نحوه اعلام مالکیت ملک در دادگاه

21 مرداد 1398 0 885
نحوه اعلام مالکیت ملک در دادگاه

اعلام مالکیت ملک

اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت آن ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید. دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهاديه شهود، تصرف ملک و ... در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید. در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

دعوای اثبات مالکیت ملک، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است (مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی). دعوای اثبات مالکیت ملک پس از صدور رای و قطعی شدن آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه خسارت تاخیر تادیه

نکات مهم در دعوای اعلام مالکیت ملک

  • طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.
  • دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.
  • جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست. چراکه ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود.
  • در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.
  • دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.
  • طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهان متقابل، مدعی فضولی بودن معامله خوانده تقابل با شخص ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.
  • دعوای اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد. زیرا علاوه بر ترافعی نبودن این خواسته، در صورت صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان، بین رای دادگاه و سند رسمی در اختیار مالک تعارض پدید می آید.
  • دعوی تنفیذ مبایعه نامه، اثبات مالکیت نیست؛ بلکه تنفیذ قرارداد طرفین و دعوایی قابل استماع است. تحویل مبیع فرع بر مالکیت رسمی فروشنده نیست.
  • دعوی اثبات مالکیت نسبت به ملک دارای سند رسمی، به تنهایی و بدون درخواست ابطال عملیات ثبتی و درخواست ابطال سند، توجیه قانونی نداشته و محکوم به بطلان است.
  • دعوی خلع ید که به معنای تقاضای تحویل ملک به خواهان است، فرع بر اثبات مالکیت است و صرف ادعای مالکیت جهت تحویل ملک به خواهان کافی نیست. بنابراین در فرضی که اصل مالکیت خواهان ها نسبت به رقبه موضوع دعوی، محل تردید است، صرف تقاضای ثبت ملک و تقدیم اظهارنامه ثبتی بدون اینکه مالکیت در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، از اعتبار قانونی برای خلع ید برخوردار نیست.
  • تنفیذ معامله نسبت به مال غیرمنقول، اثبات مالکیت نیست بلکه تنفیذ قرارداد طرفین است و طبیعتاً دادخواست اثبات مالکیت، در قبال ملکی که وفق مقررات به ثبت رسیده مسموع نیست ولی تنفیذ معامله، منافاتی با قانون ثبت ندارد. در ضمن تحویل مبیع مستلزم مالکیت رسمی فروشنده نیست و این از آثار عقد بیع است و صرفاً در صورت درخواست الزام به انتقال رسمی از ناحیه خریدار، فروشنده باید مالک رسمی باشد.
  • در صورت بازداشت یا در رهن بودن مبیع، دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
  • دعوای اثبات مالکیت اموال غیرمنقول، قابل استماع نیست زیرا اثبات مالکیت منوط به تنظیم سند رسمی است و عدم رعایت این موضوع از سوی دادگاه موجب ایجاد مالکیت موازی برای اشخاص خواهد شد.

بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی

مستندات قانونی در دعوای اعلام مالکیت ملک

ماده ۳۵ قانون مدنی

تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت ملک است. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۳۷ قانون مدنی

اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقاً مال مدعی او بوده است. در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید. دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

۲- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.

ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

رویه و نظریات قضایی

رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 01-10-1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیرمنقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود.

این رای بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10-10-1370 دیوان عالی کشور

دادگستری، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است، رسیدگی کنند. بنابراین رای شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه ی قضایی، مصوب ۱۳۳۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره 633 مورخ 13-10-1391 شعبه 5 دیوان عالی کشور

رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت، نسبت به اراضی که جزء منابع ملی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است، در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

رای شماره 1072 مورخ 30-08-1391 شعبه 61 دادگاه تجدیدنظر تهران

دعوای اعلام مالکیت ملک ، شائبه ی ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی ثبتی را تداعی می کند که با مقررات مربوطه در تعارض می باشد و نظر به این که طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.

رای شماره ۹۵۰۹۹۷۲۶۴۰۹۰۰۹۹۳ مورخ 25-08-1395 شعبه 9 دادگاه عمومی حقوقی شهریار

از آن جایی که ملک موصوف، فاقد سابقه ی ثبتی رسمی می باشد و در ذیل مبایعه نامه، متعهد شده است که مبیع را حداکثر تا تاریخ 30-05-1384 تخلیه و تحویل بدهد، فلذا قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها، تنظیم شده و برای طرفین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است.

نظریه مشورتی شماره ۷/۲۱۸۷ مورخ 30-03-1385 اداره حقوقی قوه قضاییه

مطابق مقررات ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی این که در ضمن جریان ثبت، تضییع حقی از کسی شده است قابل پذیرش نیست. اعم از این که دعوی تضییع حق مذکور، به عنوان مطالبه ی قیمت باشد یا هر عنوان دیگر. بنابراین در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت برخلاف سند رسمی، قابل پذیرش نیست؛ اما در مورد املاک فاقد سابقه ی ثبتی، تثبیت مالکیت اشخاص بر اساس مقررات مزبور عمل می کند. مگر این که در خصوص مالکیت، اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد، بلکه در زمره ی تکالیف قانونی دادگاه های عمومی است.

نظریه مشورتی شماره ۷/۳۲۸۱ مورخ 21-08-1362 اداره حقوقی قوه قضاییه

ماده 22 قانون ثبت، راجع به معتبر بودن ثبت ملک، به قوت خود باقی است و ترتیب در مواردی که مطابق ماده یاد شده، ملکی به نام اشخاص ثبت شده می باشد دیگر محلی برای استناد به سوگند، جهت اثبات مالکیت دیگری نخواهد بود.

نشست قضایی دادگستری سیرجان، تیر ۱۳۸۶

نظر اکثریت: طبق رای وحدت رویه ی شماره ی ۸۳/۶۷۲؛ رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنان چه دعوای اثبات مالکیت توام با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیرمنقول محکوم خواهد کرد.

نظر اقلیت: دعاوی اثبات مالکیت و خلع ید توامان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصراً رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رای وحدت رویه ی مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است. چنان چه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای یا موضوع ماده ی ۲۲ قانون ثبت که از طریق اداره ثبت اسناد، اخذ می شود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد.

نظر کمیسیون نشست قضایی: خلع ید از اعیان غیرمنقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رای وحدت رویه شماره ی ۸۳/۶۷۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد.


امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.

جهت اخذ مشاوره، می توانید به بخش مشاوره حقوقی مراجعه نمایید.

درخواست مشاوره

افزودن دیدگاه

امتیاز شما :

دیدگاه کاربران

دیدگاهی ثبت نشده است.
تماس با وکیل