نحوه الزام وراث به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

الزام وراث به تنظیم سند رسمی

زمانی که مبایعه‌نامه‌ای مبنی بر خرید ملک، میان خریدار و فروشنده منعقد می‌گردد، به محض انعقاد عقد بیع، هر یک از طرفین در مقام خریدار و فروشنده، دارای مسئولیت، تکالیف و تعهداتی خواهند بود. در زمره مهم‌ترین تعهدات فروشنده در قبال اخذ ثمن از سوی خریدار، تحویل مبیع به خریدار و متعاقباً انتقال سند رسمی ملک بنام وی می‌باشد. حال اگر در مبایعه‌نامه منعقده میان خریدار و فروشنده، تاریخ مشخصی جهت حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند ملک بنام خریدار تعیین شده باشد اما فروشنده خلف وعده نموده و در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند حسب مورد با اخذ گواهی عدم حضور فروشنده یا گواهی حضور خویش، در دادگاه صالح، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک را درخواست نماید. در فرضی که در این حین، فروشنده فوت نماید، خریدار می‌بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بطرفیت وراث فروشنده مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه الزام وراث به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده پرداخته شود.

مطلب مرتبط: گواهی انحصار وراثت چیست و چگونه می‌توان آن را دریافت نمود؟

ارکان دعوای الزام وراث به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده، خواهان دعوا خریدار ملک می‌باشد. خوانده دعوا حسب گواهی انحصار وراثت، وراث فردی هستند که ملک را طی مبایعه‌نامه به خواهان فروخته است. ذکر این نکته حائز اهمیت است که گاهی اوقات ممکن است، فروشنده‌ای که فوت شده، مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالکِ ملک، شخص دیگری باشد در این‌صورت علاوه بر وراث فروشنده، نام مالک رسمی هم می‌بایست به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد. جهت طرح این دعوا بطرفیت وراث فروشنده، لازم است که در وهله اول، فوت فروشنده احراز گردد که خواهان می‌بایست رابطه توارث میان خواندگان با متوفی را با ارائه گواهی انحصار وراثت وی ثابت نماید. اگر پیش از طرح این دعوا از سوی خریدار، گواهی انحصار وراثت فروشنده صادر شده باشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی (فروشنده) رونوشتی از گواهی حصر وراثت وی اخذ نماید، در غیر این‌صورت چنانچه گواهی انحصار وراثت فروشنده صادر نشده باشد، خریدار مکلف است در وهله اول اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت فروشنده نموده و بعد از آن، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده را مطرح نماید. (مطابق با بند 6 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402، دادگاه صلح، صالح به صدور گواهی حصر وراثت متوفی می‌باشد.)

دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. چراکه کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. (مستنبط از ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی)

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

نکات مهم در طرح دعوای الزام وراث به تنظیم سند رسمی

1- پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی بطرفیت وراث فروشنده، صادر و قطعی گردد، اجرائیه صادر و دادگاه ابتدائاً مطابق با ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی به خوانده یا خواندگان دعوا (ورثه یا وراث مالک رسمی ملک) ابلاغ می‌نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ اجرائیه اقدامات لازم من‌باب تنظیم سند رسمی بنام خریدار را انجام دهند. حال اگر مهلت مذکور منقضی و وراث مفاد رای را اجرا ننمایند، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال و دادورز اجرای احکام در صورت عدم اجرای حکم توسط وراث، با حضور نماینده دادگاه در دفتر اسناد رسمی، ملک را بنام خریدار منتقل می‌نماید.

2- جهت طرح دعوای الزام وراث به تنظیم‌ سند رسمی در صورت فوت فروشنده، در ابتدا می‌بایست فوت فروشنده و هم‌چنین وجود رابطه قراردادی میان طرفین احراز گردد مضاف بر آنکه فروشنده‌ای که اصیل بوده و فوت نموده است، مالک رسمی‌‌‌ ملک بوده و از انجام تعهد خویش ظرف مهلت مقرر خودداری نموده باشد. مساله مهم دیگر آنکه حتما می‌بایست پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، پایان‌کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد (در صورت عدم اخذ، خواسته‌های الزام به اخذ پایان‌کار و الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی نیز باید توامان با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست مطرح شوند). ذکر این نکته حائز اهمیت است که چنانچه ملک موضوع دعوا در رهن و یا بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند منتج به صدور قرار ‌عدم استماع دعوا خواهد شد فلذا خریدار شایسته است که خواسته الزام به فک رهن یا رفع بازداشت را نیز در دادخواست خود مطرح نماید. هرچند که مطابق با رای وحدت رویه شماره 832 مورخه 30-03-1402 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن می‌باشد با حفظ حقوق مرتهن قابلیت استماع دارد. (مستنبط از مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی و ماده 348 قانون مدنی)

3- چنانچه خواهان دعوای الزام وراث به تنظیم‌ سند رسمی، مدعی این امر باشد که ملک‌‌ موضوع دعوا را مطابق با یک قرارداد شفاهی از متوفی (فروشنده) خریداری نموده است، مکلف است پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن، خواسته اثبات وقوع عقد بیع را نیز از دادگاه خواستار شود. دادگاه ضمن بررسی مستندات پرداخت ثمن معامله و استماع شهادت شهود تعرفه گردیده خریدار، اقدام به صدور رای مقتضی می‌نماید.

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.