نحوه الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا چگونه است؟

مفهوم حقوقی الزام به ایفای تعهد

تعهد در اصطلاح علم حقوق عبارت است از رابطه حقوقی میان دو یا چند نفر که مطابق با آن، ملزم به انجام یا عدم انجام کاری می‌شوند. در تمامی قراردادهای حقوقی، همواره مجموعه‌ای از تعهدات وجود دارد که هر یک از طرفین قرارداد، ملزم و متعهد به اجرای آن می‌باشند و نمی‌توانند بدون دلیل از اجرای قرارداد، امتناع ورزند (به دلالت ماده 219 قانون مدنی). یکی از قراردادهایی که به کرات در روابط حقوقی میان افراد جامعه، منعقد می‌گردد، قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد که به موجب آن فردی در مقام سازنده، متعهد می‌شود که طی یک بازه زمانی مشخص، اقدام به ساخت بنا، تکمیل و تحویل ملک به مالک یا مالکین نماید. حال در فرضی که سازنده (=متعهد) بر طبق قرارداد فی‌مابین در زمان مقرر شده، اقدام به ساخت و تکمیل بنا ننماید، شخص ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا را مستند به ماده 237 قانون مدنی درخواست نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا پرداخته شود.

نحوه الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا

در دعوای الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا، خواهان دعوا کسی است که انجام تعهد به نفع او بوده است (مالک یا مالکین یا پیش‌خریداران=متعهدله). خوانده دعوا، سازنده است که مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به ساخت، تکمیل و تحویل بنا (متعهد) شده است. دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است (مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی). لازم به توضیح است که چنان‌چه خواسته دعوا تا نصاب یکصد میلیون تومان تقویم شده باشد، دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا مستند به بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف، دادگاه صلح محل وقوع ملک می‌باشد اما اگر خواسته دعوا بیش از مبلغ یکصد میلیون تومان تقویم شده باشد، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک به دعوا رسیدگی خواهد نمود. چنانچه دعوایی با خواسته‌های متعدد الزام به اخذ پایان‌کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مقوم به مبلغ یک میلیارد و ده میلیون ریال به موجب یک دادخواست مطرح و در دادگاه عمومی حقوقی در جریان رسیدگی است، صرف‌نظر از آن‌که به موجب بند 11 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 رسیدگی به خواسته الزام به اخذ پایان‌کار در صلاحیت محاکم صلح است، به لحاظ طرح خواسته‌های مرتبط دیگر که از صلاحیت دادگاه صلح خارج است و با اخذ ملاک از ماده 103 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و با لحاظ ماده 17 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 و با توجه به تقویم صورت گرفته از سوی خواهان دادگاه عمومی حقوقی به تمامی این دعاوی رسیدگی می‌کند.

دادگاه در رسیدگی به دعوای الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا در وهله نخست می‌بایست بررسی نماید که آیا رابطه قراردادی میان متعهد (سازنده) و متعهدله (مالک) وجود دارد یا خیر چراکه خوانده دعوا بر طبق آن، ملزم به ایفای تعهد شده است (تعهد حقوقی به انجام فعل). پس از احراز این امر لازم است که بررسی شود آیا زمان اجرای تعهد توسط متعهد منقضی گردیده است یا خیر چراکه جهت استماع این دعوا حتماً می‌بایست موعد اجرای تعهد فرا رسیده باشد. در مرحله بعدی باید مشخص و ثابت شود که متعهد، در موعد مقرر ایفای تعهد ننموده (تاخیر در ایفای تعهد داشته است) و عدم ایفای تعهد وی ناشی از قوه‌قاهره نیز نبوده باشد.

ذکر این نکته حائز اهمیت است که در دعوای الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا حتماً می‌بایست انجام تعهد بصورت تعدد مطلوب باشد (در تعدد مطلوب، انجام تعهد بعد از انقضای مهلت تعیین شده نیز مطلوب و مورد فایده خواهد بود و تعیین مدت جنبه فرعی دارد لذا عدم انجام تعهد در زمان مقرر سبب غیرممکن شدن آن نمی‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد به ایفای تعهد را بخواهد.) نه وحدت مطلوب (زمانی که انجام تعهد فقط در مهلت مقرر، مدنظر طرفین بوده است و در صورت عدم انجام، الزام به انجام تعهد معنایی نخواهد داشت زیرا نفعی برای متعهدله ندارد مانند تعهد به ارائه شام عروسی.). النهایه دادگاه پس از احراز صحت ادعای خواهان و هم‌چنین بررسی تمامی موارد فوق‌الاشاره، مستند به ماده 219 قانون مدنی و هم‌چنین با استناد به اصل لزوم و اصل لازم‌الاتباع بودن عقود، سازنده را ملزم به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا می‌نماید.

مطلب مرتبط: شرط فعل و تاثیر عدم اجرای شرط فعل در قرارداد

نحوه اجرای رای مبنی بر الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا

پس از صدور دادنامه دال بر الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا و قطعیت آن، و متعاقب آن صدور اجراییه و ابلاغ به محکوم‌علیه و گذشت ده روز از تاریخ ابلاغ و عدم اجرای مفاد آن توسط وی، بنابر درخواست محکوم‌له، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌گردد. دادورز اجرای احکام در راستای اجرای دادنامه اصداری، در وهله اول به محکوم‌علیه (سازنده مستنکف) ابلاغ می‌نماید که اقدام به ایفای تعهد در خصوص تکمیل و تحویل بنا نماید. در صورت امتناع محکوم‌علیه از انجام آن، عمل توسط شخص دیگری انجام می‌شود (انجام عمل قائم به شخص نباشد، انجام عمل به مباشرت نباشد.). لذا محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز اجرای احکام آن را توسط شخص دیگری انجام دهد و هزینه آن عمل را از محکوم‌علیه مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه‌های لازم را به وسیله‌ی دایره اجرای احکام در همان پرونده اجرایی از محکوم‌علیه مطالبه نماید در این مورد، مطالبه نیاز به دادخواست جداگانه ندارد. (وفق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی). در شرایطی که خواهان، امکان احداث بنا را نداشته باشد و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نباشد، خواهان می‌تواند اقدام به فسخ قراردادی که مبنای تعهد خوانده است، نماید. (مستند به ماده 238 و ماده 239 قانون مدنی)

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به ایفای تعهد

نکات مهم در دعوای الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا

1) مطابق با ماده 14 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار، چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان و غیره نخواهد بود.

2) در شرایطی که پس از صدور حکم الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا، سازنده و یا پیش‌فروشنده به تعهد خود عمل ننموده و مالک و یا پیش‌خریدار هم امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

3) در رهن و یا بازداشت بودن ملک، مانع اجرای حکم الزام سازنده به تکمیل و‌ تحویل بنا نمی‌باشد.

4) اگر سازنده و یا پیش‌ فروشنده در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، قدرالسهمی داشته باشد، محکوم‌له می‌تواند هزینه‌های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم وی تامین نمود.

5) نیک آگاهید که قانونگذار با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، برخی از مشکلات قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 را برطرف نمود. در این راستا، مستند به ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 پس از آنکه شهرداری بنا به درخواست مالک زمین یا سازنده، دستور نقشه را صادر نمود (دستور نقشه شامل جزئیاتی مانند ابعاد زمین در جهات شمال، جنوب، شرق و غرب، اندازه‌های گذر اصلاحی، ابعاد باقی مانده پس از اصلاح، حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، تعداد طبقات قابل ساخت، سطح اشغال هر طبقه، حداکثر پیشروی و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه می‌باشد.)، شهرداری‌ها و مراجع صالحی که مسئولیت صدور پروانه ساختمانی را بر عهده دارند، موظف هستند برای هر واحد یک شناسه یکتا تخصیص دهند. این شناسه یکتا تا زمان صدور سند رسمی مالکیت تفکیکی، به عنوان مدرک مالکیت هر شخص نسبت به واحد پیش خریداری شده محسوب می‌شود. چنانچه متعهدله، پیش‌خریداری باشد که اقدام به پیش‌خرید واحد از سازنده یا مالک نموده است، می‌بایست مقررات مندرج در ماده 14 مذکور را رعایت نمایند (ثبت قرارداد پیش‌فروش در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به همراه شناسه یکتا)، تا بتوانند سازنده مستنکف را ملزم به انجام تعهدات خود نمایند. در غیر این‌صورت نظر به ماده 1 همان قانون، قرارداد پیش‌فروش از نظر قانونی فاقد اعتبار و ارزش خواهد بود.