نحوه الزام به فک رهن چگونه می باشد؟

الزام به فک رهن

گاهی اوقات ممکن است افراد در مقابل اخذ وام از بانک و یا بدهی از کسی ملک خود را در رهن قرار دهند. در این صورت ممکن است زمانی که وام گیرنده (راهن)، تمامی اقساط خود را بپردازد اما، طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد ننماید در اینصورت صاحب ملک می بایست در دادگاه حقوقی دادخواستی را تحت عنوان الزام به فک رهن مطرح نماید. حالتی نیز وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می شود می تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد. حالت دیگری نیز وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده می شود و سازنده متعهد می گردد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند.

در موارد این چنینی مالک و یا هر فرد ذی نفعی می تواند علیه سازنده ملک، طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید. لازم به ذکر است دادخواست الزام به فک رهن باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح گردد. در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده عبارتست از شخصی که بر اساس یک قرارداد یا قانوناً متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است. نظر بیشتر محاکم در مواردی که تعهد فک رهن بر عهده ی شخصی غیر از بانک مرتهن است، این است که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احدی از خواندگان نیست و دادخواست مورد نظر صرفاً به طرفیت مالک و متعهد باید مطرح گردد. اما بعضی دیگر مخالفند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح گردد.

عده ای از حقوقدانان معتقدند که بر اساس ماده 793 قانون مدنی (راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد, مگر به اذهن مرتهن) و رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20-08-1376 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، انتقال عین مرهونه به غیر منافی حقوق مرتهن (مانند بانک) بوده و معامله انجام پذیرفته غیرنافذ بوده و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد. اما هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه ای که اخیرا منتشر نموده است فروش ملک در رهن به خریدار را منافی حقوق مرتهن ندانسته و خریدار می تواند دعوای الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه محل وقوع ملک بخواهد و این دعوا قابلیت استماع دارد. زیرا عقد رهن از راهن سلب مالکیت نمی نماید و تعهد فروشنده به فک رهن در مبایعه نامه فی مابین، منافی حقوق مرتهن نمی باشد.

بعد از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی به نفع خواهان، در صورتی که محکوم علیه (خوانده یا مدیون)، ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ اجرائیه، از اجرای حکم امتناع ورزد، مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له (خواهان) می تواند از طریق دادگاه نسبت به توقیف اموال خوانده و فروش آن اموال را تقاضا کند، از محل فروش آن اموال، فک رهن انجام می گردد. همچنین اگر خوانده اموالی نداشته باشد، محکوم له خود می تواند، اقدام به پرداخت بدهی خوانده به طلبکار و فک رهن کند و سپس از طریق اجرای احکام مدنی بدون آنکه نیازی به طرح دعوای جدیدی باشد نسبت به توقیف اموال خوانده (محکوم علیه) و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ پرداختی، بابت فک رهن اقدام نماید.

همچنین اگر خواهان (محکوم له) نزد خود مبالغی که متعلق به محکوم علیه است داشته باشد، می تواند از مبلغ مذکور کسر نماید و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید. در این حالت نیز نیازی به اخذ حکم جدیدی از سوی دادگاه نیست.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

نکات کلیدی مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

• اگر شخصی طی یک قرارداد، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای مثال اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و یا سازنده، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نگردد، متعهد له می تواند، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند.
• الزام به فک رهن می تواند به استناد قرارداد مشارکت در ساخت و یا قرارداد بیع و همانند آن باشد.
• خواسته الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر گردد و نمی توان از عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی استفاده کرد.
• توجه به این نکته الزامی می باشد که در حالتی که ملک در رهن باشد، نمی توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد. در این مورد بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد، برخی از محاکم معتقدند که ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن تقدیم شود و سپس نسبت به الزام مالک نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام گردد اما برخی دیگر از محاکم، نسبت به تقدیم همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی ایرادی نمی گیرند.
• اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به قانونی تنظیم نگردیده است، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.
• دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت قرار دارد، مانعی ندارد و مغایر ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام نیست.
• اگر شخصی قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.

• از آنجا که خواسته فک رهن، اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشا واحد هستند، می توانند در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم گردند و مشکلی از این حیث وجود ندارد.
• از آنجا که ضمان عقدی است لازم و بعد از وقوع عقد ضمان، ذمّه مضمونٌ ‌عنه بری و ذمّه ضامن به مضمونٌ ‌له مشغول می شود، ضامن نمی تواند الزام مضمونٌ‌ عنه به فک رهن و آزاد شدن ذمّه خود را بخواهد.
• در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.
• در صورتی که بانک مرتهن، در دعوای فک رهن، طرف دعوی قرار نگیرد، خدشه ای به دعوی وارد نیست و با حفظ حقوق مرتهن، فک رهن از ملک ممکن است.
• عقد رهن موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی گردد بنابراین معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر بوده و در صورتی که از مال مرهون، فک رهن شده باشد نیازی به اذن مرتهن نیست.
• قبول درخواست خریدار مبنی بر فک رهن از مبیع منافاتی با حقوق مرتهن نداشته و فروشنده ملزم به تسویه بدهی و فک رهن می شود.
• در فرض وجود وثایق متعدد برای دین واحد، تا زمانیکه دین به‌ نحو کامل استیفا نگردیده است امکان فک رهن از برخی وثایق وجود ندارد.
• چنانچه خریدار در بیع نامه عادی تعهد به فک رهن از ملک مبیع کرده باشد، نمی تواند قبل از انجام این تعهد و فک رهن از ملک، تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده را طرح نماید.

مطلب مرتبط: ابطال سند رهنی به چه صورت انجام می گیرد؟

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

ماده ۲۲۰ قانون مدنی

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم نماید؛ بلکه متعاملين به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع کرده، تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۲۶۷ قانون مدنی

ایفای دین از جانب غیر مدیون هم جایز است. اگر چه از طرف مدیون، اجازه نداشته باشد. ولیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند، اگر با اذن باشد، حق مراجعه به او دارد. وگرنه حق رجوع ندارد.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره: در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۱۳۲۳ مورخ ۹۱/۱۱/۷ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعوای تقاضای فک رهن و انتقال ملک به خریدار، صدور رای الزام به فک رهن به طرفیت راهن صحیح نیست؛ چون او قانوناً اختیار فک رهن را ندارد.

رای شماره ۳۶۶ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه  ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در دعوای فک رهن نیازی به طرف قرار دادن بانک مرتهن نیست.

رای شماره ۸۲۴ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر مرتهن خواهان تنظیم سند رسمی ملک در رهن به نام خود باشد، این دعوی به دلیل عدم تضرر به حقوق اشخاص ثالث، مسموع است.

رای شماره ۱۰۶۲ مورخ ۸۷/۷/۳۰ شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اصولا تهیه ی مقدمات لازم جهت انتقال سند رسمی املاک از جمله فک رهن بر عهده ی فروشنده است و تحمیل این تکلیف قانونی بر خریدار، توجیه منطقی ندارد.

رای شماره ۱۹۸۰ مورخ ۸۵/۱۲/۲۸ شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای الزام به فک رهن، جایز است؛ زیرا در عرف رایج و متداول در جامعه، اغلب ساختمان ها دارای تسهیلات بانکی و در رهن بانکها می باشند. بنابراین از آن جا که پرداخت دین از جانب مدیون یا غیر آن به لحاظ ماده ی ۲۶۷ همان قانون، بدون اشکال است. مبانی قانون یاد شده، امکان الزام به فک رهن قبل از انتقال رسمی ملک را توصیه می کند.

علی هذا مستند به مواد ۱۰ و ۲۱۹ الی ۲۲۳ قانون مدنی و ماده ی ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی، خوانندگان را به فک رهن با پرداخت دیون مرتهن و تنظیم سند رسمی مشاعی در حق خواهان راجع به خواندگان ردیف اول الی چهارم، محکوم و نیز ابطال عملیات اجرایی بانک مرتهن را صادر و اعلام می کند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۸۰۳۷ مورخ ۶۷/۱۱/۲۴ اداره حقوقی قوه قضاییه

چنان چه بعد از صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و صدور اجرائیه، معلوم شود که ملک متنازع فیه در رهن است، عملیات اجرایی و صدور اسناد انتقال، موکول به پرداخت طلب مرتهن است و در صورتی که محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه کرد، می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده به محکوم علیه (راهن) مراجعه کند.