معامله معارض چیست؟ مجازات آن کدام است؟

مفهوم حقوقی معامله معارض

یکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین مسائل در پیشبرد نظام حقوقی هر کشوری، مساله امنیت و ثبات در معاملات می‌باشد چراکه این مورد جزء حقوق مسلّم هر یک از افراد جامعه می‌باشد که بتوانند با طیب خاطر و بدون نگرانی از تعارض حقوق و ادعاهای متعدد اقدام به انجام معامله نسبت به اموال خویش نمایند. بعضاً مشاهده می‌گردد که فردی بر طبق یک سند عادی یا رسمی اقدام به انجام معامله نسبت به مال متعلق به خود یا دیگری نموده و سپس مجدداً در خصوص همان مال، اقدام به انجام معامله با شخصی دیگر به موجب سند رسمی می‌نماید در این‌صورت رفتار ارتکابی وی جرم بوده و حسب مورد تحت عنوان مجرمانه «معامله معارض» یا «انتقال مال غیر» جرم‌انگاری گردیده و نسبت به وی اعمال مجازات خواهد شد. قانونگذار در ماده 117 قانون ثبت اسناد و‌ املاک مصوب 1310 در خصوص معامله معارض و مجازات آن تعیین تکلیف نموده است. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با معامله معارض و مجازات آن پرداخته شود.

عناصر تشکیل‌دهنده جرم معامله معارض

همانگونه که در ابتدای مقاله بیان گردید، به شرح مندرج در ماده 117 قانون ثبت اسناد و‌ املاک مصوب 1310، معامله معارض به معامله‌ای اطلاق می‌گردد که به موجب آن مرتکب جرم، بدواً اقدام به انجام معامله نسبت به عین یا منفعت مال بر طبق سند عادی (مال منقول) یا رسمی (مال منقول یا غیرمنقول) به شخص دیگری نموده و سپس نسبت به همان مال به موجب سند رسمی، معامله یا تعهد معارض با معامله پیشین را انجام می‌دهد؛ بطور مثال شخص «الف» طی یک مبایعه‌نامه رسمی اقدام به فروش ملک خویش به شخص «ب» می‌‌نماید لکن پس از انجام این معامله، با حضور در دفتر اسناد رسمی سند ملک مذکور را به شخص «ج» منتقل می‌نماید در این حالت وی مرتکب جرم معامله معارض شده است. در خصوص ارکان تشکیل‌دهنده جرم معامله معارض می‌توان اینگونه بیان نمود که نیک مستحضرید که هر جرم مرکب از سه عنصر قانونی، مادی و روانی می‌باشد و جهت جرم شناختن هر فعل یا ترک فعلی می‌بایست هر سه عنصر فوق‌الاشاره توأمان وجود داشته باشند. ارکان تشکیل‌دهنده جرم معامله معارض همانند سایر جرائم عبارتند از: عنصر قانونی، عنصر معنوی (رکن روانی) و عنصر مادی.

1- عنصر قانونی، مستند قانونی هر جرم است. این رکن در واقع در راستای اصل قانونی بودن جرم و مجازات موضوع ماده 2 قانون مجازات اسلامی پیش‌بینی شده است. رکن قانونی در طول دو رکن دیگر قرار دارد بدین معنی که رکن قانونی جرم باید باشد تا بتوان در خصوص رکن مادی و معنوی آن جرم اظهارنظر کرد. عنصر قانونی جرم معامله معارض ماده 117 قانون ثبت اسناد و‌ املاک مصوب 1310 می‌باشد که بر حسب آن مرتکب به تحمل حبس محکوم شده است. 

2- عنصر معنوی، اندیشه و فعل و انفعالات ذهنی مرتکب جرم است و حال و احوال ذهنی مجرم در این رکن مورد بررسی قرار می‌گیرد. جرم معامله معارض در زمره جرائم عمدی می‌باشد فلذا در این جرم، مرتکب می‌بایست عالمانه و تعمداً علی‌رغم اطلاع از معامله نخست صورت گرفته نسبت به انجام معامله ثانوی اقدام نماید. پرواضح است که در صورتی که فرد بنا به دلایلی اعم از اشتباه، عدم اطلاع و ... نسبت به انجام معامله دوم اقدام نموده باشد، عنصر معنوی جرم معامله معارض مخدوش خواهد شد.

3- عنصر مادی در واقع نِمود بیرونی اندیشه مجرمانه (آثار ملموس و بیرونی جرم) است و آثار بیرونی رفتار مجرمانه (پیکره جرم) در این رکن مورد بررسی قرار می‌گیرد. عنصر مادی جرم معامله معارض عبارت است از رفتار فیزیکی مرتکب جرم در راستای انجام دو معامله و یا دو تعهد نسبت به عین یک مال یا منفعت مال به صورتی که انجام معامله دوم در تضاد و تعارض با معامله اول بوده باشد. نکته مهم و قابل ذکر آن است که مال موضوع جرم معامله معارض اعم است از مال منقول یا غیرمنقول و هم‌چنین عین یا منفعت آن مال.

مطلب مرتبط: فروش مال غیر چیست؟ عناصر تشکیل‌دهنده آن کدام است؟

مجازات جرم معامله معارض

مستند به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 چنان‌چه فردی اقدام به ارتکاب جرم معامله معارض نموده باشد، مجازات وی حسب مورد حبس با اعمال شاقه بمدت سه تا ده سال می‌باشد. سزاوار توجه است که جرم معامله معارض یک جرم مستقل بوده و غیرقابل گذشت می‌باشد. (تعریف قانونگذار از جرم قابل گذشت و غیرقابل گذشت در تبصره 1 و 2 ماده 100 قانون مجازات اسلامی آمده است.)

بیشتر بخوانید: جرم انتقال منافع مال غیر چیست؟ عناصر تشکیل‌دهنده آن کدام است؟

تفاوت‌های میان جرم انتقال مال غیر با جرم معامله معارض

جرم انتقال (فروش) مال غیر موضوع ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر که در زمره جرائم علیه اموال و مالکیت در نظام کیفری ایران شناخته شده است عبارت است از رفتار مرتکب جرم مبنی بر انتقال مال متعلق به دیگری بدون مجوز قانونی. بعضاً مشاهده می‌گردد که مجرمان مالی را به دیگری فروخته و یا منتقل نموده‌اند و پس از آن مجدد همان مال را به شخص دیگری واگذار می‌نمایند. رفتار مجرمانه ایشان تحت شرایطی می‌تواند مشمول جرم انتقال مال غیر و یا معامله معارض شود. در خصوص تفاوت‌های میان جرم انتقال مال غیر با جرم معامله معارض می‌توان تفاوت‌های ذیل را برشمرد:

نخست آنکه جهت تحقق جرم معامله معارض حتماً می‌بایست دو معامله (معامله اول به موجب سند عادی (در خصوص اموال منقول) یا رسمی (اموال منقول یا غیرمنقول)، معامله دوم به موجب سند رسمی) نسبت به یک مال واحد انجام شده باشد لکن در جرم انتقال مال غیر حتی انجام یک معامله و انتقال آن به دیگری، جهت تحقق جرم فروش مال غیر کفایت می‌نماید.

دوم آنکه در معامله معارض، انتقال‌دهنده مال در معامله نخست حق انتقال عین یا منفعت مال موضوع معامله را داشته است (مالک یا مأذون از سوی مالک بوده است) لکن در جرم فروش مال غیر انتقال‌دهنده مال هیچ حقی نسبت به انتقال مال به دیگری نداشته است و بدون داشتن حق قانونی این عمل مجرمانه را مرتکب شده است.

سوم آنکه مجازات جرم فروش مال غیر یک تا هفت سال حبس می‌باشد لکن مجازات جرم معامله معارض، سه تا ده سال حبس در نظر گرفته شده است.

چهارم آنکه در جرم معامله معارض، معامله ثانوی لزوماً با سند رسمی انجام می‌پذیرد لکن در خصوص جرم فروش مال غیر ملاک حدوث عمل مجرمانه منقول یا غیرمنقول بودن مال موضوع معامله است (جدول تنظیمی مطالعه گردد.). لازم به توضیح است که چنان‌چه هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد، جرم ارتکابی فروش مال غیر خواهد بود لکن اگر هر دو معامله با سند رسمی صورت پذیرد، جرم ارتکاب‌یافته، معامله معارض خواهد بود. سزاوار توجه است که در فرضی که معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی صورت گرفته شده باشد، جرم ارتکابی، فروش مال غیر خواهد بود نه معامله معارض. حال در فرضی که دو معامله نسبت به یک مال واحد انجام شده باشد و معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی منعقد شده باشد، در ارتباط با آنکه جرم ارتکابی، فروش مال غیر بوده است یا کلاهبرداری می‌بایست بیان گردد که مستند به ماده 117 قانون ثبت اسناد و‌ املاک، در مناطقی که اداره ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی وجود دارند، ثبت نمودن تمامی معاملات در ارتباط با اموال غیرمنقول الزامی است و چنان‌چه علی‌رغم این تکلیف قانونی، نسبت به مال غیرمنقولی، انتقال با سند عادی صورت پذیرفته باشد، از آنجایی که سند عادی یارای مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد و با وجود سند رسمی، دیگر توجهی به سند عادی نمی‌شود، فلذا معامله دوم را می‌بایست فروش مال غیر محسوب نمود نه معامله معارض (مستنبط از رای وحدت رویه شماره 43 مورخ ۱۰-۰۸-۱۳۵۱ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور)؛ بطور مثال چنانچه شخصی که ملک خود را به دیگری رهن داده است، بدون اذن مرتهن و بدون آگاه نمودن خریدار، ملک را به وی (خریدار) منتقل نماید، در صورتی که رهن و فروش ملک هر دو به صورت سند رسمی باشد، عمل مرتکب منطبق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک کشور تحت عنوان معامله معارض می‌باشد و رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز مؤید این مطلب است.

شایان ذکر است با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 انجام معاملات معارض در خصوص املاک دارای سند رسمی مشمول قانون یاد شده عملاً امکان‌پذیر نیست. همچنین به موجب تبصره 10 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 «اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا 8 سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می‌توانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون را انجام دهند ...»؛ بنابراین، از یک سو مفروض آن است که در بستر سامانه یادشده انجام معاملات معارض امکان‌پذیر نیست و از سوی دیگر، چنانچه معامله معارض خارج از بستر سامانه یادشده منعقد شود، موضوع مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون یادشده (جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر و ... در مراجع مذکور مسموع نیست.) خواهد بود.