نحوه طرح دعوای تجویز تجدید بنا چگونه است؟

مفهوم حقوقی تجویز تجدید بنا

مطابق با موازین و مقررات قانونی موجود و هم‌چنین نظریات متخصصین در امور ساختمانی، هر مقدار که عمر ساخت یک ساختمان افزایش پیدا کند، ساختمان دچار فرسودگی می‌گردد و این امر دارای تبعاتی من‌جمله ایجاد خطرات و لطمات جانی و مالی برای ساکنین آن ساختمان خواهد بود. با افزایش زندگی شهرنشینی، تعداد آپارتمان‌ها افزایش پیدا نموده و افراد با سلایق مختلف و متفاوت در ساختمان‌ها، در کنار یکدیگر زندگی می‌کنند. در شرایطی که عمر مفید ساختمان به اتمام رسیده و نیاز به تجدید بنا داشته باشد، چنان‌چه تمامی مالکین به این امر، رضایت داشته باشند مشکلی بوجود نخواهد آمد و تجدید بنا طبق رضایت و خواست آنان صورت خواهد گرفت اما معمولاً مشاهده می‌گردد که در برخی از ساختمان‌ها تعدادی از مالکین به هر علتی با تجدید بنا، موافقت نمی‌نمایند. فلذا در این‌صورت، رضایت جمعی مالکین نسبت به این امر (تجویز تجدید بنا) وجود ندارد. در صورتی که این امر حادث گردد یعنی برخی از مالکین موافق تخریب و نوسازی و برخی دیگر مخالف این امر باشند، در این‌صورت قانونگذار راهکاری را جهت حل این معضل، پیش‌بینی نموده است که بموجب آن، اکثریت مالکینی که موافق تخریب و نوسازی ملک می‌باشند، می‌توانند دادخواستی را تحت عنوان «تجویز تجدید بنا» در محکمه صالح مطرح نمایند. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تجویز تجدید بنا پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نمونه رای شرط پذیرش دعوای تجدید بنا به علت به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان

نحوه طرح دعوای تجویز تجدید بنا

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، دعوای تجویز تجدید بنا علی‌الاصول زمانی مطرح می‌گردد که اکثریت مالکین با تجدید بنا به جهت فرسودگی ساختمان و اتمام عمر مفید آن، موافق باشند اما اقلیت مالکین نسبت به این موضوع، مخالفت نمایند. در این‌صورت بدواً و پیش از طرح دعوای تجویز تجدید بنا در محکمه، در راستای اعمال مقررات مندرج در ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، می‌بایست مدیر یا هیات مدیره ساختمان به نمایندگی از سوی ساکنین، اقدام به اخذ نظریه سه تن از کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص احراز اتمام عمر مفید ساختمان، وجود خطرات جانی و مالی برای ساکنین به جهت فرسودگی ساختمان و ... نمایند. حال اگر میان مالکین در خصوص انتخاب کارشناسان، اتفاق نظر وجود نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی بنا به درخواست مدیر یا هیات مدیره ساختمان، اقدام به تعیین کارشناس می‌نماید. کارشناسان رسمی دادگستری با بازدید از ملک و بررسی مقاومت یا عدم مقاومت ساختمان در خصوص بلایای طبیعی اعم از زلزله و ... و وجود خطرات جانی و مالی برای ساکنین به جهت فرسودگی ساختمان و النهایه اظهارنظر در خصوص اتمام عمر مفید ساختمان، نظریه تخصصی خود را اعلام می‌دارند.

پس از اخذ نظریه کارشناسان رسمی دادگستری، توصیه می‌گردد که اکثریت مالکینی که موافق با تجدید بنا می‌باشند، پیش از طرح دعوای تجویز تجدید بنا در دادگاه، با ارسال اظهارنامه به اقلیت مالکین که مخالف تجویز تجدید بنا هستند، نظریه کارشناسان رسمی دادگستری را به ایشان اعلام نمایند. در صورتی که اقلیت مالکین پس از اعلام نظر کارشناسان، با تجدید بنا موافق باشند که دیگر نیازی به مراجعه به محکمه وجود ندارد و تجدید بنا با مشارکت تمامی مالکین صورت می‌گیرد اما اگر پس از ارسال اظهارنامه و اعلام نظر کارشناسان، هم‌چنان اقلیت مالکین با تجدید بنا مخالفت نمایند، در این‌صورت اکثریت مالکین که موافق تجویز تجدید بنا هستند، می‌بایست اقدام به طرح دعوای تجویز تجدید بنا در محکمه صالح نمایند. خواهان‌های دعوای تجویز تجدید بنا، مالکینی‌ هستند که موافق تخریب و نوسازی ملک می‌باشند (اکثریت) و خواندگان دعوا، علی‌القاعده آن تعداد مالکینی‌اند که نسبت به تجدید بنا مخالفت می‌ورزند. (اقلیت)

ذکر این نکته حائز اهمیت است که جهت استماع دعوای تجویز تجدید بنا حتماً می‌بایست اکثریت مالکین موافق و اقلیت آنان مخالف این موضوع باشند فلذا در فرضی که اقلیت مالکین موافق تجدید بنا بوده و اکثریت، مخالف این موضوع باشند، امکان طرح دعوای تجویز تجدید بنا و اعمال مقررات مندرج در ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها وجود ندارد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تجویز تجدید بنا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد.(مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی)

دادگاه صالح رسیدگی‌کننده به دعوای تجویز تجدید بنا، پس از صدور دستور تعیین وقت رسیدگی، با استماع اظهارات طرفین دعوا و بررسی دقیق نظریه کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص احراز اتمام عمر مفید ساختمان و وجود خطرات جانی و مالی برای ساکنین به جهت فرسودگی ساختمان، اقدام به اتخاذ تصمیم مقتضی می‌نماید. در صورت صدور حکم مبنی بر تجویز تجدید بنا و قطعیت آن، وفق حکم دادگاه اکثریت مالکینی که موافق تخریب و نوسازی ملک بوده، مکلف به تامین مسکن استیجاری برای مالکین مخالف می‌باشند. پس از اتمام عملیات ساختمانی و تعیین گردیدن سهم هر یک از مالکان از بنا و هم‌چنین هزینه‌های صورت گرفته، سهم مالک یا مالکان مخالف به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده‌ است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا خواهد شد.

مطلب مرتبط: نحوه انجام تامین دلیل به چه صورت است؟

نکات مهم در خصوص طرح دعوای تجویز تجدید بنا

1- در صورت صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز تجدید بنا، چنان‌چه مالکین مخالف طی مهلت مقرر اقدام به تخلیه ملک ننمایند، بنا به درخواست مدیر ساختمان و با تامین مسکن مناسب، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای آنان توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یا آپارتمان‌ها را صادر خواهد نمود. تخلیه واحد یا واحدها توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد. (وفق تبصره 2 ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها)

2- تهیه مسکن برای مالکینی که مخالف تجدید بنا بوده‌اند، بصورت رایگان نبوده و پس از اتمام ساخت، مالکین موافق می‌توانند اجوری که برای مسکن آنان پرداخت نموده‌اند را از سهم واحد آنان استیفا نمایند.

3- پیش از طرح دعوای تجویز تجدید بنا حتماً می‌بایست نظریه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص احراز اتمام عمر مفید ساختمان اخذ گردیده و ضمیمه دادخواست تجویز تجدید بنا شود. در صورتی که این مهم رعایت نگردد و بدون اخذ نظریه کارشناسان دادگستری (ترتیبات مقرر قانونی انجام نشود)، دعوای تجویز تجدید بنا مطرح شود، از آنجایی که رعایت مقررات مندرج در ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، به جهت آمره بودن، الزامی می‌باشد فلذا اجرا ننمودن این امر و عدم اخذ نظریه کارشناسان رسمی دادگستری (پیش از طرح دعوا) که انتخاب آنان یا با اتفاق نظر تمامی مالکین صورت گرفته و یا در صورت عدم توافق آنان، انتخاب با وزارت مسکن و شهرسازی بوده است، باعث‌ می‌گردد که دعوا قابلیت استماع نداشته و رد شود.

4- با توجه به نص ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها که انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری را بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی (وزارت راه و شهرسازی) قرار داده است، بسیاری از محاکم انجام تامین دلیل از طریق دادگاه صلح جهت اخذ نظریه هیات کارشناسان را به رسمیت نشناخته و معتقدند که این مهم (انتخاب کارشناسان) می‌بایست از طریق وزارت مربوطه انجام گیرد.