تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت

فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

گاهی اوقات ممکن است که ملکی به شرط داشتن متراژ مشخصی فروخته شود و بعداً مشخص گردد که متراژ ملک چیزی نیست که در قولنامه نوشته شده است. اگر متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت اما اگر متراژ آن بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

برای انجام فسخ قرارداد، صاحب حق فسخ (خریدار یا فروشنده) میتواند از طریق ارسال اظهارنامه و یا به هر طریق دیگری، مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام دارد و بعد از آن دادخواست تأیید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه نماید. نکته قابل ذکر این است که هیچ گونه الزامی در جهت تقدیم دادخواست تأیید فسخ وجود ندارد و کسی که قرارداد را فسخ نموده است، میتواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل باشد و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح نماید.

در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، خواهان دعوا، فروشنده است. مرجع صالح در دعوای تأیید فسخ قرارداد، به جهت کسری یا مازاد مساحت، بدلیل اینکه مربوط به ملک و مال غیر منقول است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

پس از صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد. قابل ذکر است که هرگونه مبلغی که بابت قرارداد پرداخت شده است باید بصورت دادخواستی جداگانه مطالبه گردد.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت

  • در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، فروشنده یا خریدار فقط می توانند قرارداد فی ما بین را فسخ نمایند و حق دریافت هیچگونه ما به التفاوتی را ندارند مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد.
  • اگر در قرارداد، طرفین توافق کرده باشند که کلیه خیارات ساقط شود، نمی توانند از حق فسخ استفاده نمایند.
  • اگر بعد از آنکه ملک بصورت رسمی به خریدار منتقل گردید، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در اینصورت او می تواند مطابق با ماده ١۴٩ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد نماید.
  • خیار فسخ به جهت کسری و یا مازاد مساحت، فوری نمی باشد. این موضوع بدین معنی می باشد که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه گردیدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت می باشد ملزم نیستند که فوراً اختیار فسخ خود را اعمال نمایند.
  • اگر ملکی به‌ شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار صرفاً حق فسخ بیع را خواهد داشت و نمی‌تواند قیمت کسری مساحت را مطالبه کند.
  • در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.
  • تا زمانی که مرجع صالح قضائی نسبت به تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد، انشاء رأی ننماید مطالبه خسارت ناشی از فسخ قابلیت استماع ندارد.
  • با توجه به آثار متفاوت میان دو فرآیند “اعلام فسخ قرارداد” و “تأیید فسخ قرارداد”، اگر دادگاه بدوی، در دعوای تأیید فسخ قرارداد، مبادرت به صدور حکم بر اعلام فسخ قرارداد نماید، رأی صادره به علت صدور رأی خارج از خواسته خواهان در مرحله تجدیدنظر نقض می‌شود.
  • با عنایت به اینکه فسخ قرارداد جزء حقوق طرفین و مختص به آن هاست داور حق اظهارنظر در خصوص آن را ندارد زیرا در فرض پذیرش فسخ قرارداد، دیگر موجبی برای انجام داوری از ناحیه داور مرضی ‌الطرفین باقی نمی‌ماند.
  • فسخ یک عمل حقوقی (ایقاع) بوده و مبتنی بر اراده ذی‌نفع حق فسخ است و نه رأی دادگاه. از آنجا که رأی دادگاه در این خصوص ماهیت اعلامی و کشفی دارد و نه تأسیسی، درخواست فسخ قرارداد از دادگاه قابل استماع نیست.
  • در دعوای تأیید فسخ قرارداد صرف پیش‌بینی داور جهت حل اختلافات ناشی از اجرای قرارداد مانع استماع دعوای فسخ نیست زیرا داوری ناظر بر اختلافات حاصل از اجرای قرارداد است نه اختلافات راجع به اصل قرارداد.
تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت
تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت – عدالت سرا
مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت

ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه ی آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین، فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی، مشتری و در صورت دوم، بایع حق فسخ خواهد داشت.

 

ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

 

ماده ی ۴۵۱ قانون مدنی

تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

 

ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.

 

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ی ۴۵۳ – مورخ ۷۲/۹/۱۰ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور

با توجه به این که اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد، نیاز به اظهار اراده داشته و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفترخانه در مهلت مقرر با توجه به ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی جهت اعلام فسخ، کافی نمی باشد.

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۸۹۴ مورخ ۶۳/۲/۱۲ اداره ی حقوقی

ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت، نه تنها تعارضی با ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی ندارد، بلکه در جهت تأیید آن، وضع و تصویب شده است؛

زیرا که طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعد از انجام معامله معلوم شود که مساحت بیشتر از مساحت مورد معامله است، فروشنده می تواند، معامله را فسخ یا با خریدار تراضی کند و مقررات ماده ی ۱۴۹ قیمت در این قبیل معاملات در صورتی اعمال می شود که فروشنده از حق فسخ خود استفاده نکرده است و مقررات ماده ی مذکور، نحوه ی احتساب قیمت مساحت اضافی و چگونگی پرداخت وجه آن و اصلاح سند معامله را تعیین کرده است.

 

رأی شماره ی ۲۰۸۳ مورخ ۸۳/۱۲/۱۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر مبیع بیش از مساحت تعیین شده باشد، بایع می تواند، معامله را فسخ کند. مگر این که طرفین به محاسبه ی زیان، تراضی کنند.

 

رأی کلاسه ای پرونده ی ۵۹۴/۳۷۱۸۳ مورخ ۸۳/۱۱/۱۸ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و حکم مندرج در این ماده، نسبت به حکم مندرج در ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی، حکم خاص می باشد و در چنین وضعیتی فقط برای مشتری، حق فسخ وجود خواهد داشت و دعوای مطالبه و استرداد بهای ما به التفاوت کسری زمین، دارای وجاهت قانونی نیست.

 

رأی شماره ی ۱۹۲۷ مورخ ۸۴/۱۰/۲۸ شعبه ی ۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورتی که شرط مساحت به عنوان وصف ملک، مورد تراضی طرفین قرار گرفته باشد، با کسر یا نقصان مساحت، فقط حق فسخ برای خریدار ایجاد می شود.

 

رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد و مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

 

رأی شماره ی ۵۵۵ مورخ ۸۷/۴/۳۱ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر مبیع به شرط بودن مقدار معینی فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند، قیمت کسری مبیع را مطالبه کند.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

1 دیدگاه دربارهٔ «تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت»

  1. سلام خسته نباشید، حدود یک ماه پیش خانه ویلایی خودم رو با یک آپارتمان معاوضه کردم و داخل قولنامه نوشتیم که چهارصد میلیون هم پول اضافه بگیریم….. سیصد میلیون را گرفتیم همون موقع قولنامه نوشتن… منتها موقعی که قرار بود سند آپارتمان رو به ناممون بزنیم متوجه شدیم که ۱۵متر کمتر از اون چیزی هست که روز اول در بنگاه املاک داخل قولنامه قید شده…طبق مطلبی که نوشتید حق فسخ قرارداد با ما هست چون متراژ کمتر از قولنامه هست، الان سوالی که دارم این هست که ما با برگردوندن اون ۳۰۰میلیون که موقع نوشتن قولنامه گرفتیم به صاحب آپارتمان فسخ معامله مون انجام میشه یا باید تورم هم حساب بشه طی این دوماه یا اگر به نحوه دیگریست لطفاً توضیح دهید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن