نحوه الزام خریدار به استرداد مورد معامله چگونه است؟

مفهوم حقوقی استرداد مورد معامله

عقد بیع به عنوان یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین عقود در قانون مدنی ایران، آثار و تعهدات متقابلی را برای فروشنده (بایع) و خریدار ایجاد می‌نماید. مستند به ماده 338 قانون مدنی عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. از جمله آثار اصلی این عقد، انتقال مالکیت مورد معامله به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می‌باشد. به مجرد وقوع و انعقاد عقد بیع، به دلالت بند 1 ماده 362 قانون مدنی، خریدار مالک مبیع (مورد معامله) و فروشنده مالک ثمن می‌گردد لکن بعضاً مشاهده می‌گردد که در مواردی بنا به دلایل قانونی یا قراردادی، عقد بیع منحل یا بی‌اثر می‌شود به بیانی دیگر عقد بیع یا به سبب یکی از اسباب انحلال عقد اعم از فسخ، انفساخ یا تفاسخ (اقاله) از بین رفته و یا آنکه بنا به دلایلی اعم از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و ... باطل می‌شود. فلذا در فرضی که با انعقاد عقد بیع، مبیع (مورد معامله) به خریدار تحویل داده شده باشد، ضرورت استرداد مورد معامله از سوی خریدار مطرح می‌گردد در این‌صورت خریدار موظف می‌باشد که مورد معامله را به فروشنده مسترد نماید. در صورتی که خریدار به تعهد خود عمل ننموده و مورد معامله را به فروشنده مسترد ننماید، در این‌صورت فروشنده می‌بایست دعوایی را تحت عنوان «الزام خریدار به استرداد مورد معامله» در مرجع صالح مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه الزام خریدار به استرداد مورد معامله پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای استرداد مال

نحوه الزام خریدار به استرداد مورد معامله

همانگونه که در صدر مقاله بیان گردید، دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله عموماً به جهت انحلال عقد بیع مطرح می‌گردد. این انحلال بنا به دلایلی اعم از فسخ، انفساخ، اقاله عقد صحیح و یا به جهت بطلان عقد باطل تحقق می‌یابد. در صورت تحقق هر یک از فروض فوق‌الاشاره، طبیعتاً آثار حقوقی عقد زائل گردیده و طرفین عقد مکلف به استرداد عِوضین می‌باشند. در این شرایط فروشنده مکلف به استرداد ثمن به خریدار و خریدار نیز مکلف به استرداد مورد معامله به فروشنده خواهد بود. ذکر این نکته حائز اهمیت است در صورتی که یکی از خیارات قانونی یا قراردادی برای فروشنده محقق شود و وی از حق فسخ خود استفاده نموده و یا انفساخ تحقق یافته باشد، عقد از زمان فسخ یا انفساخ منحل گردیده فلذا مطابق قواعد عمومی عقد بیع، پس از فسخ یا انفساخ، خریدار مکلف است مورد معامله را به فروشنده مسترد نماید چراکه مبنای تملک و مالکیت وی از بین رفته است. در صورتی که خریدار به این تکلیف قانونی مبنی بر مسترد نمودن مبیع به فروشنده عمل ننماید، دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله مطرح می‌گردد. یکی دیگر از مواردی که منجر به طرح دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله در محکمه می‌گردد، زمانی است که طرفین عقد با یکدیگر توافق نموده و عقد منعقد گردیده را اقاله می‌نمایند (اقاله به معنای توافق طرفین بر انحلال عقد می‌باشد.). در این شرایط نیز، به استناد اصل بازگشت آثار عقد، خریدار موظف به استرداد مورد معامله خواهد بود.

حال در مواردی که عقد بیع از ابتدا به ساکن فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معامله بوده باشد، عقد باطل تلقی گردیده فلذا هیچگونه اثر حقوقی بر آن مترتب نخواهد بود (مستنبط از ماده 190 قانون مدنی). در این فرض نیز، تصرفات خریدار در مورد معامله، فاقد مجوز قانونی بوده و وی مکلف به استرداد آن به مالک می‌باشد که در صورت عدم انجام این امر، دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله مطرح خواهد شد. در دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله، خواهان دعوا فروشنده بوده که می‌بایست دعوای خود را به طرفیت خریدار که خوانده دعوا می‌باشد، مطرح نماید. دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله، چنان‌چه مورد معامله، مال غیرمنقول باشد، حسب مورد دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول می‌باشد (مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی و هم‌چنین ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402)، لکن در فرضی که مورد معامله مال منقول باشد، دادگاه صالح، حسب مورد دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی محل انعقاد عقد، محل اجرای تعهد یا محل اقامت خوانده می‌باشد (مستفاد از مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف).

با عنایت به جمیع توضیحات فوق مشخص می‌گردد که جهت طرح دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله لازم است که اولاً احراز انحلال (مختص عقدی که صحیحاً واقع شده است.) یا بطلان عقد (مختص عقدی که از ابتدا باطل منعقد گردیده است.) به‌صورت قانونی صورت پذیرفته باشد؛ ثالثاً امکان بقای عین مورد معامله یا امکان استرداد آن وجود داشته باشد؛ ثالثاً مانع قانونی جهت استرداد مورد معامله مانند تلف قهری آن بدون تقصیر خریدار وجود نداشته باشد چراکه در فرضی که مورد معامله تلف شده یا به‌گونه‌ای تغییر یافته باشد که امکان استرداد آن وجود نداشته باشد، حسب مورد خریدار مکلف به پرداخت بدل یا قیمت مورد معامله خواهد بود. لازم به توضیح است که پس از صدور رای مبنی بر الزام خریدار به استرداد مورد معامله و قطعیت آن، بنا به درخواست محکوم‌له (فروشنده) اجراییه صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود که ظرف ده روز پس از ابلاغ اجراییه نسبت به استرداد مورد معامله اقدام نماید در غیر این‌صورت پس از گذشت مدت فوق، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌گردد که در اجرای احکام به کمک دادورز اجرا، مورد معامله توسط اقدامات قهرآمیز تخلیه و تحویل فروشنده داده می‌شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به ایفای تعهد

نکات مهم در خصوص دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله

1) مالک ملک (فروشنده) این اختیار قانونی را دارا می‌باشد که در ستون خواسته دادخواست الزام خریدار به استرداد مورد معامله، اجرت‌المثل ایام تصرف از زمان انحلال یا بطلان عقد را نیز از وی مطالبه نماید.

2) زمانی که فروشنده دادخواست الزام خریدار به استرداد مورد معامله را تقدیم دادگاه صالح می‌نماید، موظف است که مراتب فسخ و یا بطلان قرارداد را نیز ثابت نماید بنابراین او می‌بایست قبل و یا همزمان با خواسته فوق، حسب مورد خواسته تایید انحلال (حسب مورد تایید فسخ، تایید انفساخ یا تایید اقاله) و یا بطلان عقد را نیز تقدیم دادگاه نماید. فلذا طرح دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله، مستلزم طرح و اثبات فسخ یا بطلان عقد است. لذا چنا‌ن‌چه احراز فسخ یا بطلان عقد، موضوع دعوا نباشد، دعوای استرداد، به تنهایی قابل استماع نخواهد بود.

3) پس از آنکه فروشنده الزام خریدار به استرداد مورد معامله را خواستار شود لکن خریدار از انجام این امر، امتناع ورزد، او در حکم غاصب تلقی گردیده و ضامن هرگونه خساراتی است که بر ملک وارد می‌گردد حتی اگر او مقصر نبوده باشد. (به دلالت ما‌ده 308 قانون مدنی)

4) شایسته است که فروشنده پیش از طرح دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله، ابتدا با ارسال اظهارنامه، از او خواهان مسترد نمودن مورد معامله شود و ‌چنان‌چه خریدار امتناع نمود، دعوای فوق‌الاشاره مطرح گردد.

5) دعوای الزام خریدار به استرداد مورد معامله صرفاً مختص عقد بیع نبوده و در دیگر عقود تملیکی مانند عقد معاوضه موضوع ماده 464 قانون مدنی نیز مجری است.

6) مستند به رای وحدت‌ رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور، در فرضی که در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. لذا به فروشندگان توصیه می‌گردد که علاوه بر اندراج حق فسخ برای خود، در قرارداد شرط نمایند در صورت فسخ عقد، خریدار ملزم به استرداد مورد معامله به فروشنده می‌باشد.

7) به صراحت رای وحدت رویه شماره 847 هیات عمومی دیوان عالی کشور، مطابق ماده 667 قانون مدنی، وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت کند و از اختیارات داده شده تجاوز نکند. بنابراین، هرگاه وکیل اختیار فروش مال موکل را "به هر قیمت" داشته باشد، این عبارت به معنای قیمت متعارف است. حال اگر وکیل مال را به قیمتی بسیار پایین و غیرمتعارف (که عرفاً ثمن بخس و غیرقابل قبول باشد) به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب شده و بدون تنفیذ موکل، معامله باطل است. در صورت بطلان معامله به جهت عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، وکیل یا منتقل‌الیه موظف به استرداد مورد معامله به موکل خواهد بود.

8) در فرضی‌که به جهت انفساخ عقد بیع، حکم بر استرداد عوضین صادر شده است؛ اما مورد معامله که ملکی با کاربری آموزشی بوده به یک مجتمع آپارتمانی با کاربری مسکونی تبدیل شده است، چنانچه فرآیند تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امر در زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است، ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم‌به، بر اساس ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، قیمت ملک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری و ارزش افزوده ایجاد شده در زمان مالکیت خریدار و بر اساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد، موضوع تابع احکام غصب است و به سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم‌به، قیمت یوم‌الادا با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود.