نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

در جامعه کنونی، وثیقه قرار دادن املاک در بانک جهت دریافت تسهیلات و هم چنین تضمین بازپرداخت آن، معمول ترین دلیل به رهن گذاردن املاک می باشد. بنابراین افراد در مقابل اخذ وام از بانک، ملک خود را در رهن قرار دهند. عقد رهن به عقدی گفته می شود که طی آن، مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) می دهد، به رهن دهنده، راهن و به طرف دیگر او مرتهن گفته می شود. (مستنبط از ماده ۷۷۱ قانون مدنی). در زمانی که عقد رهنی میان طرفین منعقد می گردد و میان طرفین چنین توافق می شود که در زمان مشخصی، ملک فک رهن شود اما طرف متعهد به انجام این کار، از انجام تکلیف قانونی خود مبنی بر فک رهن، استنکاف می ورزد، دعوای الزام به فک رهن، مطرح می شود. در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده عبارتست از شخصی که بر اساس یک قرارداد یا قانوناً متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است. نظر بیشتر محاکم در مواردی که تعهد فک رهن بر عهده ی شخصی غیر از بانک مرتهن است، این است که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احدی از خواندگان نیست و دادخواست مورد نظر صرفاً به طرفیت مالک و متعهد باید مطرح گردد. اما بعضی دیگر مخالفند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح گردد. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست الزام بانک به فک رهن

نکات مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن یک دعوای مالی می باشد و در خصوص اموال غیرمنقول، هزینه دادرسی مطابق با ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود. وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح جهت طرح این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. خواهان دعوای الزام به فک رهن جهت طرح این دعوا می بایست نکات ذیل را مدنظر قرار دهد:

1- از آنجا که خواسته فک رهن، اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشأ واحد هستند، می توانند در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم گردند و مشکلی از این حیث وجود ندارد. اما در فرضی که صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد و برای هر واحد سند تک برگ صادر شده باشد و پس از صدور سند تک برگ، ملک در رهن قرار گرفته باشد، صرف درج خواسته الزام به فک رهن در دادخواست، کفایت می کند و نیازی به طرح خواسته دیگری نمی باشد.

2- چنانچه تمامی ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد و هنوز صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و سند مالکیت بصورت جداگانه، صادر نشده باشد اگر خواهان دعوا، الزام به فک رهن را نخواهد طرح همزمان سه خواسته الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی بلا اشکال است هم چنین اگر خواهان دعوا در دادخواست جداگانه ای هم دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید دادگاه مستقلاً حکم بر الزام خوانده به فک رهن صادر می نماید. حال اگر خواهان دعوا تمامی خواسته های فوق را (الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی) در یک دادخواست مطرح نماید میان محاکم در خصوص‌ این موضوع، اختلاف نظر وجود دارد عده ای معتقدند که طرح همزمان این دعاوی ممکن نمی باشد چراکه تا زمانی که نسبت به ملک، فک رهن صورت نگرفته امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و فقط دعاوی الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی پذیرفته می شود اما عده ای دیگر معتقدند که منع قانونی جهت رسیدگی به هر 4 دعوا بصورت همزمان وجود ندارد و طرح توامان این خواسته ها در یک دادخواست فاقد اشکال قانونی می باشد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخه ۳۱-۰۴-۱۳۹۸ نیز نظریه دوم را تایید نموده است. 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که بانک مرتهن، در دعوای فک رهن، طرف دعوی قرار نگیرد، خدشه ای به دعوی وارد نیست و با حفظ حقوق مرتهن، فک رهن از ملک ممکن است.

3- گروهی از حقوقدانان معتقدند که بر اساس ماده 793 قانون مدنی (راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن) و رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20-08-1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور، انتقال عین مرهونه به غیر منافی حقوق مرتهن (مانند بانک) بوده و معامله انجام پذیرفته غیرنافذ است و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد. اما هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره 832 مورخه 30-02-1402 بیان داشته است که «نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد ...»

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

4- اگر خواهان دعوا ملکی را با یک مبایعه نامه عادی از مالک رسمی ملک خریداری نموده باشد اما مالک، بعد از تنظیم مبایعه نامه بدون اجازه خریدار، ملک را در رهن بانک قرار داده باشد، جهت حل این موضوع می بایست دعوای ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن را مطرح نماید و طرح دعوای الزام به فک رهن در این مورد، موضوعیتی ندارد. برخی از قضات استدلال می نمایند که از آنجایی که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، سند رسمی مؤخر ارجح است بر مبایعه نامه عادی مقدم. جهت جلوگیری از صدور رایی با چنین مضمونی، بهتر است در ابتدا دعوای کیفری مبنی بر معامله معارض در دادگاه کیفری مطرح شود و پس از اخذ رای در دادگاه کیفری، دو خواسته ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن در دادگاه حقوقی مطرح شود. دادگاه حقوقی نیز در این فرض وفق ماده 18 قانون آیین دادرسی کیفری، چاره ای جز بطلان عقد رهن و سند رهنی ندارد.

5- دعوای الزام به فک رهن ممکن است زمانی مطرح شود که وام گیرنده (راهن)، تمامی اقساط خود را بپردازد اما، طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد ننماید در اینصورت صاحب ملک می بایست در دادگاه حقوقی این دعوا را مطرح نماید. حالت دیگری نیز وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می شود می تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد. 

فرض دیگری نیز وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده می شود و سازنده متعهد می گردد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در موارد این چنینی مالک و یا هر فرد ذی نفعی می تواند علیه سازنده ملک، طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید. گاهی اوقات نیز ممکن است که علی رغم پرداخت تمامی بدهی، بانک نسبت به فک رهن اقدامی ننماید، در اینصورت دعوای الزام به فک رهن می بایست مطرح گردد. 

6- بعد از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی به نفع خواهان، جهت اجرای حکم صادره مبنی بر الزام به فک رهن، در صورتی که محکوم علیه (خوانده یا مدیون)، ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ اجرائیه، از اجرای حکم امتناع ورزد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا میتوان جهت اجرای قهری حکم، از اموال محکوم علیه برداشت نمود و یا آنکه در صورت نداشتن اموال، می توان وفق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، محکوم علیه را بازداشت نمود؟ عده ای معتقدند که مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له (خواهان) می تواند از طریق دادگاه نسبت به توقیف اموال خوانده و فروش آن اموال اقدام نماید تا از محل فروش آن اموال، فک رهن انجام گیرد. حال اگر خوانده اموالی نداشته باشد، محکوم له می تواند طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، محکوم علیه را بازداشت نماید. همچنین اگر خواهان (محکوم له) نزد خود مبالغی که متعلق به محکوم علیه است داشته باشد، می تواند از مبلغ مذکور کسر نماید و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید. در این حالت نیز نیازی به اخذ حکم جدیدی از سوی دادگاه نیست. حال اگر محکوم علیه مالی نداشته باشد، محکوم له می بایست مطابق با ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، حکم را با هزینه خود انجام داده و پس از آن طی دادخواستی جداگانه، طلب خود را مطالبه نماید و بعد از قطعیت این حکم، نسبت به اعمال ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و حبس محکوم علیه اقدام نماید. در مجموع با توجه به دو دیدگاه فوق، می توان اینگونه بیان نمود که اگر محکوم له خود اقدام به پرداخت هزینه های اجرای حکم‌ نماید می تواند از مقررات مندرج در ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی بهره ببرد و محکوم علیه را بازداشت نماید. 

7- اگر شخصی طی یک قرارداد، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای مثال اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و یا سازنده، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نگردد، متعهد له می تواند، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند.

8- اگر فردی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نگردیده است، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید و نیازی به طرح دادخواست الزام به فک رهن نیست. نکته مهم دیگر آنکه دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت قرار دارد، مانعی ندارد و مغایر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیست. اگر شخصی قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.