نحوه الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان چگونه است؟
الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
مفهوم حقوقی قرارداد پیشفروش
یکی از قراردادهایی که به کرات در ارتباط با معاملات املاک، میان مردم منعقد میگردد، قرارداد پیشفروش ساختمان میباشد. قرارداد پیشفروش ساختمان در زمره عقود معین میباشد که جهت صحت انعقاد آن حتماً میبایست مقررات قانونی مندرج در قوانین موضوعه بالاخص قانون پیشفروش ساختمان رعایت گردد. به شرح مندرج در ماده 1 قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش ساختمان به قراردادی اطلاق میگردد که به موجب آن، شخصی اعم از آنکه مالک رسمی زمین باشد یا خیر، متعهد به ساخت، تکمیل و تحویل واحد ساختمانی به شخص دیگر میشود. در قرارداد پیشفروش ساختمان حتماً میبایست مواردی اعم از مشخصات دقیق طرفین قرارداد، مشخصات دقیق ملک، بها یا عوض در قراردادهای معوض، زمان تحویل واحد پیشفروش شده و ... درج گردد (مستند به ماده 2 قانون پیشفروش ساختمان). سزاوار توجه است که به شرح مندرج در ماده 3 قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش حتماً میبایست در یکی از دفاتر اسناد رسمی و در قالب سند رسمی تنظیم گردد. ناگفته نماند که مقنن، ضمانت اجرایی جهت عدم ثبت رسمی قرارداد پیشفروش تعیین نموده است که به موجب آن، افرادی که اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی نموده باشند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند (وفق ماده 23 قانون پیشفروش ساختمان). ذکر این نکته حائز اهمیت است که مقنن در ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 نیز بر ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان تاکید نموده است. حال در فرضی که علیرغم تمامی موارد فوقالذکر، قرارداد پیشفروش ساختمان بصورت عادی میان طرفین منعقد گردد، چنانچه پیشخریدار بخواهد از الزامات قانونی قرارداد پیشفروش ساختمان، استفاده نماید، میبایست دعوایی تحت عنوان خواسته «الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان» را در محکمه صالح مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی میگردد به تفصیل در ارتباط با نحوه الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان پرداخته شود.
مطلب مرتبط: قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟ شرایط انعقاد آن کداماند؟
شرایط طرح دعوای الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان
خواهان دعوای الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان، علیالقاعده پیشخریدار میباشد که میبایست دعوای خود را بطرفیت پیشفروشنده مطرح نماید. ذکر این نکته حائز اهمیت است که چنانچه پیشفروشنده، مالک رسمی عرصه نباشد، لازم است که مالک یا مالکین نیز طرف دعوا قرار گیرند. دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام پیشفروشنده به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان، مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، حسب مورد دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک میباشد. شایان ذکر است که با توجه به الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش مستند به ماده 3 قانون پیشفروش ساختمان و ضمانت اجرای تعیین شده در ماده 23 همان قانون و نیز ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مص.ب 1403، در خصوص وضعیت حقوقی قرارداد عادی پیشفروش منعقد شده میان علمای علم حقوق اختلافنظر وجود داشته و عدهای از ایشان متعقد به بطلان و عدم اعتبار قرارداد عادی و عدهای دیگر معتقد بر اعتبار قرارداد عادی پیشفروش میباشند. النهایه با توجه به مواد فوقالاشاره میتوان اینگونه بیان نمود از آنجایی که ضمانت اجرایی عدم ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان توسط مقنن صراحتاً بیان شده است و در آن هیچ ضمانت اجرای دیگری اعم از بطلان یا بیاعتباری قرارداد عادی ذکر نگردیده است فلذا مطابق با اصل صحت قراردادها، اصل بر اعتبار چنین قراردادی میباشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که با الزام پیشفروشنده به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و میتوان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد؛ به عنوان مثال در صورتی که پیشفروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیشخریدار تخلف نماید، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، رأساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیشخریدار تنظیم خواهد نمود.
بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد قراردادی چگونه است؟
نکات مهم در خصوص الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان
1) مستند به ماده 4 قانون پیشفروش ساختمان، جهت تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان میبایست مدارک ومستنداتی اعم از سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره (با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است)، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمهنامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون فوق و همچنین پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به دفتر اسناد رسمی تحویل داده شود.
2) برای تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان، نیازی به اخذ مفاصاحساب مالیات نمیباشد. (به دلالت ماده 5 قانون پیشفروش ساختمان)
3) حکم صادره از دادگاه در خصوص الزام پیشفروشنده به تنظیم و ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان، در حقیقت، قرارداد پیشفروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد. لازم به توضیح است که هدف قانونگذار از الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان، جلوگیری از انعقاد قراردادهای پیشفروش معارض و سوءاستفادههای احتمالی است.
4) علیالقاعده دعوای الزام پیشفروشنده به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح میشود لیکن چنانچه عملیات ساختمانی و عمرانی به پایان رسیده باشد، قاعدتاً نیازی به طرح این دعوا نیست و طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقیتر به نظر میرسد.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین میتوانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاهها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
