به رهن گذاشتن ملک فروخته شده

آیا فروشنده بعد از تنظیم مبایعه نامه می تواند ملک را به رهن بگذارد؟

مطمئنا بارها شنیده اید که فروشنده ملکی بعد از نوشتن مبایعه نامه با خریدار و قبل از انتقال سند بنام وی، با مراجعه به یکی از بانکها، وام اخذ نموده و اقدام به رهن گذاشتن ملک فروخته شده می نماید. مطمئنا بعد از تنظیم مبایعه نامه، خریدار قسمتی از ثمن معامله را نیز به فروشنده پرداخت می نماید اما نکته قابل بحث این است که آیا عمل فروشنده، واجد جنبه کیفری است و مجازات دارد یا اینکه عمل وی صرفا از نظر حقوقی قابل پیگیری است و جنبه کیفری ندارد؟! در این مقاله سعی می گردد که در مورد هر دو جنبه به تفصیل توضیح داده شود.

در پاسخ به این مساله باید اینگونه بیان نمود که بین علما و صاحب نظران علم حقوق در این مورد ٢ نظریه وجود دارد.

عده ای قائل بر این امر می باشند که عمل فروشنده جرم است و باید تحت تعقیب کیفری قرار گیرد اما در مقابل عده ای دیگر عقیده دارند که عمل فروشنده صرفا جنبه حقوقی دارد و خریدار می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نماید.

نظریه اول) طرفداران این نظریه معتقدند که عمل فروشنده، جرم است و می بایست برای او مجازاتی در نظر گرفته شود بنابراین وی باید تحت تعقیب کیفری قرار گیرد بر همین اساس دو دیدگاه در مورد جرم بودن عمل فروشنده وجود دارد:

١) عده ای مطابق با ماده ١ قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب ١٣٠٨ عمل فروشنده را مصداق بارز جرم "کلاهبرداری" می دانند و معتقدند که بعد از تنظیم مبایعه نامه و اخذ ثمن معامله، فروشنده فی الواقع مالکیتی بر ملک ندارد و مالک ملک، خریدار محسوب می شود. بنابراین با انجام این کار یعنی به رهن گذاشتن ملک در بانک، آگاهانه و از روی عمد، اقدام به انتقال مالی نموده است که متعلق به غیر (خریدار) می باشد.

مطابق با ماده فوق الذکر، این افراد معتقدند کسی که مال دیگری را با علم بر اینکه متعلق به غیر است به نحوی از انحاء به کس دیگری واگذار نماید، مرتکب جرم کلاهبرداری شده و کلاهبردار محسوب می گردد. بنابراین با این استدلال پس از تنظیم مبایعه نامه، خریدار مالک آن ملک می شود، حتی اگر هنوز سند به نام ایشان انتقال داده نشده باشد و فروشنده حقی ندارد که بتواند آن ملک را به رهن بگذارد. همچنین طبق نظریه مشورتی اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه شماره ۷/۹۸/۹۱۱ مورخ 20-06-1398

"عمل کسی که ملکی را جزئاً یا کلاً به دیگری می فروشد و سپس آن را در قبال وامی که از بانک می گیرد به رهن می گذارد، از مصادیق ماده ۲ "قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب ۱۳۰۸" است و مجازات آن بر اساس ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تعیین می شود."

مطلب مرتبط: نمونه رای به رهن گذاشتن ملک غیر با سوء نیت

٢) عده ای دیگر مطابق با ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک معتقدند که عمل فروشنده، جرم است و مصداق بارز این عمل می باشد. ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر میدارد:

"هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)"

طرفداران این استدلال معتقدند که با تنظیم مبایعه نامه مالکیت خریدار بر ملک استقرار می یابد و فروشنده دیگر مالک آن ملک محسوب نمی شود. بنابراین فروشنده با رهن گذاشتن ملک بعد از تنظیم مبایعه نامه در واقع کاری را انجام داده که معارض با حق خریدار بوده و به منافع او لطمه وارد نموده است و عمل او مصداق بارز ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

صورت جلسه نشست قضائی استان مازندران/ شهر چالوس مورخ 25-09-1384

اگر کسی زمینی را با مبایعه نامه عادی به دیگری بفروشد و در فاصله انعقاد عقد بیع تا انتقال سند رسمی در دفترخانه، فروشنده بدون اطلاع خریدار با سند همان زمین اقدام به دریافت وام کند و سند را در گرو و رهن بانک قرار دهد آیا عمل وی جرم است؟

نظر هیئت عالی

برحسب مقررات ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. بنابراین، اعم از اینکه بیع با سند رسمی و یا سند عادی باشد مالک با فروش ملک، دیگر در مبیع مالکیتی نداشته و حق ندارد نسبت به مال فروخته شده تصرف غیرقانونی کند مگر با اجازه خریدار و رهن دادن مال دیگری و یا اجاره آن بدون اذن مالک مشمول مقررات جزایی خواهد شد. با توجه به سؤال مطروحه اگر فروشنده مبیع را به رهن بانک بگذارد در واقع ملک دیگری را به‌ عنوان وثیقه برای اخذ وام خودش به رهن بانک داده مسلماً این اقدام جنبه جزایی دارد مگر اینکه فروشنده با اختیارات حاصله از مبایعه نامه عقد بیع را اقاله کند که آن هم نیازمند ارائه دلیل است.

مطلب مرتبط: ابطال سند رهنی به چه صورت انجام می گیرد؟

نظریه دوم) طرفداران این نظریه با بیان استدلال های متعدد معتقد می باشند که به رهن گذاشتن ملک فروخته شده توسط فروشنده، فاقد جنبه کیفری است و خریدار تنها میتواند از طریق دادگاه حقوقی ضمن رد عمل فضولی فروشنده و عدم تنفیذ آن، اقدام به احقاق حق خود نماید و دادخواستی را تحت عنوان "الزام فروشنده به فک رهن" را تقدیم دادگاه نماید. در این نظریه اینگونه بیان شده است که با عقد رهن، انتقال مالکیتی صورت نمی گیرد هر چند که اگر اقساط پرداخت نگردد، ملک به بانک منتقل می شود اما با تمام این اوصاف عقد رهن یک عقد تملیکی نیست و انطباق آن با قانون راجع به انتقال مال غیر، خارج از اصول و قواعد حقوقی و در نتیجه مردود می باشد.

با توجه به تمامی استدلال های عنوان شده در هر دو نظریه میتوان اینگونه نتیجه گیری نمود که با توجه به نظریات اکثریت علمای علم حقوق و با تکیه بر قوانین مدون و اصول فقهی، مساله به رهن گذاردن ملک بعد از تنظیم مبایعه نامه توسط فروشنده، فاقد جنبه کیفری است و خریدار می بایست با مراجعه به دادگاه حقوقی احقاق حق نماید.