تایید بطلان معامله فضولی
تایید بطلان معامله فضولی

معامله فضولی چیست؟

گاهی اوقات ممکن است شخصی اقدام به خرید یک ملک از فرد دیگری بنماید بدون اینکه فروشنده، مالک آن ملک باشد و یا از مالک اجازه در فروش داشته باشد. در اصطلاح حقوقی به این معامله، معامله فضولی می‌گویند. در صورت ایجاد معامله فضولی دو حالت ایجاد می شود:

  • مالک اصلی پس از اطلاع، معامله را تنفیذ (تایید) می نماید در این حالت، قرارداد معتبر می باشد.
  • مالک اصلی پس از اطلاع، معامله را رد می نماید در این صورت، قرارداد باطل است.

بنابراین مالک پس از اطلاع از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود، می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، عدم رضایت خود را نسبت به معامله انجام شده به طرفین قرارداد اعلام نماید و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید.

گاهی ممکن است که یک نفر بعنوان وکیل از طرف مالک ملک، وکالت در فروش داشته باشد اما به هر دلیلی وکالت نامه او باطل شده باشد ولی آن فرد با استفاده از همان وکالت نامه باطل شده، اقدام به فروش ملک بنماید در اینصورت نیز وکیل معامله فضولی، انجام داده است در این فرض نیز مالک ملک پس از اطلاع از انجام این معامله باید دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را تقدیم دادگاه نماید.

بیشتر بخوانید: تایید بطلان معامله به دلیل صدور حکم حجر

آیا معامله فضولی باطل است؟

از نظر حقوقی معامله فضولی باطل نیست و غیر نافذ است. وقتی می گوییم غیر نافذ است یعنی اینکه اگر مالک ملک، این معامله را قبول کند، معامله صحیح خواهد بود ولی اگر معامله را قبول نکند، باطل می شود.

ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:

“معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می شود.”

نتیجه اینکه در صورتیکه مالک ملک، معامله فضولی را قبول نکند باید دادخواست تایید بطلان قرارداد را از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه تقدیم کند. دادگاه پس از وصول دادخواست و در وقت رسیدگی مقرر، پس از بررسی مدارک خواهان، در صورت احراز بطلان، حکم به تایید بطلان معامله صادر می نماید. در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی بودن خواهان، مالک ملک است و خواندگان نیز خریدار و فروشنده ملک می باشند. دادگاه محل وقوع ملک، یعنی جایی که ملک در آنجا واقع شده است دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا می باشد.

تایید بطلان معامله فضولی
تایید بطلان معامله فضولی – عدالت سرا

نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

  • اگر مالک پس از اطلاع، معامله را رد کند آن معامله باطل است. بنابراین خواسته خواهان در دادخواست خود، تنها تایید و اعلام بطلان معامله می باشد.
  • اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست و رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شود.
  • معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک نیز باشد یعنی اینکه ممکن است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک کند در این حالت، معامله در صورت رد مالک، باطل است.
  • اگر مالک متوجه شود که معامله فضولی انجام شده است و ملک خود را به شخص دیگری بفروشد این بدین معناست که در واقع بصورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می شود.
  • اگر مالک قبل از اعلام اجازه یا رد خود نسبت به معامله فضولی، فوت کند، حق اجازه یا رد معامله به وراث او می رسد. مطابق ماده ۲۵۳ قانون مدنی: “در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد، با وارث است.”
  • مالک هیچ الزامی ندارد که فوراً رضایت یا عدم رضایت خود را اعلام نماید. در اینصورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند تنها یک راه دارد و آن این است که معامله را فسخ کند و حق ندارد الزام مالک به اعلام رضایت یا عدم رضایت را بخواهد.
  • اگر ملک خسارتی دیده باشد، مالک می تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار دهد و خریدار هم در صورتیکه از معامله فضولی خبر نداشته باشد می تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند.
  • اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
  • عنوان دادخواست باید تایید بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.

بیشتر بخوانید: تفاوت میان دعوای اعلان بطلان قرارداد و دعوای ابطال قرارداد

مستندات قانونی تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی

معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود. در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.

 

ماده ی ۳۰۴ قانون مدنی

اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

 

ماده ی ۶۷۴ قانون مدنی

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت. مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

به موجب ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد. یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلی یا جزیی مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده ی غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ی ۳۹۱ قانون مدنی، بایع قانونا ملزم به جبران آن است.

بنابراین دادنامه ی شماره ی ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه ی یازدهم دادگاه تجدید نظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رای طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است.

 

رأی شماره ی ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد.

 

رای شماره ی ۱۵/۱۹۹ مورخ ۱۳۷۱/۶/۴ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

بعد از وقوع معامله ی فضولی، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفیذ، معامله ی فضولی تلقی نمی شود.

 

رأی شماره ی ۵۵ مورخ ۷۱/۲/۱۴ شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور

صدق فضولی بودن معامله، هنگامی محقق می شود که مالکیت غیر فروشنده در تاریخ انجام معامله، ثابت و محرز بوده باشد.

 

رأی شماره ی ۵۰ مورخ ۸۸/۱/۳۱ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی، سکوت مالک را اجازه محسوب نمی کند و نامه ی اداره ی ثبت، دلالت بر مالکیت معترضین ثالث (تجدیدنظر خواهان) به میزان قدرالسهم، ادعایی دارد و تا زمانی که تقسیم نامه ای جهت مشخص کردن حصه ی مفروزی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشود، تمامی مالکین مشاعی به میزان قدرالسهم در تمامی آپارتمانها شریک می باشند و فروش شش دانگ آپارتمان ها از سوی تعدادی از مالکین (شرکای ملک مشاع) وجاهت قانونی نداشته و نسبت به حصه ی تجدیدنظر خواهان، غیر نافذ می باشد.

 

رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۳۱۵ مورخ ۹۵/۵/۱۷ شعبه ی ۲ دادگاه تجدیدنظر کردستان

قرار گرفتن ملک، داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغیر بودن نیست، بلکه با توجه به شرط مذکور از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تأیید فسخ قرارداد، خواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی ما بین طرفین دعوی، منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Scroll to Top