چگونه می توان به نیابت از فرد دیگر معامله نمود؟
معاملات نيابتی

انجام معامله به نیابت از اشخاص

گاهی اوقات ممکن است که اشخاصی غیر از خود فرد اقدام به انجام معامله نمایند در اینصورت به اینگونه انجام معامله، معاملات نیابتی گفته می شود.

معاملات نیابتی انواع مختلفی دارند:

  1. معامله توسط وکیل
  2. معامله توسط ولی قهری
  3. معامله توسط قیم
  4. معامله توسط وصی
  5. معامله توسط نماینده شرکت

 

معامله توسط وکیل

مطابق ماده ۶۵٧ قانون مدنی:

وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب و نماینده خود می نماید.

وکالت عقدی است جایز. به این معنا که هر یک از طرفین هر موقع که بخواهند می توانند آن را به هم بزنند.

انجام وکالت در معاملات بصورت وکالت رسمی انجام می گیرد به این معنا که وکالت نامه ای من باب فروش یا اجاره ملک یا املاک مشخصی به فردی داده می شود و یا ممکن است اعطای وکالت صرفاً جهت انجام عمل خاصی باشد که در اینصورت به آن وکالت کاری گفته می شود مانند وکالت در مراجعه به اداره ثبت جهت انجام امر خاصی.

اولین نکته مهم در انجام معامله با وکالت از فردی دیگر، بررسی اعتبار وکالتنامه وکیل می باشد. چرا که ممکن است در بعضی موارد اعتبار وکالتنامه از بین رفته باشد.

بطور مثال در صورت فوت موکل و یا وکیل، در صورت عزل وکیل توسط موکل، حجر وکیل یا موکل بدلیل دیوانگی، وکالتنامه اعتبار خود را از دست می دهد.

وکیل فقط در حدود اختیاراتی که به وی داده می شود مجاز به اقدام می باشد و اگر وکیل کاری را انجام دهد که موکل این اجازه را به وی نداده باشد، عمل او فضولی محسوب می شود و در صورتی که موکل تأیید ننماید عمل انجام شده وکیل باطل است.

در وکالتنامه باید صراحتاً قید شود که نوع عقد کدام است مانند اینکه نوشته شود خرید، فروش، اجاره و یا …

اگر بین وکیل و موکل توافقی مبنی بر این باشد که وجهی را مانند ثمن معامله وکیل دریافت نماید و یا اینکه ملک را تحویل بگیرد حتماً باید در وکالتنامه قید گردد.

معاملات نیابتی - انجام معامله به نیابت از اشخاص
معاملات نیابتی عدالتسرا

تفویض وکالت به چه معناست؟

گاهی اوقات ممکن است که وکیل کلیه اختیارات خود را به شخص ثالثی واگذار نماید به این عمل تفویض وکالت گفته می شود.

وکیل تنها زمانی میتواند اقدام به تفویض وکالت نماید که این اختیار صراحتاً در وکالتنامه به او داده شده باشد.

در مورد اینکه با تفویض وکالت، وکالت وکیل اول از بین می رود یا پا برجاست اختلاف نظر وجود دارد بعضی معتقدند که وکالت وکیل اول معتبر است و در صورت فوت یا محجور شدن وکیل اول، وکالت وکیل دوم نیز باطل می شود اما عده ای دیگر خلاف این نظر را دارند و معتقدند که در صورت فوت یا محجور شدن وکیل اول، وکالت وکیل دوم معتبر باقی می ماند.

وکیل بصورت عادی نسبت به هرگونه فساد یا مشکلی در قرارداد حتی در مقابل طرف معامله نیز تعهدی ندارد و در صورت کشف هرگونه فسادی در مالکیت موکل، مسئولیتی متوجه شخص وکیل نخواهد بود.

در اعطای وکالت باید این نکته را مدنظر قرار داد که وکیل می بایست اهلیت داشته باشد یعنی بالغ، عاقل و رشید باشد.

 

معامله توسط ولی قهری

کودکان معمولاً قادر به انجام امور مالی خود نیستند و یا فرد مجنونی که از کودکی دچار اختلال روانی بوده است همه این افراد تحت ولایت پدر و جد پدری خود می باشند و ولی، نماینده قانونی آنان محسوب می گردد.

مهم ترین وظیفه ولی، نمایندگی از صغیر و مجنون است در واقع اداره اموال و حفظ حقوق آنان از وظایف ولی قهری می باشد.

اگر ولی قهری بخواهد اقدام به انجام معامله از سوی طفل نماید باید بررسی کند که طفل به سن بلوغ نرسیده باشد و از ولایت خارج نشده باشد.

 

معامله توسط قیم

قیم فردی است که از طرف دادگاه جهت حمایت از محجور و اداره اموال وی منصوب می شود.

 

برای چه افرادی قیم منصوب میشود؟

  • برای کودک یا مجنونی که ولی قهری ندارد.
  • برای اشخاصی که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان کودکی نباشد.
  • زمانی که ولی قهری رعایت مصلحت محجور را ننماید.
  • زمانی که ولی قهری بدلیل بیماری یا کهولت سن قادر به انجام وظایف خود نباشد.

نکته مهم این است که قیم باید در تمامی امور، مصلحت محجور را رعایت نماید و نمی تواند خارج از این کاری را انجام دهد.

انجام برخی از معاملات توسط قیم باید با اجازه دادستان باشد. این موارد عبارتند از:
  • فروش املاک و اموال غیرمنقول محجور
  • رهن املاک محجور
  • معامله ای که در نتیجه آن قیم مدیون محجور شود.

قیم می بایست قبل از انجام معاملات مذکور، از دادستان اجازه کتبی بگیرد در غیر اینصورت او نمیتواند اموال محجور را بفروشد یا به رهن بگذارد.

قیم نمیتواند با خودش معامله کند این ممنوعیت مطلق است و حتی با اجازه دادستان هم، چنین معامله ای صحیح نمی باشد.

معاملات نیابتی - تفویض وکالت به چه معناست؟
معاملات نیابتی

معامله توسط وصی

وصی کسی است که شخصی او را برای انجام امور بعد از فوت خود، مأمور می کند.

در چنین حالتی فردی یک نفر دیگر را وصی قرار می دهد تا بعد از فوت او اقدام به فروش و یا اجاره بخشی از ماترک او بنماید.

وصی تا زمانی که موصی (وصیت کننده) در قید حیات است، نمی تواند دخالتی در موضوع وصیت نماید نتیجه اینکه باید در زمان انجام معامله از فوت وصیت کننده اطمینان حاصل گردد.

اگر بیش از یک نفر وصی تعیین گردد، انجام مورد وصیت باید با تأیید همه آنها باشد مگر اینکه صراحتاً در وصیت نامه قید شده باشد که هر یک بطور مستقل میتوانند فعالیت نمایند.

هر فرد فقط میتواند تا یک سوم اموال خود را وصیت نماید و مازاد بر آن معتبر نیست مگر با اجازه ورثه.

نتیجه اینکه ارزش مال موضوع معامله باید کمتر از یک سوم باشد. یکی از راه های تشخیص این امر، توجه به اظهارنامه مالیات بر ارث است که توسط ورثه به اداره مالیات داده میشود.

اگر در معامله ای مشخص شود که وصیت نامه ابرازی بصورت رسمی نیست، بهتر است که از انجام آن معامله اجتناب نمود.

 

معامله توسط نماینده شرکت های تجاری و مؤسسات غیرتجاری

اشخاص حقوقی مانند شرکت ها نیز میتوانند همانند اشخاص حقیقی اقدام به انجام معامله نمایند که توسط نماینده شرکت این کار انجام می گیرد.

در هنگام معامله با اشخاص حقوقی، می بایستی در درجه اول سمت شخص امضاء کننده احراز گردد. کسی که قرارداد را به نمایندگی از شرکت امضاء می کند باید از ارکان آن شرکت باشد حال ممکن است نمایندگی او بصورت کلی باشد یا صرفاً برای امضای قرارداد خاصی.

در نهادهای دولتی، نمایندگی شخص براساس حکم انتصاب به سمت نمایندگی و یا مصوبه ارکان آن نهاد در خصوص نمایندگی قابل احراز است.

در شرکت های تجاری در آخرین روزنامه رسمی، مدیران شرکت و حدود اختیارات آنان مشخص شده است.

نکته دیگر، بررسی حدود اختیارات نماینده شرکت است. در شرکت های مختلف حدود اختیارات مدیران متفاوت است. بطور مثال در شرکت های سهامی اعم از سهامی خاص و سهامی عام هیأت مدیره شرکت دارای اختیارات کامل و نامحدود است و یا اینکه در شرکت با مسئولیت محدود هیأت مدیره شرکت دارای اختیارات نامحدود است.

مدیر عامل کلیه شرکت های تجاری و اعضای هیأت مدیره دارای اختیارات محدود هستند و اصل بر عدم اختیار آنها برای فروش ملک است.

معاملات نیابتی
معاملات نیابتی – عدالتسرا

معامله توسط نماینده شرکت ها و نهادهای دولتی

در معامله با سازمان ها و شرکت های دولتی نیز می بایست اهلیت امضاء کننده و صلاحیت مقام اداری مورد بررسی قرار گیرد.

برای اینکه املاک شرکت های دولتی قابل واگذاری از طریق مزایده باشند، نیاز به تصویب فروش املاک توسط مجمع عمومی شرکت می باشد.

مطابق این آیین نامه معاملات دولتی پس از صدور مجوز قانونی فروش این اموال توسط کارشناسان ارزیابی و مزایده برگزار می شود و ملک مورد نظر با رعایت مقررات مربوط به مزایده به فروش میرسد.

برنده مزایده که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است، پس از طی مراحل قانونی و پرداخت مبالغ مربوطه ملک را تحویل می گیرد. سپس نماینده شرکت دولتی با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به انتقال قطعی مالکیت به خریدار اقدام می کند.

دستگاه های دولتی، صلاحیت انعقاد هر قراردادی را ندارند، بلکه در چارچوب اهداف و وظایف سازمانی خود می توانند انعقاد قرارداد نمایند.

اموال غیرمنقول دولتی زیر قابل فروش نیستند:
  1. آثار و بناهای تاریخی
  2. اموال غیرمنقولی که از نفایس ملی می باشند.
  3. اموال غیرمنقولی که بخاطر مصالح ملی در تصرف دولت باشند و فروش آنها ممنوع است.
  4. تأسیسات و استحکامات نظامی

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن