در هنگام خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

نكات خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز

با افزایش سن ساختمان و سطح بهره برداری از ملک به مرور کم و فرسودگی بنا بیشتر می شود تا آنجا که هم سکونت و هم کار در ساختمان را دشوار میکند. در اصطلاح به اینگونه املاک، کلنگی می گویند. به طور کلی ملک کلنگی یعنی خانه ای که قابلیت سکونت ندارد (عمر مفید ساختمان تمام شده) و فقط ارزش زمین در نظر گرفته می شود.

معمولاً افراد به دو منظور اقدام به خرید ملک کلنگی می نمايند:

سكونت در ملک و يا ساخت و ساز ملک.

اگر فردی قصد خرید و ساختن يک ملک کلنگی را دارد لازم است كه به اين نكات توجه نمايد:

شناسايی پهنای ملک در طرح تفصيلی شهرداری

پهنه ملک يک حرف انگليسی و چند عدد است. هر كدام از اين حروف و يا اعداد بيانگر خصوصيتی در ملک می باشند. هر نوع پهنه دارای ضوابط خاصی برای ساخت و ساز است كه در طرح های تفصيلی شهرداری بصورت كامل مشخص شده است. ميزان تراكم و يا ضريب اشتغال مجاز برای ساخت و ساز، بر اساس پهنه مشخص می شود.

در حال حاضر و تا اطلاع ثانوی ارائه اطلاعات ملک و بلوک در نقشه تهران محدود شده است. شما عزیزان می توانید از طریق لینک استعلام طرح تفصیلی به سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران دسترسی پیدا کنید.

مطلب مرتبط: گواهی پایان کار چیست؟

دریافت دستور نقشه

بعد از تشكيل پرونده شهرسازی و بازديد كارشناسان شهرداری از ملک، برگه ای حاوی اطلاعات پايه نحوه ساخت بنای جديد در ملک مورد نظر صادر می شود كه از آن بعنوان دستور نقشه نام برده می شود.

دستور نقشه شامل خلاصه ای از مشخصات محل واقع شدن ملک، اطلاعات متقاضی احداث بنا، ابعاد زمين طبق وضع موجود، ابعاد زمين طبق سند، ابعاد اصلاحی، نحوه احداث بنای جديد، ميزان تراكم، تعداد طبقات و ... می باشد.

توصيه می شود قبل از انجام معامله با مراجعه به شهرداری محل ملک و يا دفاتر خدمات الكترونيک شهرداری، دستور نقشه اخذ شود تا اگر محدوديتی در ساخت وجود دارد، قبل از خريد مشخص گردد.

مدارک لازم جهت اخذ دستور نقشه

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین
• در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد، ارائه معرفی نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.
• در صورت مراجعه وکیل، اصل و تصویر وکالت نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل الزامی است. (منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می نماید مثل سازنده و یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می دهند.)
• اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک
• در صورت فوت مالک (اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث)
• نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است. در املاک دارای اشکال خاص و یـا شیب های بسیار تند و یا بیش از ۳۰۰۰ مترمربع، ارائه نقشه ۲۰۰۰/۱ با تأیید مهندس ذیصلاح الزامی است.
• در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
• اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی می باشند.
• ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
• جهت درخواست های صدور پروانه حضور کلیه مالکین و یا وکیل قانونی ایشان الزامی است.

پرونده شهرسازی ملک

پرونده شهرسازی شامل اطلاعاتی از قبيل پهنه ملک در طرح تفصيلی، ميزان ضريب اشغال مجاز، نوع كاربری تراكم، ميزان عقب نشينی ملک و ... می باشد.

توصيه می گردد كه با حضور مالک ملک به اداره شهرسازی شهرداری مراجعه و از آخرين وضعيت پرونده شهرسازی مطلع شويد.

مطلب مرتبط: نحوه اخذ جریمه در مورد کسر پارکینگ در کمیسیون ماده 100 شهرداری

کیفیت خاک

بررسی كيفيت خاک يكی از نكات حائز اهميت می باشد چرا كه قرار است ساختمانی با طبقات زياد در آن احداث شود. برای اطمينان از كيفيت خاک توصيه می شود كه با كارشناسان متخصص مشورت شود و كيفيت خاک از طريق آزمايش بررسی شود.

شناسایی زمین و شناخت خصوصیات و قابلیت های زمینی که قرار است سازه ای بر روی آن ساخته شود از مهمترین مواردی است که باید مورد توجه و دقت قرار گیرد.

زمینی که می خواهیم در آن ساختمانی بسازیم باید قبلاً مورد شناسایی و بررسی کامل قرار گرفته باشد و از خصوصیات، قابلیت ها و نکات ضعف آن آگاه باشیم. موضوع شناسائی زمین حتی قبل از طرح نقشه باید مورد توجه قرار گیرد. طراحی که مسئولیت طرح پروژه ای را به عهده دارد، باید از وضع توپوگرافی و عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در زمین و هم چنین موقعیت محلی آن از نظر وضعیت آب و هوا و نوع مصالح وضعیت فرهنگی-اقتصادی منطقه و نوع ساختمان های مجاور اطلاع داشته و آنها را مد نظر قرار دهد.

بیشتر بخوانید: در هنگام خرید ملک ورثه ای به چه نکاتی توجه نماییم؟

محدوديت های ساخت و ساز

بررسی قابليت ساخت و ساز ملک نكته بسيار مهمی مي باشد چرا كه گاهی ممكن است بنا به دلايلی اجازه ساخت و ساز در زمين يا ملک كلنگی داده نشود.

برخی از مناطق بدليل قرار داشتن در مجاورت مكان هايی مانند پادگان های نظامی ممكن است با محدوديت هايی در ساخت و ساز مواجه شوند. بنابراين توصيه می شود كه قبل از هر اقدامی اين مسئله بدقت مورد بررسی قرار گيرد.

بررسی احتمال قطع اشجار

معمولاً درختان واقع شده در محدوده ملک، در پرونده شهرسازی و فضای سبز ملک ثبت شده اند و قطع آنها غير قابل توجيه است و قابل جريمه می باشد. اگر سابقاً درختی در ملک وجود داشته باشد و مالک بدون مجوز آن را قطع نمايد از مالک جديد جريمه اخذ می گردد.

اگر درختی در ملک خصوصی یا بر گذر قطع شود باید مالک جریمه پرداخت کند به عنوان مثال درختی با بن 15 تا 30 سانت اگر قطع شود، جریمه پایه آن 650 هزار تومان است که با ضریب سه محاسبه می‌شود و دو برابر محیط بن درخت باید کاشته شود. جریمه به صورت سانت به سانت انجام می‌شود.

ملک در مسير قنات

گاهی اوقات ممكن است شخصی سال ها در ملكی زندگی كرده باشد ولی از وجود قنات در زير ملک خبر نداشته باشد. اگر اين مسئله وجود داشته باشد و ملک بر روی قنات باشد و خريدار قصد ساخت و ساز در آن ملک را داشته باشد هنگام گود برداری با مشكل روبرو خواهد شد.

مطلب مرتبط: کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

بَرِ اصلاحی

آن حدی از قطعه زمين كه مشرف به گذر بوده و از قسمت عمق مستلزم عقب نشينی باشد را بر اصلاحی می گويند.

عقب نشينی ملک معمولاً در زمان تجديد بنا اعمال می شود اگر تخريب شامل قسمتی از بنا باشد سند اوليه ابطال می شود و سند مالكيت جديد مطابق وضع كنونی ملک صادر می گردد.

بررسی امكان تجميع

در بعضی موارد تجميع املاک از نظر شهرداری دارای امتيازاتی است. بنابراين در زمان خرید ملک کلنگی پيشنهاد می شود كه امكان تجميع ملک نیز بررسی شود.

نوع بافت منطقه

نوع بافت منطقه در شرايط ساخت و ساز بسيار مؤثر است.

مثلاً اگر فردی قصد ساخت و ساز در مناطق فرسوده را داشته باشد، اگر مساحت ملک ١٥٠ متر و بيشتر باشد. از يک طبقه مضاعف در ساخت و ساز بهره مند می شود.