هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید

نکات خرید ملک ورثه ای

ملکی که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده است ملک ورثه ای می باشد. در هنگام خرید ملک ورثه ای باید به نکاتی توجه شود تا در آینده با مشکلاتی مواجه نشوید.

در هنگام خرید ملکی که متعلق به وراث است، لازم است که به نکات زیر توجه گردد:

احراز مالکیت

گام اول در خرید ملک ورثه ای، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت کرده، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، گواهی انحصار وراثت می باشد. در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می شود نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر می شود. توصیه می گردد جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی و یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.

لزوم موافقت و امضای همه وراث

در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضاء نمایند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیل شان حضور داشته باشد. اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه میتواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چراکه آن تعداد از ورثه که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند. در موقع تنظیم سند نیز لازم است که همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که کلیه ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.

بیشتر بخوانید: انتقال مالکیت ملک به چند روش صورت می گیرد؟

ورثه صغیر

اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١٥ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود (ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی) و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنان می باشد. اگر در بین وراث شخص صغیر و یا محجوری وجود داشته باشد که دارای قیم باشد، قیم راساً مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست بلکه در ابتدا باید قصد خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام کند، سپس دادستان صلاح صغیر را بررسی نماید و در صورت احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد. نتیجه اینکه خریدار می بایست از کسی که مدعی قیمومیت است علاوه بر قیم نامه، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را مطالبه کند.

بیشتر بخوانید: نحوه ابطال وصیت نامه در دادگاه

وصیت نامه

مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص می توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند. وصیت نامه ممکن است بصورت رسمی و یا عادی باشد. یکی از مشکلات املاک ورثه ای وجود وصیت نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود بنابراین توصیه می گردد که احتمال وجود وصیت نامه بطور کامل بررسی گردد.

مدارک لازم برای انتقال ملک ورثه ای

اگر بین ورثه اختلافی در فروش ملک وجود نداشته باشد، می توانند برای فروش ملک اقدام نمایند. جهت انجام این کار علاوه بر مدارکی که بطور معمول برای تنظیم سند رسمی نیاز است، می بایست گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز وجود داشته باشد. گواهی حصر وراثت باید توسط شورای حل اختلاف برابر با اصل شده و ارزش قید شده در این گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد در غیر اینصورت امکان انتقال ملک به استناد گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان نیست. اگر یکی از ورثه فوت کرده باشد گواهی انحصار وراثت او نیز لازم است.

بیشتر بخوانید: در خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

به طور کلی در هنگام خرید ملک ورثه ای باید چک لیست زیر مورد توجه ویژه قرار گیرد.

• لزوم ارائه اصل سند مالکیت
• لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
• حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
• لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
• عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
• ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
• پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
• لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
• درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.