هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید
خرید ملک ورثه ای

نکات خرید ملک ورثه ای

ملکی که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده است ملک ورثه ای می باشد. در هنگام خرید ملک ورثه ای باید به نکاتی توجه شود تا در آینده با مشکلاتی مواجه نشوید.

 

در هنگام خرید ملکی که متعلق به وراث است، لازم است که به نکات زیر توجه گردد:

احراز مالکیت

گام اول در خرید ملک ورثه ای، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت کرده، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، گواهی انحصار وراثت می باشد.

در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می شود نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر شده است. توصیه می گردد جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی و یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.

 

لزوم موافقت و امضای همه وراث

در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضاء نمایند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیل شان حضور داشته باشد. اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه میتواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن تعداد وراث که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.

در موقع تنظیم سند نیز لازم است که همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.

بیشتر بخوانید: انتقال مالکیت ملک به چند روش صورت می گیرد؟

ورثه صغیر

اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنان می باشد. اگر در بین وراث شخص صغیر و یا محجوری وجود داشته باشد که دارای قیم باشد، قیم رأساً مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست بلکه در ابتدا باید قصد خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام کند، سپس دادستان صلاح صغیر را بررسی نماید و در صورت احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد.

نتیجه اینکه خریدار می بایست از کسی که مدعی قیمومیت است علاوه بر قیم نامه، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را مطالبه کند.

بیشتر بخوانید: نحوه ابطال وصیت نامه در دادگاه

وصیت نامه

مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص می توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند.

وصیت نامه ممکن است بصورت رسمی و یا عادی باشد. یکی از مشکلات املاک ورثه ای وجود وصیت نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود بنابراین توصیه می گردد که احتمال وجود وصیت نامه بطور کامل بررسی گردد.

خرید ملک ورثه ای
خرید ملک ورثه ای – عدالت سرا

مدارک لازم برای انتقال ملک ورثه ای

اگر بین ورثه اختلافی در فروش ملک وجود نداشته باشد، می توانند برای فروش ملک اقدام نمایند. جهت انجام این کار علاوه بر مدارکی که بطور معمول برای تنظیم سند رسمی نیاز است، می بایست گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز وجود داشته باشد. گواهی حصر وراثت باید توسط شورای حل اختلاف برابر با اصل شده و ارزش قید شده در این گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد در غیر اینصورت امکان انتقال ملک به استناد گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان نیست. اگر یکی از ورثه فوت کرده باشد گواهی انحصار وراثت او نیز لازم است.

بیشتر بخوانید: در خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

به طور کلی در هنگام خرید ملک ورثه ای باید چک لیست زیر مورد توجه ویژه قرار گیرد.

  • لزوم ارائه اصل سند مالکیت
  • لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
  • حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
  • لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
  • عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
  • ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
  • پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
  • لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
  • درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.

 

نکات مرتبط با خرید ملک ورثه ای

  • فروش سهم الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است؛ این انتقال باطل بوده و رد مال ندارد.
  • فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول می شود و قتل غیرعمد مانع از توارث نیست.
  • رسیدگی به خواسته اعتراض به نحوه ابلاغ برگ تشخیص مالیات بر ارث و اجرای آن، بدواً در صلاحیت هیأت حل اختلاف مالیاتی بوده و قبل از رسیدگی هیأت مذکور، شکایت شاکی قابلیت استماع در دیوان عدالت اداری را ندارد.
  • در دعوای اثبات نسب، در صورت فوت فردی که خواهان خود را منتسب به وی می‌داند دعوی می‌بایستی به‌ طرفیت وراث اقامه می‌شد و بر فرض نبودن وارث با توجه به قوانین موضوعه من جمله مواد ۸۶۶ قانون مدنی و ۳۲۷ و ۳۲۸ قانون امور حسبی حاکم (دادستان) باید طرف دعوی قرار گیرد.
  • از آنجا که ورثه پس از فوت میت مستحق ترکه هستند، اقرار نامه یکی از ورثه مبنی بر دریافت حق موروثی خود در زمان حیات مورث و اسقاط حق آتی در تعلق سهم‌الارث خود، اسقاط مالم یجب (ساقط کردن حقی که به‌ وجود نیامده) تلقی شده و باطل است.
  • رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث، در صلاحیت دادگاه حقوقی است.
  • ابتدا باید بین ورثه، تقسیم ترکه صورت گیرد تا دعوای مطالبه اجرت‌ المثل اقامه شده از سوی یکی از وراث علیه وارث دیگر قابل استماع باشد.
  • اموال مشمول مالیات بر ارث پس از کسر دیون متوفی از جمله مهریه تعیین می ‏شود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

2 دیدگاه دربارهٔ «هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید»

  1. *سوال* جناب حاج علی نعمتی

    شخصی ملک پدر مرا در سال ۱۳۷۱ به غیر فروخته و خودش فوت کرده است.صاحب فعلی حاضر به پذیرش حقیقت نیست و دائم پدر مرا تهدید میکند.شخص مذکور برای زمین سند هم دارد”البته سند ما هم موجود است. چگونه می توانم حق پدرم را بگیرم؟

    ا*پاسخ*

    1. سلام
      ممنونیم سایت عدالت سرا را که متعلق به خودتان است برای پرسش سوالتان انتخاب نمودید.
      ابطال سند و اعلام بطلان معامله به جهت فضولی بودن به طرفیت تمامی ایادی مابعد.
      با سایت عدالت سرا که متعلق به خودتان است همراه باشید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن