چنانچه شخصی از مالک ملک، وکالت در فروش ملک و اختیار اخذ ثمن معامله را داشته باشد، و ثمن را از خریدار بگیرد و به مالک (موکل) تحویل ندهد، مستحق دادخواست مطالبه وجه است. در این وضعیت آن چه که مالک از وی مطالبه می کند، ثمن قرارداد شمرده نمی شود. بلکه امانتی است که به او سپرده شده و باید به صاحبش بپردازد.
3. اگر در قراردادی که بین دو طرف منعقد شده، مهلتی برای پرداخت ثمن لحاظ نشده باشد، اصل بر این است که خریدار باید فوراً ثمن را پرداخت نماید.
4. چنانچه خریدار ثمن را به وکیلِ مالک که حق اخذ ثمن قرارداد را نداشته تحویل دهد، مالک می تواند بابت مبلغ قرارداد به خریدار مراجعه نماید و ذمه ی خریدار بری نمی شود.
5. چنانچه خریدار ثمن قرارداد را به فروشنده پرداخت نکند، عمل وی مجوزی برای تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی نیست و فروشنده نمی تواند انجام تعهدات قراردادی خود را منوط به پرداخت ثمن کند. البته طرفین می توانند در قرارداد به نحو دیگر شرط کرده باشند.
6. اگر فروشنده سند رسمی مالکیت را به خریدار منتقل کرده باشد و خریدار، متعهد به پرداخت بخشی از ثمن در موعد معینی شده باشد، فروشنده می تواند از طریق اجرای ثبت، ثمن قراردادی را مطالبه کند.
7. اگر خریدار چک مدت داری را جهت پرداخت ثمن معامله به مالک داده باشد، فروشنده نمی تواند دادخواست مطالبه ثمن نماید و صرفاً می تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام به مطالبه وجه چک نماید.
8. اگر ثمن، وجه نقد نباشد و قبل از تحویل، عیب و نقصی در آن ظاهر شود، فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید.
9. چنانچه در قراردادی شخص ثالثی، پرداخت ثمن را ضمانت کرده باشد، فروشنده صرفاً می تواند از ضامن، مطالبه وجه نماید. مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که مسئولیت خریدار و ضامن به صورت تضامنی است. در این حالت فروشنده می تواند به صورت همزمان جهت مطالبه طلب خود به خریدار و ضامن مراجعه کند.

بیشتر بخوانید: اصل نسبی بودن اثر قراردادها چیست؟

مستندات قانونی مرتبط با مطالبه ثمن قرارداد

ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی

در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شد، اصل بر بقای آن است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

صدر ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی

خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد... از خوانده مطالبه کند... .

ماده 20 قانون مدنی

کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال‌الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.

ماده 362 قانون مدنی

آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

• به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
• عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
• عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
• عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی

در صورتی که حق یا دینی برعهده کسی ثابت شد، اصل بر بقای آن است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

ماده ی 698 قانون مدنی

بعد از این که ضمان به طور صحیح واقع شده باشد، ذمه ی مضمون عنه بری و ذمه ی ضامن به مضمون له مشغول می شود.

بیشتر بخوانید: چگونه می توان ثمن معامله را استرداد نمود؟

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی 825– 05/10/1369 شعبه ی 22 دیوان عالی کشور

نظر به این که به موجب ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد عقد بیع، فروشنده مالک و مستحق ثمن معامله شده و شرط پرداخت قسمتی از ثمن در موعد غیر معین، اگر چه ممکن است از شروط باطله باشد؛ ولی مفسد عقد بیع نیست.