تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها چگونه است؟

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، در ارتباط با قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است که قبل از سال ١٣٧٦ منعقد شده اند. مستاجر مکلف می باشد تا در زمان مشخص در اجاره نامه، اجاره بها را به موجر پرداخت نماید و بعد از اتمام مدت اجاره و ادامه رابطه استیجاری، می بایست اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه، ظرف مدت ١٠ روز به مالک پرداخت نماید (ظرف مدت 10 روز از پایان ماه اجاری). اما اگر مستاجر در موعد مقرر، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر از طریق ارسال اظهارنامه و یا اخطاريه دفترخانه، به مستاجر مهلت میدهد تا ظرف ده روز اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نماید اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر میتواند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید.

لذا چنانچه مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر قانونی ننمود دو حالت بوجود می آید: الف- طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چنانچه اجاره نامه طرفین کتبی عادی باشد یا عقد اجاره شفاهی باشد که قانون از آن تحت عنوان در بین نبودن اجاره نامه یاد می کند، در این صورت موجر قبل از تقدیم دادخواست تخلیه باید برای مستاجر اظهارنامه رسمی ارسال نماید. ب- اگر اجاره نامه طرفین رسمی باشد یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر پیش از تقدیم دادخواست تخلیه می بایست به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره مراجعه و دفترخانه مبادرت به ارسال اخطاريه برای مستاجر نماید. باید توجه نمود که مطالب مذکور آمره می باشند و باید دقیقا مطابق آن عمل شود در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

دادگاه در وقت رسیدگی تعیین شده با بررسی مدارک موجود، پس از احراز رابطه استیجاری میان طرفین، احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی، احراز شمول قانون سال 1356 بر روابط استیجاری طرفین و احراز ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاريه دفترخانه مطابق بند 9 ماده 14 قانون 56، در صورت تشخیص تخلف مستاجر (اصل بر عدم پرداخت اجاره بها است و مستاجر می بایست پرداخت اجاره بها را ثابت نماید.)، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ملک می نماید و به مستاجر فرصت میدهد تا طی مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد، ملک را تخلیه نماید (ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶).

نکته: مستند به بند 9 ماده 14 همان قانون، چنانچه پیش از صدور حکم تخلیه، مستاجر علاوه بر اجور معوقه، 20 درصد اضافه بر آن نزد صندوق دادگستری تودیع نماید در این صورت حکم تخلیه صادر نمی گردد ولیکن مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی در حق موجر محکوم می گردد و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد. ضمناً هر مستاجر در طول رابطه استیجاری فقط یک بار می تواند از این ارفاق قانونی استفاده نماید.

در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، خواهان دعوا، موجر است که می بایست دعوای خود را بطرفیت مستاجر اقامه نماید. هر چند که مطابق با قانون، دعاوی مربوط به تخلیه می بایست در شورای حل اختلاف مطرح شود اما این نوع تخلیه بدلیل آنکه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است می بایست در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد. بعد از صدور رای و قطعیت آن، پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین گردیده از سوی دادگاه، بدون آنکه مبلغی از طرف موجر تحت عنوان حق کسب و پیشه دریافت نماید، نسبت به تخلیه ملک اقدام می نماید.

مطلب مرتبط: تخلیه به جهت تغییر شغل

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

1. اگر مستاجر جهت پرداخت اجاره بها، چک یا سند تجاری دیگری به موجر بدهد، همانند این است که اجاره بها را پرداخت نموده است. بنابراین اگر چک برگشت بخورد، در قبال چک مسئول است اما برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره بها نمی باشد.
2. در صورت تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره بها، هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی گردد.
3. اگر مستاجر علی رغم ابلاغ اظهارنامه یا اخطاريه دفترخانه، اجاره بها عقب افتاده را پرداخت ننماید و یا حتی خارج از مهلت ١٠ روز پرداخت کند و مالک دعوای تخلیه را مطرح نماید، در اینصورت مستاجر برای یک مرتبه میتواند با پرداخت بیست درصد اضافه تر از مبلغ اجاره به نفع موجر از صدور حکم تخلیه ملک جلوگیری نماید.
4. چنانچه مستاجر با وجود ابلاغ و ارسال دو اظهارنامه یا اخطاريه، جهت پرداخت اجور معوقه، در مدت یک سال پرداخت ننماید، دیگری نیازی به اخطار مجدد نیست و موجر میتواند دادخواست تخلیه را مطرح نماید.
5. زمان محاسبه یک سال مذکور، از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاريه دفترخانه می باشد.

مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مستاجر مکلف است، در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی، آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره ی املاک مشابه تشخیص می دهد، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده ی قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود، سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند و هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد، قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله ی اداره ثبت محل، مراتب را به موجر یا نماینده ی قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

بند 9 ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر با متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

9- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ی ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کرده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد، موجر میتواند از دفترخانه با اجرای ثبت. صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند. هرگاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند، اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می کند؛ ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه ی عین مستاجر را بکند. هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه ی عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود؛ ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره ی ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه ی مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت، تودیع نکند، موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه ی عین مستاجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود. دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می کند. حکم تخلیه ی مدارسی که با اجازه ی رسمی مقامات صلاحیت دار تأسیس شده است، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

رویه و نظریات قضایی

رای وحدت رویه ی شماره ی ۱۱۳ مورخ ۱۳۵۶/۱۱/۲۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور

بند ۴ ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب سال ۱۳۵۶ که تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده ی مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره با اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستاجر از پرداخت قسط با اقساط عقب افتاده ی اجرت المسمی یا اجرت المثل، ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق ۷ ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی، تقدیم شده است، نمی باشد.

بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق ۷ ماده ۸ قانون اخیر الذكر، لازم الرعایه خواهد بود. این رای طبق قسمت اخیر ماده ی ۳ در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاه ها در موارد مشابه باید پیروی شود.

نظریه مشورتی شماره ی ۷/۴۶۹۹ مورخ ۷۵/۷/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری

ارفاق مندرج در ذیل بند ۴ ماده ی ۱۴ م.م سال ۱۳۵۶، مربوط به حالتی است که اخطاريه ی ده روز با اظهارنامه برای اولین بار به مستاجر ابلاغ شده و مستاجر با وجود انقضای ده روزه اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکرده است. این ارفاق فقط یک بار مقدور است، در حالی که تبصره ی ماده ی ۱۴ قانون مرقوم در شرایطی است که مستاجر به منظور اذیت و آزار موجر، هر بار پس از ابلاغ اخطاريه با اظهارنامه ی ده روزه در همان ده روز مهلت، اقدام به پرداخت اجور معوقه می کند. در این صورت چنان چه مستاجر دو بار ظرف یکسال پس از دریافت اخطاريه ی سوم، اجاره بها را در مهلت قانونی پرداخت کند، قانون گذار به موجر اجازه داده است، تقاضای تخلیه را مستقیما به دادگاه تسلیم کند و دادگاه در صورت صحت اقدام انجام شده، ناگزیر از صدور حکم تخلیه خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره ی ۷/۴۵۴۵ مورخ ۲۷/۶/۲۳ اداره ی حقوقی دادگستری

با صدور حکم تعدیل اجاره بها و قطعیت آن، اجاره بهای مورد حکم، لازم الرعایه بوده و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از ناحیه ی مستاجر و صدور اخطاريه ی ده روزه، چنان چه مستاجر در مهلت قانونی اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکند، اجرای ثبت اجرائیه بر تخلیه و یا دادگاه حکم بر تخلیه ی مورد اجاره، بر حسب مورد با رعایت مقررات صادر می کند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۷۷۷۳ مورخ ۲۷/۱۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری

با توجه به مقررات بند ۹ ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل، موکول به ارسال اظهارنامه در صورت عدم وجود اجاره نامه ی رسمی و ارسال اخطاريه ی ده روزه از دفترخانه ی صادر کننده ی سند رسمی اجاره نامه در صورت وجود اجاره نامه رسمی، خواهد بود.

رای شماره ی ۳۳۲ مورخ ۹۱/۹/۲۸ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه رابطه ی استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مبتنی بر سند رسمی اجاره باشد، اخطار عدم پرداخت اجاره بها باید از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده ی اجاره، ارسال شود و ارسال اظهارنامه از طریق واحد ابلاغ و دایره ی اظهارنامه ی دادگستری، موجب حق درخواست تخلیه ی موضوع بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ نیست.