دعوای تعدیل اجاره بها مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

دعوای تعدیل اجاره بها

مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به غیر از دعوای تخلیه، یکی دیگر از دعاوی که میان موجر و مستاجر قابل طرح می باشد، دعوای تعدیل اجاره بها می باشد. دعوای تعدیل اجاره بها اگر از سوی موجر مطرح شود بمعنای افزایش مبلغ اجاره است اما اگر از سوی مستاجر مطرح شود بمعنای کاهش اجاره بها می باشد. نکته قابل ذکر این است که دعوای تعدیل اجاره بها صرفا مربوط به قراردادهای اجاره ای می باشد که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می شوند. این امر بدین دلیل می باشد که مطابق با این قانون، موجر به جهت پایان یافتن مدت اجاره، حق تخلیه مورد اجاره را ندارد و به همین دلیل حق طرح دعوای تعدیل اجاره بها در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیش بینی شده است.

لازم به توضیح است که دعوای تعدیل اجاره بها در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قابلیت استماع ندارد. در این خصوص شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره 9509970220600325 مورخ 23-03-1395 بیان داشته است که:

"در قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دعوی تعدیل اجاره بها فاقد وجاهت است؛ زیرا با انقضای مدت اجاره، رابطه استیجاری پایان می یابد و طرفین می توانند قرارداد را با تراضی و مطابق اراده خود تمدید کنند."

مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا، شورای حل اختلاف محل وقوع مال مورد اجاره می باشد (ماده 9 قانون شورای حل اختلاف). خواهان دعوا (موجر یا مستاجر) با طرح دعوا در شورای حل اختلاف محل با تقدیم دادخواست، تقاضای تعدیل اجاره بها را می نماید. شورای حل اختلاف پس از تشکیل جلسه رسیدگی و طی نمودن مراحل قانونی لازم، مبادرت به صدور رای می نماید ناگفته نماند که رای صادره اعلامی بوده و نیازی به صدور اجرائیه نخواهد بود. مطابق با ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶:

«موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.»

مطابق با مقررات مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ جهت طرح دعوای تعدیل اجاره بها لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان طرفین دعوا بررسی و احراز گردد. ثانیاً می بایست بررسی و احراز شود که آیا قرارداد اجاره موضوع دعوا، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می شود یا خیر؟ ثالثاً سمت خواهان دعوا بعنوان موجر یا قائم مقام او در دعوای افزایش اجاره بها و هم چنین سمت خواهان بعنوان مستاجر یا قائم مقام او در دعوای کاهش اجاره بها می بایست احراز گردد. رابعاً احراز پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره می بایست صورت پذیرد. خامساً می بایست مدت ۳ سال از تاریخ آخرین افزایش اجاره بها منقضی شده باشد. نکته قابل ذکر در این خصوص این است که زمانی که موجر دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح می نماید، با توجه به لزوم گذشت مهلت سه ساله از تاریخ آخرین افزایش اجاره بها، می بایست زمان تقدیم دادخواست سابق موجر مورد بررسی قرار گیرد ‌و بررسی شود که آیا از آن تاریخ تا زمان تقدیم دادخواست دوم ۳ سال گذشته است یا خیر که در صورت گذشت سه سال، دادخواست دوم مورد پذیرش قرار می گیرد.

مساله مهم دیگر در ارتباط با این دعوا این است که قاضی شورای حل اختلاف، پرونده را جهت تعیین اجاره بها به کارشناس متخصص ارجاع می دهد تا کارشناس با مراجعه به محل ملک، اجاره بهای ماهیانه را تعیین نماید. پس از وصول نظریه کارشناس و ابلاغ به طرفین، در صورت اعتراض هر یک از طرفین پرونده به هیات سه نفره کارشناسان ارجاع داده می شود. النهایه پس از آنکه نظریه کارشناس (یک نفره، سه نفره یا بالاتر) قطعیت پیدا کرد، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و انشاء رای مبنی بر تعدیل اجاره بها می نماید.

مطلب مرتبط: تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها چگونه است؟

انواع حکم تعدیل اجاره بها

کارشناس منتخب شورای حل اختلاف مبلغ اجاره بهای ماهیانه را به یکی از طرق زیر محاسبه و اعلام می نماید:

۱) کارشناس رسمی دادگستری که از شورای حل اختلاف تعیین شده است اجاره بهای ماهیانه را همان مبلغی تعیین می نماید که خواهان در دادخواست خود قید نموده است.

۲) کارشناس مبلغ اجاره بها را کمتر از خواسته خواهان تعیین می نماید. بطور مثال خواسته خواهان تقاضای تعدیل اجاره بها از ۷۰۰ هزار تومان به نهصد هزار تومان بوده است اما کارشناس مبلغ ۸۰۰ هزار تومان تعیین می نماید.

۳) کارشناس مبلغ اجاره بها را بیش از خواسته خواهان تعیین می نماید. (بطور مثال خواسته خواهان افزایش مبلغ اجاره بهای ماهیانه به دو میلیون تومان بوده است اما کارشناس مبلغ را دو میلیون و پانصد هزار تومان تعیین می کند) در این حالت دادگاه حکم را تا حدود خواسته خواهان صادر می نماید و نسبت به مازاد تکلیفی ندارد و موجر بعد از گذشت ۳ سال مجدد می تواند تقاضای تعدیل اجاره بها را نماید.

۴) کارشناس مبلغ اجاره بها را همان مبلغ سابق یا حتی کمتر از آن اعلام می نماید در اینصورت دعوای خواهان رد می شود.

۵) خواهان در ستون خواسته دادخواست خود تقاضای افزایش اجاره بها را با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری می نماید در اینصورت هر نظری که کارشناس ارائه دهد، دادگاه بر آن اساس انشاء رای می نماید.