نحوه طرح دعاوی مربوط به ثبت املاک

دعاوی مربوط به ثبت املاک چیست؟

طرح دعاوی مربوط به ثبت املاک ، آن دسته از دعاوی است که در جریان ثبت املاک و یا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک ایجاد می گردد و رسیدگی به این دعاوی نیز در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری می باشد.

اعتراض به ثبت اصل ملک

منظور از این دعوا، این است که کسی خود را در مورد تقاضای ثبت فرد دیگری کلاً یا بعضاً محق میداند و بدین ترتیب مطابق قانون نسبت به تقاضای متقاضی اعتراض می نماید.

ماده ١٦ ثبت اسناد و املاک بیان میدارد:

هرکس نسـبت بـه ملک مـورد ثبـت اعتراضی داشـته باشـد بایـد از تـاریخ نشـر اولـین اعـلان نـوبتی تـا 90 روز اقامـه دعـوی نمایـد عرضـحال مزبـور مسـتقیماً بـه اداره یـا دائره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شـده اسـت تسـلیم مـی شـود.

در مقابـل عرضحال باید رسید داده شود در صورتی که عرضـحال در مـدت قـانونی داده شـده باشـد اداره ثبت آن را نزد محقق ثبت و یا دفتر محکمه کـه مرجـع رسـیدگی اسـت ارسـال مـیدارد اگـر اداره ثبت تشخیص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده کتباً نظر خـود را اظهـار خواهـد کرد و به حاکم محکمه ابتدایی محل اطلاع مـی دهـد تـا حـاکم مزبـور در جلسـه اداری موافـق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رأی دهد رأی حـاکم محکمـه ابتـدایی در ایـن موضـوع قاطع است.

نتیجه اینکه مطابق با ماده فوق الذکر کسی که خود را در تقاضای ثبت ملک توسط فردی دیگر، محق میداند، میتواند بعد از تاریخ اولین آگهی نوبتی ظرف ٩٠ روز نسبت به تقاضای متقاضی اعتراض نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام به فک رهن

چه کسانی حق اعتراض دارند؟

هر کسی که ملک مورد تقاضای ثبت را متعلق به خود میداند، میتواند اعتراض نماید و محدودیتی وجود ندارد. یعنی هر کس که خود را مالک عین یا منافع ملک مورد ثبت بداند، میتواند به تقاضای متقاضی اعتراض نماید.

ظرف چه مدت میتوان به تقاضای ثبت اعتراض نمود؟

اعتراض به ثبت باید ظرف ٩٠ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی بعمل بیاید و اعتراض قبل از موعد، مؤثر نمی باشد.

ماده ١٧ قانون ثبت اسناد و املاک بیان میدارد:

"هرگاه راجـع بـه ملـک مـورد تقاضـای ثبـت بـین تقاضـاکننده و دیگـری قبـل از انتشار اولین اعلان نوبتی دعـوایی اقامـه شـده و در جریـان باشـد کسـی کـه طـرف دعـوی بـا تقاضـاکننده اسـت بایـد از تـاریخ نشـر اولـین اعـلان نـوبتی تـا ٩٠ روز تصـدیق محکمـه را مشـعر بـه جریـان دعـوی بـه اداره ثبـت تسـلیم نمایـد و الا حـق او سـاقط خواهـد شـد.

تبصره - در مواردی که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبـور خـارج از مـدت بـه اداره ثبـت تسلیم گردیده موافق ماده ١٦ عمل خواهد شد."

اگر برای دادگاه مسجل گردد که اعتراض خارج از مهلت قانونی بوده، قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد و در غیر اینصورت وارد رسیدگی ماهوی شده و اتخاذ تصمیم خواهد نمود.

مرجع تقدیم اعتراض کجاست؟

اعتراض باید کتباً و مستقیماً به اداره ثبتی که آگهی را منتشر کرده تسلیم گردد.

شرایط دادخواست اعتراض

دادخواستی که معترض به دادگاه تقدیم می نماید مانند سایر دادخواست ها باید شرایط مقرر در ماده ٥١ قانون آیین دادرسی مدنی را داشته باشد و از این جهت تفاوتی با سایر دعاوی ندارد.

دعوای اعتراض به ثبت یک دعوای مالی است و از آنجایی که دعوی مال غیرمنقول می باشد باید هزینه دادرسی پرداخت گردد.

در خصوص اینکه آیا باید اداره ثبت نیز طرف دعوا قرار گیرد یا خیر دو نظر وجود دارد:

عده ای معتقدند که چون اداره ثبت متولی انجام عملیات ثبتی است و دعوای اعتراض و ابطال عملیات اجرایی فی الواقع ابطال عملیاتی است که اداره ثبت بعمل آورده که انجام آن منوط است بر اینکه عملیات خلاف قانون انجام شده باشد، دخالت نماینده اداره ثبت و تشریح چگونگی انجام عملیات ثبتی از قبیل رعایت یا عدم رعایت مهلت های مقرر قانون در خصوص آگهی تحدید حدود و آگهی نوبتی و غیره را می طلبد که نتیجتاً طرح دعوا باید بطرفیت اداره ثبت و متقاضی هر دو بعمل آید.

عده ای دیگر معتقدند که اعتراض بر ثبت باید فقط علیه متقاضی ثبت اقامه گردد و اداره ثبت ذینفع چنین دعوایی نمی باشد تا به دادگاه فراخوانده شود.

نظر اکثریت، منطبق با نظر گروه آخر می باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

ماده ١٣٠ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میدارد:

هرگاه شخص ثالثی در موضوع دادرسی اصحاب دعوای اصلی برای خود مستقلا حقی قایل باشد و یا خود را در محق شدن یکی از طرفین ذی نفع بداند، می تواند تا وقتی که ختم دادرسی اعلام نشده است، وارد دعوا گردد، چه اینکه رسیدگی در مرحله بدوی باشد یا در مرحله تجدیدنظر.

در این صورت نامبرده باید دادخواست خود را به دادگاهی که دعوا در آنجا مطرح است تقدیم و در آن منظور خود را به طور صریح اعلان نماید.

ادعای بعد از انقضاء مدت اعتراض

ماده ٢٤ قانون ثبت اسناد و املاک بیان میدارد:

پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به‌ عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزایی.

‌در مورد مذکور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذکور در مواد 105 - 106 - 107 - 108 - 109 - 116 - 117 مطابق مقررات جزایی مذکور در باب ششم این قانون رفتار خواهد شد.

اثر فوت و حجر معترض ثبت

ماده ١٠٥ قانون آیین دادرسی مدنی بیان میدارد:

هرگاه یکی از اصحاب دعوا فوت نماید یا محجور شود یا سمت یکی از آنان که به موجب آن سمت، داخل دادرسی شده زایل گردد دادگاه رسیدگی را به طور موقت متوقف و مراتب را به طرف دیگر اعلام می دارد.

پس از تعیین جانشین و درخواست ذی نفع، جریان دادرسی ادامه می یابد مگر اینکه فوت یا حجر یا زوال سمت یکی از اصحاب دعوی تاثیری در دادرسی نسبت به دیگران نداشته باشد که در این صورت دادرسی نسبت به دیگران ادامه خواهد یافت.

ماده ١٨ مکرر قانون ثبت بیان میدارد:

"در صورت فوت معترض به ثبت اعم از اینکه تاریخ فوت قبل یا بعد از اجرای این قانون باشد هرگاه معترض علیه نتواند تمام یا بعضی از‌ وراث را معرفی نماید به تقاضای او به شرح زیر اقدام می‌شود:

1- در مورد اول - دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ می‌کند که در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قیم و تعقیب دعوی اقدام شود و‌ به علاوه موضوع و جریان دعوی را سه دفعه متوالی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‌های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی می‌نماید.

چنانچه ظرف نود روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی دعوی تعقیب نشود قرار سقوط دعوی صادر گردد. ابلاغ قرار مزبور یک نوبت در یکی از روزنامه‌های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از قرار صادر پژوهش خواهی نشود قرار مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.

2- در مورد دوم - به وراث شناخته شده اخطار می‌شود در صورتی که در مقام تعقیب دعوی باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه به تقدیم درخواست تعقیب مبادرت کند. در مورد وراث شناخته نشده و همچنین وراث شناخته شده که با صدور و ابلاغ اخطاریه دعوی را مسکوت گذاشته باشد به طریق مذکور در بند 1 عمل‌ خواهد شد.

‌تبصره - هرگاه دعوی از طرف یکی از وراث تعقیب شود درخواست دهنده باید دلیل مثبت وراثت خود را پیوست و میزان سهم‌الارث خود را صریحاً‌ در برگ درخواست قید نماید. در مواردی که درخواست تعقیب فاقد شرایط فوق باشد به متقاضی اخطار می‌شود که ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ درخواست خود را تکمیل کند در صورت عدم تکمیل اگر مدت مقرر در بند 1 ماده 18 مکرر منقضی شده باشد قرار سقوط دعوی صادر خواهد شد."

بیشتر بخوانید: هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید

تجدید دادخواست اعتراض

ماده ٩٥ قانون آیین دادرسی مدنی بیان میدارد:

"عدم حضور هریک از اصحاب دعوا و یا وکیل آنان در جلسه دادرسی مانع رسیدگی و اتخاذ تصمیم نیست. در موردی که دادگاه به اخذ توضیح از خواهان نیاز داشته باشد و نامبرده در جلسه تعیین شده حاضر نشود و با اخذ توضیح از خوانده هم دادگاه نتواند رای بدهد، همچنین در صورتی که با دعوت قبلی هیچ یک از اصحاب دعوا حاضر نشوند، و دادگاه نتواند در ماهیت دعوا بدون اخذ توضیح رای صادر کند دادخواست ابطال خواهد شد."

مطابق با ماده ١٩ قانون ثبت:

"در صورتی که در جلسه مقرر برای محاکمه یا رسیدگی محقق ثبت معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت عرضحال او ابطال گردد تجدید عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد بود - در این مورد عرضحال مستقیما به محقق ثبت یا دفتر محکمه صلاحیت دار داده خواهد شد.

تبصره - در مواردی نیز كه به موجب مواد 16 و 17 اصول محاكمات آزمایش عرضحال رد می شود مفاد این ماده لازم الرعایه است."

موارد سقوط دعوای معترض

در موارد ذیل دادگاه مبادرت به صدور قرار سقوط دعوا می نماید:

1. اگر معترض بعد از تقدیم عرضحال در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکند دادگاه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید.
2. در صورت فوت و یا حجر معترض دادگاه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید.
3. بر اساس ماده ٤٦ قانون ثبت.