اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز
افراز به چه معناست؟
افراز یعنی تقسیم ملک مشاع بین شرکا. افراز زمانی بوجود می آید که بین شرکا توافقی برای تقسیم وجود نداشته باشد. در این مقاله به بررسی نحوه اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز املاک مشاع می پردازیم.
نحوه رسیدگی به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه
در ابتدا زمانی که درخواست افراز ملک در اداره ثبت منطقه مطرح می گردد، آن اداره ثبت در صورتی که صلاحیت رسیدگی داشته باشد، بعد از انجام مراحل قانونی و رسیدگی به پرونده، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می نماید. این تصمیم ظرف ١٠ روز بعد از ابلاغ به مالکین قابل اعتراض در دادگاه صلاحیتدار می باشد. رویه دادگاهها به اینصورت می باشد که جهت رسیدگی به پرونده توسط دادگاه، وقت تعیین می گردد و در جلسه رسیدگی، دادگاه آخرین وضعیت ثبتی ملک را بررسی می کند و همچنین تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی را به خواهان از اداره ثبت نیز استعلام می نماید.
بعد از اینکه پاسخ استعلام اداره ثبت به دادگاه اعلام گردید، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می نماید. کارشناس رسمی دادگستری وضعیت ملک را از جهت قابل افراز بودن یا نبودن با هماهنگی با نماینده و نقشه بردار ثبتی، بررسی می نماید و بر این اساس نظر خود را اعلام می دارد.
در صورتی که طرفین به نظر کارشناس اعتراضی نداشته باشند و یا حتی در صورت اعتراض، موضوع در هیات کارشناسی بررسی و قطعی گردد، دادگاه بر اساس نظر کارشناس، رای مقتضی را صادر می نماید.
بیشتر بخوانید: نحوه اثبات حق انتفاع چگونه می باشد؟
رای دادگاه به یکی از دو حالت ذیل صادر می گردد:
- دادگاه با تصمیم اداره ثبت مخالفت می نماید بنابراین، حکم به فسخ آن صادر می کند.
- دادگاه با تصمیم اداره ثبت موافقت می نماید و آن تصمیم را تایید می کند.
در شرایطی که دادگاه برخلاف اداره ثبت، ملک را قابل افراز اعلام کند، حکمی که صادر می نماید بر مبنای افراز ملک با تعیین قدرالسهم هر یک از شرکا از طریق قرعه خواهد بود.
در دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز، خواهان دعوا، هر یک از شرکایی هستند که به تصمیم واحد ثبتی معترض بوده اند و خوانده یا خواندگان نیز مابقی شرکا می باشند که می بایست دادخواست خود را به دادگاهی تقدیم نماید که ملک در حوزه آن واقع شده است. در خصوص خواندگان دعوا رویه قضایی خاصی وجود ندارد ولی با توجه به ریسک عدم پذیرش دعوا از سوی شعبه رسیدگی کننده به پرونده بهتر است که علاوه بر شرکا ملک، اداره ثبت اسناد و املاک نیز در ردیف خواندگان آورده شود تا از عدم پذیرش دعوای مطروحه جلوگیری شود.
تصمیمی که دادگاه اعلام می کند مبنی بر این می باشد که تصمیم اداره ثبت یا تایید می شود و یا فسخ می گردد و رای بر افراز یا عدم افراز صادر می شود. بنابراین رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز – عدالت سرا
نکات مهم در دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبت در خصوص افراز
- دادگاه بعد از پایان جلسه اول رسیدگی، قرار ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری را در خصوص اظهارنظر مبنی بر افراز یا عدم افراز ملک، صادر می نماید و بر مبنای نظر کارشناس رای مقتضی را صادر می نماید.
- حکم صادره از دادگاه مبنی بر افراز یا عدم افراز ملک، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد و قابل فرجام نیست.
- رویه بعضی از دادگاهها به اینصورت می باشد که اعتراض به تصمیم اداره ثبت را در صورتی می پذیرند که اداره ثبت، ملک را غیرقابل افراز تشخیص داده باشد بنابراین در صورتی که اداره ثبت اعلام کرده باشد که ملک قابل افراز است آن اعتراض در دادگاه پذیرفته نمی شود.
بیشتر بخوانید: انتقال مالکیت ملک به چند روش صورت می گیرد؟
مستندات قانونی در طرح دعوای اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز
ماده ی ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه ی آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می کند.
تبصره: نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم، مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی، رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد کرد. حکم دادگاه شهرستان، قابل شکایت فرجامی است.
ماده ی ۶ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع
تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه ی یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ی شرکا ابلاغ می شود. تا چنان چه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم کنند. طریقه ی ابلاغ، مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی، لازم الاجرا می باشد.
مطلب مرتبط: ابطال اجراییه ثبت چگونه است؟
رویه و نظریات قضایی
رأی شماره ی ۷۵۷ مورخ ۸۲/۴/۲۱ شعبه ی ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تصمیم اداره ی ثبت، مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باید به کلیه ی مالکین مشاع، ابلاغ و در صورت عدم اعتراض، دادگاه دستور فروش ملک را صادر کند.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۷۶۰ مورخ ۱۳۸۶/۷/۱۸ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه
هر چند بر اساس مقررات کلی و ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی، تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد، باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ شود، ولی با التفات به ماده ی ۶ آیین نامه اجرایی قانون مذکور و عبارت:
«در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» چنین به نظر می رسد در مواردی که ملک، قابل افراز تشخیص داده نمی شود، نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد و معترض به تصمیم مسئول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک می کند، با تقدیم دادخواست به مرجع صالح (دادگاه عمومی حقوقی) به طرفیت مالکین دیگر و پیوست کردن مدارک دعوی، سایرین را در جریان رسیدگی به دعوی افراز و تصمیمات متخذه، قرار می دهد.
بنابراین با وجود اعلام مراتب به سایر مالکین، چنانچه احدی از مالکین معترض به تصمیم اداره ی ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم کرده باشد، هر دو پرونده توأماً مورد رسیدگی قرار گرفته و اتخاذ تصمیم خواهد شد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۷۲۷۷ مورخ ۸/۲/۹۶ اداره ی حقوقی قوه قضاییه
مستنبط از مفاد ماده ی ۲ قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب ۵۷، دادگاه مرجوع الیه ضمن رسیدگی به درخواست معترض به تصمیم رییس ثبت چنان چه ملک، قابل افراز باشد، با فسخ نظریه ی اداره ثبت، حکم به افراز ملک، صادر و چنان چه قابل افراز نباشد، به درخواست مالک مشاعی، دستور فروش ملک را طبق ماده ۴ قانون مذکور، صادر می کند.
نشست قضایی دادگستری ارومیه، مرداد ۸۵
مطابق ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب سال ۱۳۵۷، دادگاه به اعتراض شریک ملک مشاعی، رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد. چنان چه دادگاه، ملک را قابل افراز تشخیص دهد، پس از اعمال مقررات حاکم بر موضوع باید حکم به افراز ملک مشاعی با تعیین قدرالسهم شرکا طبق نظر کارشناس، مبتنی بر استعلام مقدماتی از شهرداری و استقراء سهام و ترجیحاً تنظیم صورت مجلس با حضور نماینده ی ثبتی با توجه به پرونده ی ثبتی، صادر کند و الزام اداره ی ثبت بر تقسیم و افراز ملک، مغایر موازین قانونی است.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.