نحوه طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

نحوه طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی به برگه ای گفته می شود که در زمان تفکیک و تقسیم ملک به قطعات کوچکتر بنا به تقاضای مالک یا مالکین، صادر می گردد. بطور مثال یک زمین 2000 متری توسط مالک به ده قطعه 200 متری تقسیم گردیده و برای هر یک، سند مالکیت جداگانه ای صادر می شود. نحوه صدور صورت مجلس تفکیکی بدین نحو می باشد که پس از ثبت درخواست، نماینده اداره ثبت و نقشه بردار به اتفاق مالک یا مالکین، جهت بازدید و تهیه نقشه UTM به محل ملک مراجعه و با ذکر مشخصات ملک و حدود اربعه هر واحد، مساحت هر واحد، پارکینگ ها، انباری ها و ... مبادرت به صدور صورت مجلس تفکیکی نموده که به امضای نماینده اداره ثبت، نقشه بردار و مالک یا مالکین رسیده و النهایه به تایید رییس یا معاون اداره ثبت خواهد رسید. پس از تفکیک ملک، سند مالکیت اصلی، باطل می شود و برای هر ‌واحد، سند مالکیت جداگانه ای صادر می شود. صورت مجلس تفکیکی، مقدمه صدور سند مالکیت برای هر واحد می باشد. حال اگر در روند صدور صورت مجلس تفکیکی تخلفی رخ داده باشد، ذینفع می تواند دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی را مطرح نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

شرایط طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی زمانی مطرح می شود که اولاً تخلفی در صدور صورت مجلس تفکیکی اتفاق افتاده و احراز گردیده باشد. ثانیاً مورد در زمره موارد اشتباه در صدور صورت مجلس تفکیکی باشد که به حقوق اشخاص دیگر لطمه ای وارد نموده چراکه مطابق با بند 6 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک، در صورتی هیات نظارت می تواند به موضوع رسیدگی و رفع اشتباه نماید که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. نکته دیگر آنکه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی علی الاصول زمانی مطرح می گردد که فردی بطور مثال در زمان خرید واحد، در مبایعه نامه انباری یا پارکینگ مشخصی برای او در نظر گرفته شده اما در سند رسمی مالکیت یا صورت مجلس تفکیکی به نحو دیگری بیان شده است یا آنکه صورت مجلس تفکیکی به امضای مالک‌ نرسیده باشد یا مقررات قانونی در تنظیم صورت مجلس تفکیکی رعایت نشده باشد و ... . دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی یک دعوای غیرمالی بوده که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می شود. همچنین دادگاه صالح جهت طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی، وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. خواهان دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی موظف است که اسامی کلیه مالکین بانضمام اداره ثبت اسناد و املاک را در ستون خوانده دادخواست خویش، قید نماید.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

نکات مهم در طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

1- عموماً دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی در دو صورت ذیل مطرح می گردد:

1-1) در صدور صورت مجلس تفکیکی اشتباهی اتفاق افتاده باشد که این اشتباه یا به حقوق اشخاص دیگر خللی وارد می آورد که در این فرض، وفق مفهوم مخالف بند 6 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک، دادگاه مرجع صالح جهت رسیدگی به موضوع و اصلاح صورت مجلس تفکیکی و هم چنین اصلاح سند خواهد بود یا آنکه این اشتباه به حقوق دیگر افراد خلل و خدشه ای وارد نمی نماید که در اینصورت، وفق بند 6 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک، هیات نظارت به موضوع رسیدگی نموده و اقدامات لازم را در جهت اصلاح صورت مجلس تفکیکی و هم چنین اصلاح سند انجام می دهد.

2-1) در صورتی که در صدور صورت مجلس تفکیکی مقررات قانونی رعایت نشده باشد مانند جعل امضای مالک و ... که در این فرض، دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی و هم چنین ابطال سند مالکیت، مطرح خواهد شد.

نکته مهم در خصوص صورت مجلس تفکیکی آن است که تا زمانی که این برگه توسط اداره ثبت صادر نشده باشد، مالک یا مالکین ملک این حق را دارند که به اداره ثبت مراجعه نموده و درخواست تغییر یا ابطال آن را تقدیم نمایند چراکه هنوز در این وضعیت، ملک از حالت مشاعی خارج نشده است.

2- نکته مهم در صدور صورت مجلس تفکیکی آن است که اداره ثبت اسناد و املاک و هم چنین دادگاهها موظف اند که تفکیک را بر طبق نقشه مصوب شهرداری انجام دهند اگر این مهم، رعایت نگردد، صورت مجلس تفکیکی باطل می گردد. (مستنبط از ماده 101 قانون شهرداری)

3- بعضاً مشاهده می گردد که مالک ملکی اقدام به پیش فروش یا بیع واحدهای ملک خویش نموده و در مبایعه نامه تنظیمی خود با خریداران بر هر واحد، یک پارکینگ نیز قید می نماید اما زمان صدور صورت مجلس تفکیکی و صدور سند مالکیت، به تعداد تمام واحدها، بنا به هر علتی، پارکینگ منظور نشده است (بطور مثال ملکی دارای ۸ واحد است اما ۶ پارکینگ دارد)، در اینصورت پارکینگ های موجود براساس تاریخ های تنظیم مبایعه نامه، به واحدهایی که زودتر خریداری شده اند تعلق خواهد گرفت. پرواضح است که آن واحدهایی که تاریخ مبایعه نامه آنها مقدم بوده ولی سند آنها برخلاف مبایعه نامه بدون پارکینگ صادر شده باشد، می توانند دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی را مطرح نمایند و آن واحدهایی که تاریخ مبایعه نامه آنان موخر بوده، می توانند یا بطلان معامله نسبت به پارکینگ به جهت مستحق للغیر درآمدن آن و مطالبه قیمت روز پارکینگ را از فروشنده مطالبه نمایند و یا آنکه بیع را فسخ کنند اما نمی توانند الزام فروشنده به تحویل پارکینگ را از دادگاه بخواهند چراکه اینگونه الزام، غیرممکن می باشد.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله نسبت به پارکینگ

4- علی القاعده اصلاح سند مالکیت در زمره تعهدات اداره ثبت اسناد و املاک می باشد اما اگر در عملیات مقدماتی اداره ثبت، اشتباهی رخ داده باشد که این اشتباه در هیات نظارت اداره ثبت، محرز گردیده باشد و به حقوق اشخاص دیگر، خللی وارد آورده باشد و یا آنکه در عملیات صدور صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ داده باشد که به حقوق دیگر افراد صدمه ای وارد نموده باشد و یا بصورت غیر عمدی به ملک مجاور، تجاوز جزئی صورت گرفته باشد، دادگاه مرجع صالح جهت اصلاح سند مالکیت خواهد بود.

5- مطابق با قوانین و مقررات موجود، ابطال سند مالکیت، در صلاحیت دادگاه می باشد اما مقنن در یکسری موارد مشخص، به اداره ثبت این اختیار را داده است که بدون حکم قضایی، سند مالکیت اولیه را ابطال نماید و سند مالکیت جدیدی صادر کند. این موارد عبارتند از:

تقسیم ملک مشاعی و تنظیم تقسیم نامه رسمی/ افراز نمودن املاکی که میان مالکان آن محجور یا غایب وجود نداشته باشد و نشأت گرفته از تقسیم ترکه هم نباشد/ زمانی که چند ملک با یکدیگر تجمیع می گردند/ زمانی که واحدهای یک ملک ساخته شده و پس از ساخت، تفکیک صورت گرفته و صورت مجلس تفکیکی صادر و برای هر واحد سند مالکیت صادر می شود، سند اصلی توسط اداره ثبت باطل می گردد/ زمانی که بموجب ارث، ملکی به افراد تعلق گیرد که اداره ثبت پس از صدور حکم تقسیم ترکه، سند اولیه را باطل می‌نماید اما اگر وراث با توافق با یکدیگر با مراجعه به دفتر اسناد رسمی با یکدیگر، تقسیم نامه تنظیم نموده باشند، اداره ثبت سند اولیه را باطل و طبق تقسیم نامه سند جدید صادر می کند/ در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر/ در صورت باطل شدن سند المثنی بعد از پیدا شدن سند مالکیت اولیه/ در صورت ایجاد تغییر در وضع املاک/ در صورتی که بنا به دلایلی مانند سوختگی، ریختن جوهر و ... قسمتی از سند مالکیت از بین رفته یا ناقص شده باشد/ در ارتباط با اسنادی که مربوط به اراضی موات خارج از محدوده شهرها باشد/ در صورت انتقال اجرایی ملک/ در خصوص اسناد مربوط به موقوفات عام/ اگر اسناد مالکیت معارضی صادر شده باشد که به حقوق افراد دیگر خلل وارد نیامده است.