دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود. زمانی که خریدار و فروشنده، قصد انجام معامله ای را دارند اما مقدمات آن فراهم نیست، قراردادی را تنظیم می کنند که بر اساس آن دو طرف متعهد میشوند تا معامله را ظرف مدت مشخص با شرایط معین انجام دهند. ماده ١٠ قانون مدنی عنوان نموده است:

"قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است."

یکی از مشکلاتی که بدنبال معامله ممکن است برای خریدار ایجاد شود، امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی می باشد. در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از قیمت معامله را دریافت نموده و بعضا بنا به دلایلی مثل ادعای بالا رفتن ارزش ملک، از انجام تعهد خودداری می کند. در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که این دعوا به طرز صحیحی اقامه شود چرا که در صورتیکه درست مطرح نشود، هزینه های دادرسی بیهوده صرف شده و بی نتیجه می ماند.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

سند رسمی چیست؟

اسناد رسمی از جانب سه دسته اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و سایر مامورین رسمی تنظیم می شود و هر کدام این سه دسته باید در حدود صلاحیت خود و بر طبق مقررات قانونی اقدام نمایند والا معتبر نخواهد بود. بر همین اساس ماده ١٢٨٧ قانون مدنی بیان نموده است:

"اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است."

مطابق با توضیحات فوق مشخص میگردد زمانیکه یک نفر اقدام به خرید یک مال اعم از منقول یا غیرمنقول می نماید و طرف مقابل یعنی فروشنده در موعد مقرر اقدام به انتقال سند رسمی بنام خریدار نمی نماید، می بایست خریدار، دادخواستی را تحت عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" بطرفیت فروشنده که خوانده دعوا است در دادگاه حقوقی صالح مطرح نماید.

با توجه به اینکه موضوع دعوای ذکر شده، یک مال است، الزام به تنظیم سند رسمی بابت آن نیز یک دعوای مالی است. هزینه دادرسی این دعوا برای اموال غیرمنقول بر اساس ارزش قیمت منطقه ای مشخص میشود که پس از مشخص شدن ارزش قیمت منطقه ای، سه و نیم درصد آن مبلغ بعنوان هزینه دادرسی بایستی پرداخت شود. در اموال منقول نیز میتوان خواسته را تقویم نمود که تا بیست میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و بیشتر از آن در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد. توصیه می گردد برای رفع هرگونه شبهه و ابهام در جهت اخذ رای به نفع خواهان، قبل از طرح دعوا، یک اظهارنامه به خوانده (فروشنده) مبنی بر تخلف او بدلیل عدم حضور بموقع در دفترخانه اسناد رسمی داده شود.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که پرونده به دادگاه صالح ارجاع داده شود، قاضی اقدامات ذیل را در جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انجام می دهد:

• احراز مالکیت خوانده: دادگاه از طریق استعلام از اداره ثبت، اقدام به احراز مالکیت خوانده می نماید تا مشخص شود که آیا وی واقعا مالک است یا اقدام به فروش مال غیر کرده است.
• احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: بطور مثال قاضی دادگاه در مورد تبعات مبیع همچون تلفن و ... نیز استعلامات لازم را انجام میدهد.
• احراز نحوه پرداخت ثمن: در مورد چگونگی پیش پرداخت و الباقی ثمن تحقیقات لازم انجام می گیرد.
• بررسی انجام معامله و صحت مدارک مورد معامله
• احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
• توجه به هزینه های انتقال سند: هزینه های مذکور بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

مطلب مرتبط: خسارت عدم تنظیم سند رسمی ملک

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از دادگاه بخواهد. حکم اجرایی به فروشنده ابلاغ می شود، چنانچه وی ظرف مدت ده روز حکم را اجرا نکند خریدار بایستی مجددا به واحد اجرا مراجعه نماید. در این وضعیت دایره اجرا به دفترخانه ای که قرار بوده اقدام به تنظیم سند بنماید، اطلاع میدهد که بعد از آماده شدن سند، اجرای احکام را مطلع نماید تا از طرف فروشنده اصلی اقدام به امضای سند بنماید. در این ارتباط ماده ١٤٥ قانون اجرای احکام مدنی بیان میدارد:

"هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء‌ می‌نماید."

نکته ای که باید به آن توجه نمود این است که دایره اجرای احکام صرفاً وظیفه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی را دارد و در مورد موضوعات خارج از آن مانند تحویل مبیع هیچگونه وظیفه ای ندارد. بنابراین تسلیم مبیع، پس از صدور حکم الزام به تنظیم دعوایی جداگانه محسوب می شود. توصیه میگردد که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع در یک دادخواست تقدیم دادگاه گردد.

بیشتر بخوانید: نمونه رای رد الزام به تنظیم سند رسمی

مستندات قانونی مرتبط با موضوع

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/99/1871 شماره پرونده: 99-127-1871 ح تاریخ نظریه: 1400/03/01

برخی دادگاه‌های عمومی حقوقی در دعوای خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک، حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در قبال پرداخت باقی‌مانده ثمن معامله یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک در قبال پرداخت پذیره بدون اقامه دعوی از سوی خوانده در حق ایشان صادر می‌کنند. 1- آیا صدور حکم بر پرداخت ثمن یا پذیره در حق خوانده، مستلزم طرح دعوای مستقل در این خصوص است؟ 2- آیا دادگاه بدوی می‌تواند حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره یا انتقال ملک صادر کند؟

1 و 2- در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چارچوب قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان‌پذیر است؛ بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر می‌کند و محکوم‌له این حکم فقط خریدار است که می‌تواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ منوط به اینکه مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن، خلاف قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست. از این جهت خریدار محکوم‌له محسوب نمی‌شود که بتواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را درخواست کند، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند. طبعاً قید اینکه تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است، بنا به مراتب یاد شده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است. همین حکم و قاعده در دعوای مستاجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره علیه اداره اوقاف نیز جاری است؛ به عبارت دیگر، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرارداد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است؛ هرچند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است.