نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

مالکیت به معنای حقی است که افراد نسبت به اموال، منافع و دارایی های خود دارند. اثبات مالکیت به معنی تایید حقوق یا ادعای فرد نسبت به مالکیت مال یا اموال وی می باشد. فی الواقع می توان اینگونه بیان نمود که مالکیت، رابطه حقوقی است که میان فرد و یک شیء ایجاد گردیده که قانون آن را معتبر می داند و مالک مال این حق را دارد که هرگونه تصرف معقولی را نسبت به آن مال انجام دهد.

دعوای اثبات مالکیت زمانی در دادگاه مطرح می شود که ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد. فی الواقع ملک یا زمین، فاقد سابقه ثبتی باشد و یا به بیانی دیگر عملیات ثبتی آن خاتمه نیافته باشد. حال اگر در خصوص مالکیت چنین ملکی اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک را با ارائه دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت در دادگاه حقوقی مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت پرداخته شود.

شرایط لازم جهت طرح دعوای اثبات مالکیت

جهت طرح دعوای اثبات مالکیت لازم است که اولاً ملک موضوع دعوا فاقد سابقه ثبتی باشد. ثانیاً انتقال مالکیت ملک به خواهان دعوا با تنظیم بیع نامه، صلح نامه و ... صورت پذیرفته باشد که این امر توسط دادگاه احراز می گردد. ثالثاً چنانچه انتقال ملک به نحو شفاهی صورت گرفته باشد می بایست بر حسب نحوه انتقال، دعوای اثبات وقوع بیع و یا ... مطرح گردد. دعوای اثبات مالکیت در زمره دعاوی مالی می باشد که هزینه دادرسی آن بر طبق ارزش منطقه ای ملک پرداخت می گردد. مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح جهت طرح دعوای اثبات مالکیت، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

نکات مهم در طرح دعوای اثبات مالکیت

1- در دعوای اثبات مالکیت ملک، خواهان دعوا کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده دعوا کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

دادگاه در وهله اول تعیبن وقت نموده و پس از استماع اظهارات طرفین، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری متخصص در امور ثبتی و نقشه برداری، صادر می نماید تا با مراجعه به محل ملک و بررسی مدارک ابرازی و با در نظر داشتن حدود اربعه و ترسیم نقشه UTM در خصوص ادعای خواهان اعلام نظر نمایند.

2- طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید. چراکه طرح این دعوا در خصوص املاکی که دارای سند رسمی هستند برخلاف مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور می باشد و مالکیت موازی بین دو نفر ایجاد می کند. 

همانگونه که پیش تر نیز عرض گردید، دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند. نکته مهم و قابل توجه آن است که اگر خواهان دعوا ملک دارای سابقه ثبتی را طی یک مبایعه نامه عادی خریداری نموده باشد ‌و یا آنکه ملک به او صلح یا هبه و ... شده باشد، می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید نه دعوای اثبات مالکیت.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

3- اگر فردی که ملک را در زمان طرح دعوا بعنوان متصرف، در اختیار دارد، اقرار کند که ملک پیش تر از این و در سابق در ید مدعی فعلی بوده است، در اینصورت استناد او به تصرفات فعلی خود در رد ادعای مالکیت آن فرد، قابلیت استماع ندارد مگر آنکه بتواند ثابت کند که ملک به طریق صحیح و قانونی به او منتقل گردیده شده است. (مستنبط از ماده 37 قانون مدنی)

4- زمانی که ملکی مطابق با قانون در دفتر املاک به ثبت می رسد، دولت فقط کسی را که اسم او در دفتر املاک ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و نحوه انتقال هم قانونی بوده است را مالک می شناسد. (مستنبط از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور)

5- در شرایطی که در یک منطقه ای در خصوص یک زمینی فقط یک سند ثبتی وجود داشته باشد و آن زمین بصورت مفروز درآمده و به اشخاص متعددی فروخته شده باشد، چنانچه تعرضی نسبت به ملک یکی از مالکین صورت گرفته شده باشد، امکان طرح دعوای اثبات مالکیت برای مالک وجود ندارد چراکه یکی از ارکان دعوا، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و وفق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قرارداد است و تنفیذ نمودن فقط در ارتباط با معاملات فضولی یا اکراهی می باشد بنابراین تنفیذ اسناد عادی مثل بیع نامه و ... دعوا محسوب نمی گردد (به نظر می رسد مالک ملک می تواند اگر شرایط طرح دعوای تصرف عدوانی وجود داشته باشد این دعوا را مطرح نماید.) اما اگر منظور و هدف خواهان دعوا، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، چنین خواسته ای نسبت به املاک ثبت نشده قابلیت استماع خواهد داشت اما در مورد املاک ثبت شده، این خواسته در مغایرت با مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

6- همانگونه که پیش تر نیز عرض گردید، در خصوص املاکی که سند رسمی دارند طرح دعوای اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد حال اگر دادگاهی این خواسته را استماع نموده و حکم بر اثبات مالکیت صادر نموده باشد، فردی که بر این اساس رای گرفته است و‌ مالک ملک شناخته می شود، می تواند علیه متصرف ملک، دعوای خلع ید مطرح نماید و تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است دادگاه با استناد به آن حکم می تواند نسبت به دعوای خلع ید اعلام نظر نماید.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای خلع ید

7- دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.

8- طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهان متقابل، مدعی فضولی بودن معامله خوانده تقابل با شخص ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکان پذیر نیست.