حق سرقفلی چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟

مفهوم حقوقی حق سرقفلی

حق سرقفلی یکی از نهادهای مهم و چالش‌‌برانگیز در نظام حقوقی ایران در خصوص املاک تجاری است که نقش بسزایی در تنظیم روابط میان موجر و مستأجر ایفا می‌نماید. این حق در املاک تجاری، از حیث ارزش اقتصادی و آثار حقوقی آن، همواره محل اختلاف و دعاوی متعدد میان موجر و مستاجر بوده است. حق سرقفلی که در قدیم با نام حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانونگذار مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مخصوص مستاجرین اماکن تجاری مقرر کرده است فلذا حق سرقفلی در خصوص اماکن مسکونی کاربردی ندارد؛ بطور مثال زمانی که شخص «الف» مغازه‌ای را از شخص «ب» اجاره می‌نماید و در آن مغازه اقدام به فروش لباس‌های بچه‌گانه نموده و بواسطه شهرت و فروش او ارزش مغازه متعلق به شخص «ب» و شهرت آن نیز بیشتر می‌شود، لذا زحمات و تلاش مستاجر (شخص «الف») در قالب حق سرقفلی مطرح می‌گردد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که حق سرقفلی به خودی خود برای مستاجر ایجاد نمی‌شود و در صورتی که مستاجر، خواهان سرقفلی است، می‌بایست در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، این موضوع با توافق طرفین در عقد اجاره قید گردد. علی‌ایحال مشخص می‌گردد که حق سرقفلی از منظر حقوقی، حق مالی است که مستاجر در ابتدای انعقاد عقد اجاره یا در اثنای مدت، در قبال پرداخت وجهی به موجر تحصیل می‌نماید تا از امتیاز تقدم در اجاره و استمرار تصرف در ملک تجاری برخوردار شود. قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، حق سرقفلی را نهادی قراردادی اعلام و تحقق آن را منوط به توافق طرفین نموده است. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص حق سرقفلی و نحوه مطالبه آن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی از موجر

نحوه ایجاد حق سرقفلی

همانگونه که در صدر مقاله عرض گردید، حق سرقفلی به وجهی می‌گویند که مالک در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره و جدای از اجاره‌بها از مستاجر دریافت می‌نماید تا ملک خویش را به او اجاره دهد. فلذا مبلغ و میزان سرقفلی بسته به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره متفاوت می‌باشد مضاف بر آنکه سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می‌شود نه به مستاجر اول. نکته مهم دیگر آن است که حق سرقفلی، حقی قائم و مربوط به محل مورد اجاره است و ارتباطی با شخصیت موجر یا مستاجر ندارد. پیش از ورود به مبحث نحوه مطالبه حق سرقفلی لازم است ابتدائاً بیان گردد که حق سرقفلی چگونه ایجاد می‌شود. مستند به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و هم‌چنین مواد 7 و 8 همان قانون، حق سرقفلی بر مبنای یکی از سه حالت ذیل ایجاد می‌گردد:

1) در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مستاجر مبلغی را تحت عنوان خرید سرقفلی به مالک می‌پردازد و این مبلغ در قرارداد نوشته می‌شود. در این‌صورت در زمان تخلیه ملک، مالک باید سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت نماید. (مستند به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376)

2) در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر توافق می‌کنند که مالک ملزم است هر ساله در صورت تمایل مستاجر، مورد اجاره را به او با همان قیمت پیشین اجاره بدهد، در این حالت اگر با اتمام قرارداد، مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید. (وفق ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376)

3) در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر توافق می‌کنند که مالک، هر ساله مورد اجاره را با نرخ اجاره متعارف به همین مستاجر اجاره بدهد در این‌صورت اگر مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید. (مستنبط از ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376)

ذکر این نکته حائز اهمیت است که مبلغ سرقفلی توسط دادگاه با توجه به موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در مورد اجاره و حسن شهرت او تعیین می‌گردد.

نحوه مطالبه حق سرقفلی

در ارتباط با نحوه مطالبه حق سرقفلی که علی‌القاعده در زمان تخلیه ملک تجاری مطرح می‌شود می‌توان اینگونه بیان نمود که مستاجر در صورتی می‌تواند مطالبه سرقفلی نماید که طرح این دعوی به نحو کلی در دو حالت متصور است: نخست آنکه در صورتی که مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده و مستاجر قصد تمدید قرارداد را نداشته باشد وی در ابتدا می‌بایست ملک را تخلیه و سپس دعوای مطالبه سرقفلی را در مرجع صالح مطرح نماید. دوم زمانی که موجر دادخواست تخلیه ملک را مطرح نماید، مستاجر نیز این حق قانونی را خواهد داشت که دعوای مطالبه سرقفلی را در قالب دعوای تقابل یا به صورت یک دعوای مستقل مطرح نماید. فلذا در دعوای مطالبه سرقفلی رکن اساسی و اولیه احراز رابطه استیجاری میان مستاجر و مالک ملک می‌باشد. بدیهی است که مستاجر می‌بایست حق سرقفلی را به صورت قانونی (انعقاد عقد اجاره) تحصیل نموده باشد به بیانی دیگر تحقق حق سرقفلی، نیاز به اراده انشایی و ایجاب و قبول دارد. نکته مهم دیگر آنکه جهت مطالبه حق سرقفلی می‌بایست احراز گردد که این حق سابقاً به موجب قرارداد یا قانون ساقط نشده باشد. با جمیع شرایط فوق‌الاشاره، مطالبه سرقفلی از طریق تقدیم دادخواست به عمل می‌آید.

از آنجایی که میزان دقیق سرقفلی در زمان تقدیم دادخواست مطالبه سرقفلی مشخص نمی‌باشد و هم‌چنین از آنجایی که در میان حقوقدانان اختلاف‌نظر وجود دارد که آیا دعوای مطالبه سرقفلی یک دعوای منقول است یا غیرمنقول تبعی، فلذا چنان‌چه دعوای مطالبه سرقفلی را یک دعوای منقول در نظر بگیریم، مستند به مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی و هم‌چنین به دلالت بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، چنان‌چه خواهان، خواسته خود را تا یک میلیارد ریال تقویم نموده باشد، دادگاه صلح محل اقامت خوانده یا محل انعقاد عقد و یا محل اجرای تعهد صالح به رسیدگی خواهد بود لکن اگر خواهان، خواسته خود را به بیش از یک میلیارد ریال تقویم نماید، مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود (مِناط صلاحیت دادگاه در دعوای مطالبه حق سرقفلی، همواره بستگی به تقویم بهای خواسته از سوی خواهان دعوا دارد.).

خواهان دعوای مطالبه سرقفلی، مستاجر است که این دعوا را بطرفیت مالک (موجر) مطرح می‌نماید. دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوای مطالبه سرقفلی، بدواً استحقاق یا عدم استحقاق مستاجر به دریافت سرقفلی را بررسی نموده و پس از احراز استحقاق وی، میزان سرقفلی را با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌نماید. کارشناسی و تعیین سرقفلی علی‌الاصول بر اساس عواملی مانند موقعیت ملک، نوع فعالیت تجاری، مدت تصرف، عرف محل و ... انجام می‌گیرد. 

شایان ذکر است که وفق قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، چنان‌چه مالک بر اساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی است، می‌تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، دعوای مطالبه سرقفلی را مطرح نماید. در این ارتباط شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9209982988100468 مورخ 22-11-1394 بیان داشته است:

«صدور حکم به تخلیه عین مستاجره مستند به قانون مدنی، مانع از مطالبه بهاء عادلانه روز سرقفلی، از جانب مستاجر نیست، چراکه این امر (صدور حکم تخلیه) مانعیتی جهت استفاده از شمول قانون موجر و مستاجر 1376 ندارد.»

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

نحوه اجرای حکم دعوای مطالبه سرقفلی

پس از صدور حکم مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت آن، بنا به درخواست محکوم‌له (خواهان، اجرائیه صادر و به محکوم‌علیه (مالک) ابلاغ می‌شود که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، نسبت به پرداخت سرقفلی اقدام نماید، در صورت عدم پرداخت مالک ظرف مهلت مقرر، بنابه درخواست مستاجر یا همان محکوم‌له، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال و دادورز اجرای احکام جهت اجرای مفاد حکم، اقدام به شناسایی و‌ توقیف اموال متعلق به محکوم‌علیه از طریق استعلام از بانک مرکزی، راهنمایی و رانندگی و اداره ثبت اسناد و املاک می‌نماید.

مطلب مرتبط: حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

نکات مهم در ارتباط با دعوای مطالبه سرقفلی

1) مستاجر می‌تواند ضمن طرح دعوای مطالبه سرقفلی، خسارت تاخیر تادیه موضوع ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی را نیز مطالبه نماید. نکته مهم دیگر آن است که تخلفات مستاجر در قرارداد اجاره مثل تعدی و تفریط در ملک و یا ... تاثیری در میزان سرقفلی وی نداشته و ندارد.

2) در فرضی که مستاجر اول ملک را به مستاجر دیگری اجاره بدهد و از او مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. (مستند به تبصره 1 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376)

3) مطالبه سرقفلی توسط مستاجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه محمل قانونی ندارد. (دادنامه شماره 9109970270400708 مورخ 04-06-1391 صادره از شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

4) انتقال سرقفلی با صلح‌نامه رسمی به عمل می‌آید و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی‌شود. به دیگر سخن عقد صلح باید در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود و سند صلحی که طبق مواد فوق به ثبت نرسیده باشد، قابل پذیرش نیست. شایان ذکر است در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و منافع ملک تجاری، چنانچه ملک طبق پاسخ استعلام ثبتی در بازداشت باشد، به دلیل ممنوعیت نقل و انتقال اموال بازداشتی، قرار رد دعوی صادر می‌شود.

5) حق سرقفلی قابلیت توقیف و فروش دارد و هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند تقاضای فروش سرقفلی و پرداخت حق خود را بنماید.

6) دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و در مورد سرقفلی صادر نمی‌شود.

7) چنان‌چه فردی فوت نموده و ماترک وی سرقفلی باشد، می‌بایست در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستاجره نیز در عِداد خواندگان قرار گیرد و الّا قرار عدم استماع دعوا صادر می‌گردد.

8) دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توأم با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره امکان‌پذیر است و اقامه آن به صورت مستقل قابل استماع نیست.

9) اگر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بر اجاره فی‌مابین حاکم باشد، در صورت ارتکاب تخلف یا تعدی یا تفریط، موجر می‌تواند با پرداخت قیمت روز سرقفلی نسبت به تخلیه مورد اجاره اقدام نمایند و موارد فوق، از موجبات زوال حق سرقفلی نیست.