نحوه اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز

اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء. به بیانی دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند (مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد). چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت داشته باشند، هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر، اقدام نمایند. پرواضح است که در افراز حتما باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به تعبیری، وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است. در این مقاله به بررسی نحوه اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز می پردازیم.

مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت

نحوه رسیدگی به اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز در دادگاه

در ابتدا زمانی که درخواست افراز ملک در اداره ثبت منطقه مطرح می گردد، آن اداره ثبت در صورتی که صلاحیت رسیدگی داشته باشد، بعد از انجام مراحل قانونی و رسیدگی به پرونده، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می نماید. این تصمیم مستند به ماده 5 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20-02-1358 وزارت دادگستری ناظر به ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357، ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ به مالکین قابل اعتراض در دادگاه صلاحیت دار (دادگاه محل وقوع ملک) می باشد. رویه دادگاه ها به اینصورت می باشد که جهت رسیدگی به پرونده توسط دادگاه، وقت تعیین می گردد و در جلسه رسیدگی، دادگاه آخرین وضعیت ثبتی ملک را بررسی می کند و همچنین تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی را به خواهان از اداره ثبت نیز استعلام می نماید.

بعد از اینکه پاسخ استعلام اداره ثبت به دادگاه اعلام گردید، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می نماید. کارشناس رسمی دادگستری وضعیت ملک را از جهت قابل افراز بودن یا نبودن با هماهنگی با نماینده و نقشه بردار ثبتی، بررسی می نماید و بر این اساس نظر خود را اعلام می دارد. در صورتی که طرفین به نظر کارشناس اعتراضی نداشته باشند و یا حتی در صورت اعتراض، موضوع در هیات کارشناسی بررسی و قطعی گردد، دادگاه بر اساس نظریه کارشناس، رای مقتضی را صادر می نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه اثبات حق انتفاع چگونه می باشد؟

رای دادگاه به یکی از دو حالت ذیل صادر می گردد:

1. دادگاه با تصمیم اداره ثبت مخالفت می نماید بنابراین، حکم به فسخ آن صادر می کند.
2. دادگاه با تصمیم اداره ثبت موافقت می نماید و آن تصمیم را تایید می کند.

در شرایطی که دادگاه برخلاف تصمیم اداره ثبت، ملک را قابل افراز اعلام کند، حکمی که صادر می نماید بر مبنای افراز ملک با تعیین قدرالسهم هر یک از شرکاء از طریق قرعه خواهد بود.

در دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، خواهان دعوا، هر یک از شرکایی هستند که به تصمیم واحد ثبتی معترض بوده اند و خوانده یا خواندگان نیز مابقی شرکاء می باشند که می بایست دادخواست خود را به دادگاهی تقدیم نماید که ملک در حوزه آن واقع شده است. نکته قابل توجه آن است که چنانچه در میان خواندگان دعوا، شخص محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد، مستند به رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 07-02-1360 هیات عمومی دیوان عالی کشور، افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل، خارج است و خواهان افراز می بایست دادخواست افراز ملک را مستقیما در دادگاه محل وقوع ملک طرح نماید. همچنین در صورت تقدیم دادخواست باید حسب مورد قیم محجور یا امین غایب و سایر مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند. در این ارتباط شعبه 40 دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 9409970909502260 مورخه 21-11-1394 بیان داشته است:

"از آنجا که حجر یکی از مالکان ملک مشاع ثبت شده، مانع از صلاحیت اداره ثبت در خصوص افراز این ملک می شود؛ در فرض طرح دعوی افراز ملک مشاع در دادگاه، ابتدا باید موضوع وجود یا عدم وجود محجور میان مالکین بررسی شود، سپس در صورت عدم حجر کلیه آنها، پرونده با صدور قرار عدم صلاحیت، به دیوان عالی کشور ارسال گردد."

در خصوص خواندگان دعوا رویه قضایی خاصی وجود ندارد ولی با توجه به ریسک عدم پذیرش دعوا از سوی شعبه رسیدگی کننده به پرونده بهتر است که علاوه بر شرکاء ملک، اداره ثبت اسناد و املاک نیز در ردیف خواندگان آورده شود تا از عدم پذیرش دعوای مطروحه جلوگیری شود. تصمیمی که دادگاه اعلام می کند مبنی بر این می باشد که تصمیم اداره ثبت یا تایید می شود و یا فسخ می گردد و رای بر افراز یا عدم افراز صادر می شود. بنابراین رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

مطلب مرتبط: مال مشاع چیست؟

نکات مهم در دعوای اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز

• دادگاه بعد از پایان جلسه اول رسیدگی، قرار ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری را در خصوص اظهارنظر مبنی بر افراز یا عدم افراز ملک، صادر می نماید و بر مبنای نظر کارشناس رای مقتضی را صادر می نماید.
• تصریح ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مبنی بر قابلیت فرجام خواهی آراء اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص افراز املاک، افاده حذف مرحله تجدیدنظر را نمی کند. علی رغم این، بر اساس مواد 367 و 529 قانون آیین دادرسی مدنی، این آراء صرفاً قابل تجدیدنظر خواهی است و قابل فرجام نیست. (دادنامه شماره 9209970908900071 مورخه 11-02-1392 صادره از شعبه 5 دیوان عالی کشور)
• رویه بعضی از دادگاه ها به اینصورت می باشد که اعتراض به تصمیم اداره ثبت را در صورتی می پذیرند که اداره ثبت، ملک را غیرقابل افراز تشخیص داده باشد بنابراین در صورتی که اداره ثبت اعلام کرده باشد که ملک قابل افراز است آن اعتراض در دادگاه پذیرفته نمی شود.
• در صورتی که ملک مشاعی، فاقد سند رسمی بوده و مالکیت شرکاء با حکم دادگاه ثابت شده باشد، رسیدگی به دعوی افراز ملک مذکور از صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک خارج و نیازمند اظهارنظر قضایی و حکم دادگاه عمومی است. (دادنامه شماره 9009985853300829 مورخه 17-08-1394 صادره از شعبه 37 دیوان عالی کشور)
• تنها اشخاصی که مالک رسمی ملک هستند حق اعتراض نسبت به رای اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک را دارند. (دادنامه شماره 9309970220400143 مورخه 13-02-1393 صادره از شعبه 4 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

بیشتر بخوانید: فروش ملک مشاع به چه صورت امکان پذیر است؟

مستندات قانونی در طرح دعوای اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22-08-1357

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا‌ چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می نماید.

تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. ‌دادگاه شهرستان بدعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

ماده 6 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

‌طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء می باشد.

مطلب مرتبط: ابطال اجرائیه ثبت چگونه است؟

رای شماره 757 مورخ 21-04-1382 شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تصمیم اداره ثبت، مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باید به کلیه مالکین مشاع، ابلاغ و در صورت عدم اعتراض، دادگاه دستور فروش ملک را صادر کند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 1748/96/7 شماره پرونده: 1279-59-96 تاریخ نظریه: 1396/07/30

با توجه به اینکه بر اساس مواد 1 و 2 از قانون افراز و فروش املاک مشاع افراز املاک مشاع دارای سابقه ثبتی در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد حال چنانچه خواسته خواهان در پرونده تقسیم اراضی مشاعی دارای سابقه ثبتی باشد رسیدگی به خواسته مذکور در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است یا اینکه با توجه به تقسیم ، جداسازی حصه هر کدام از شرکاء در ملک مشاع می باشد که یکی از مراتب آن افراز است رسیدگی به درخواست تقسیم ملک موصوف بنا به مستفاد از رای وحدت رویه شماره 790-20/2/90 در صلاحیت دادگاه محل وقوع جرم ملک قرار دارد؟

چنانچه مال مشاع، غیرمنقول و تابع مقررات افراز و فروش املاک مشاعی باشد، متقاضی بدواً باید برای افراز آن به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نماید که درصورت قابلیت افراز به ترتیب مقرر در قانون اقدام شود، در غیر این صورت با تصمیم قطعی عدم قابلیت افراز اداره ثبت، متقاضی می تواند با مراجعه به دادگاه صلاحیتدار درخواست صدور دستور فروش آن را بنماید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/99/515 شماره پرونده: 99-87-515ح تاریخ نظریه: 1399/06/30

اولاً، چنانچه دادخواستی به خواسته صدور دستور فروش ملک مشاع فاقد سابقه و جریان ثبتی مطرح شود، آیا در مورد این گونه املاک نیز همانند املاک دارای سابقه و خاتمه عملیات ثبتی، لازمه استماع درخواست خواهان مبنی بر فروش، آن است که بدواً خواهان دادخواست و یا درخواست افراز آن ملک را مطرح کند تا در صورت احراز غیر قابل افراز بدون آن حکم یا دستور بر فروش آن ملک صادر شود و یا آن که دادگاه به صرف درخواست خواهان که فقط فروش ملک فاقد سابقه و جریان ثبتی است بدواً غیر قابل افراز بودن آن ملک را ولو بدون درخواست خواهان احراز و متعاقباً دستور فروش صادر کند؟ ثانیاً، چنانچه در فرض سؤال خواسته خواهان افراز ملک اعم از دارای سابقه ثبتی یا فاقد سابقه ثبتی و در صورت غیر قابل افراز بودن صدور دستور فروش باشد، با توجه به این که دادگاه در صورت غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک، دستور فروش صادر می‌کند و نه حکم؛ آیا رای صادر شده در هر دو بخش خواسته خواهان افراز و فروش قطعی است یا قابل تجدیدنظر؟ ثالثاً، با توجه به تغییر قیمت ها، آیا دادگاه می تواند در صورت احراز غیر قابل افراز بودن ملک دستور فروش آن ملک را بدون جلب نظر کارشناس و تقسیم وجه حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم مالکیت خود صادر کند و مقرر دارد که جلب نظر کارشناس به منظور ارزیابی قیمت آن ملک در واحد اجرای احکام صورت گیرد؟

1- اولاً، افراز املاک مشاع فاقد سابقه ثبتی از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 خروج موضوعی دارد. ثانیاً، رسیدگی به درخواست فروش این املاک را نمی توان موکول به ارائه حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن دانست و دادگاه رسیدگی کننده رأساً قابلیت یا عدم قابلیت افراز را احراز و چنانچه قابل افراز نبودن و قابل تقسیم نبودن ملک به یکی از طرق قانونی را احراز کند، حکم بر فروش ملک صادر و در صورتی که ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی غیر از فروش بداند؛ اما خواسته خواهان صرفاً فروش ملک باشد، تصمیم مقتضی اتخاذ می‌کند. 2- با توجه به آنچه در بند فوق آورده شد، تصمیم دادگاه، حکم و قابلیت یا عدم قابلیت اعتراض به آن تابع قواعد عمومی آیین دادرسی است. 3- فروش ملک مشاع غیر قابل افراز وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی با جلب نظر کارشناس و انجام مزایده باید باشد و اجرای دادگاه مجاز به فروش بدون رعایت مقررات یاد شده نیست؛ مگر آن که طرفین به نحو دیگری توافق کنند.