چگونگی الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

گاهی اوقات ممکن است بنا به توافق طرفین در قرارداد، یکی از آنها بر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت و یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمان گردد. در شرایطی که فرد متعهد به ساخت بنا بر طبق قرارداد فی مابین در زمان انجام شده، اقدام به ساخت و تکمیل بنا ننماید، شخص ذی نفع می تواند الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا را براساس ماده 237 قانون مدنی مطرح نماید. ماده 237 قانون مدنی بیان می دارد:

«هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت‌ تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.»

در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا، خواهان دعوا کسی است که انجام تعهد به نفع او بوده است (متعهد له) و بنابراین خوانده دعوا، کسی است که تعهد کرده است که بنا را بسازد (متعهد). دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

مطلب مرتبط: شرط فعل و تاثیر عدم اجرای شرط فعل در قرارداد

چگونگی اجرای رای

پس از صدور رای مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد بر احداث بنا و قطعیت رای صادره، در وهله اول دادگاه، خوانده را ملزم می نماید که تعهد خود را انجام دهد و در صورتی که تعهد خود را انجام نداد، خواهان میتواند با هزینه خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده مطالبه نماید (ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی). در شرایطی که خواهان، امکان احداث بنا را نداشته باشد و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نباشد، خواهان میتواند اقدام به فسخ قراردادی که مبنای تعهد خوانده است، نماید. (مواد 238 و 239 قانون مدنی)

مطلب مرتبط: شرایط حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی

نکات مهم در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

• مطابق با قوانین موضوعه، در مورد پیش فروش ساختمان، در صورتیکه پیش خریدار تعهدات خود را به صورت کامل انجام داده باشد، اگر پیش فروشنده در مهلت تعیین شده در قرارداد، موفق به تکمیل پروژه نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ١٠٪؜ پیشرفت فیزیکی باقی مانده باشد) پیش خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود بشود. با این وجود بدلیل اینکه عملاً قراردادهای پیش فروش بصورت رسمی تنظیم نمی شود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی میسر نیست و باید از طریق دادگاه اقدام نمود. (ماده 14 قانون پیش ‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲)
• در شرایطی که بعد از صدور رای، سازنده و یا پیش فروشنده به تعهد خود عمل نکند و مالک و یا پیش خریدار هم امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید.
• اگر ملک در تصرف شخص متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک یا پیش خریدار وجود نداشته باشد، در اینصورت مالک یا پیش خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید.
• کسی که انجام تعهد به نفع او بوده است (مالک یا پیش خریدار) میتواند تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد.
• کسی که انجام تعهد به نفع او بوده است اگر به استناد رای دادگاه اقدام به تکمیل ملک نماید، هزینه هایی را می تواند مطالبه نماید که در حد قرارداد منعقده و یا مطابق با عرف منطقه ملک باشد.
• در رهن و یا بازداشت بودن ملک، مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی شود.
• اگر سازنده و یا پیش فروشنده در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، قدر السهمی داشته باشد، می توان هزینه های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم وی تامین نمود.
• اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذینفع هستند، بیش از یک نفر باشند، لزومی ندارد که همه آنها دادخواست الزام به تکمیل ساختمان را مطرح نمایند و حتی یک نفر از آنان نیز می تواند اقدام به طرح این دعوا نماید. البته ناگفته نماند که در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات و واحد اختصاصی اشخاصی که اجرائیه به نفع آنان صادر شده است می توان از مزایای حکم صادره و ماده ٤٧ قانون اجرای احکام مدنی استفاده نمود.
• گاهی اوقات ممکن است که تعهد سازنده، احداث کل بنا نباشد و صرفاً احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد، در این حالت در عنوان خواسته بجای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا نوشته شود.
• رسیدگی به خواسته الزام به ایفای تعهدات اشخاص حقوقی حقوق عمومی نسبت به اشخاص حقیقی خارج از مصادیق صلاحیت دیوان می باشد.
• الزام به ایفای تعهد از امور ترافعی بوده، لذا خارج از صلاحیت دیوان عدالت اداری و در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری می باشد.
• تغییر خواسته از خسارت عدم انجام تعهد قراردادی به الزام به ایفای تعهد همان قرارداد به علت برخورداری از ارتباط کامل و منشا واحد بلامانع است.
• مطالبه همزمان الزام به ایفای تعهد و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد در دادخواست واحد به‌ نحوی که خواسته دوم بدل خواسته اول باشد، از مصادیق مردد بودن خواسته است و قرار رد دعوا صادر می شود.
• با توجه به اینکه خواسته های الزام به ایفای تعهد قراردادی و فسخ قرارداد واجد منشا واحد نیستند بنابراین امکان تغییر خواسته از الزام به ایفای تعهد به فسخ قرارداد وجود ندارد.

بیشتر بخوانید: بررسی موانع اجرای قرارداد در حقوق ایران

مستندات قانونی در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

رای شماره ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۸ شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا، الزام به ایفای تعهدات می باشد.

رای شماره ۱۷۹۵ مورخ ۸۵/۱۲/۱۴ شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات، منافاتی با بازداشت ملک ندارد و توقیف، مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نیست.

نظریه شماره ۷/۴۱۳۳ – مورخ ۸۷/۷/۶ اداره حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به قصد و اراده ی طرفین در زمان عقد قرارداد احداث بنا در زمان معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه نشود، احداث آن سالبه به انتهای موضوع است و سازنده نمی تواند، الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار شود.