نحوه مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی ملک

خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی ملک

زمانی که شخصی ملکی که دارای سابقه ثبتی است را از شخص دیگری خریداری می‌نماید، می‌تواند پس از تنظیم قرارداد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. اگرچه در بعضی از قراردادها، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش‌بینی شده است، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود. همچنین اگر طرفین قرارداد، در مبایعه‌نامه فی‌مابین، موعد مشخصی را جهت تنظیم سند رسمی مشخص نموده باشند اما فروشنده در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده و از تنظیم سند رسمی به خریدار خودداری نماید، خریدار می‌تواند پس از اخذ گواهی عدم حضور فروشنده یا گواهی مشتمل بر حضور خود در دفتر اسناد رسمی، علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی را نیز از فروشنده مطالبه نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل به بررسی نحوه مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی از فروشنده ملک بپردازیم.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه‌نامه به خواهان فروخته است. گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد و املاک، مالک ملک، شخص دیگری باشد در این‌صورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد (قید نام مالک اصلی ملک در دادخواست تقدیمی بسیار با اهمیت است.). همچنین در صورت اطلاع از ایادی قبلی، توصیه می‌گردد که ایادی پیشین یا قائم‌مقام آنان نیز طرف دعوی قرار گیرند.

نحوه مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی ملک

بدلیل مشکلات عدیده‌ای که ممکن است در خرید ملک میان طرفین بوجود بیاید و در نهایت باعث ورود ضرر به طرفین یا یکی از آنها شود، عموماً توصیه می‌گردد که در تنظیم مبایعه‌نامه بالاخص بخش مربوط به مطالبه خسارت در صورت تاخیر در تنظیم سند رسمی دقت گردد تا در صورت تاخیر فروشنده در تنظیم سند این خسارات مطالبه شود. جهت مطالبه این خسارت لازم است که در دادخواست تقدیمی، علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌ای تحت عنوان محکومیت خوانده به پرداخت خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی ملک نیز مطرح گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای حاضر، حسب تقویم خواهان، دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد قراردادی چگونه است؟

گواهی عدم حضور چیست؟

یکی از مسائل مهمی که در زمان تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک باید به آن توجه نمایید این است که اگر فروشنده در زمان تعیین شده در قرارداد، از مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند خودداری کند، می‌بایست گواهی‌ای از سردفتر مربوطه دریافت شود که تاییدی بر عدم حضور فروشنده یا مبتنی بر حضور خریدار باشد. بنابراین اگر خریدار، این گواهی را دریافت نکند نمی‌تواند به جهت تخلف فروشنده مبنی بر تاخیر در انتقال سند، خسارت دریافت کند، چراکه با توجه به اصل همبستگی تعهدات، زمانی که خریدار، خود نیز در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده، امکان مطالبه خسارت وجود ندارد. لازم به توضیح است که دادگاه اخذ ننمودن گواهی عدم حضور از سوی طرفین را رضایت و توافق بعدی در نظر خواهد گرفت.

مطلب مرتبط: متن گواهی عدم حضور در دفترخانه

مستندات قانونی مرتبط با مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/98/783 شماره پرونده: 98-76-783ح تاریخ نظریه: 1398/06/26

احتراماً در خصوص خسارت و وجه التزام قراردادی در زمانی که طرفین توافق می‌کنند که مبلغی از ثمن معامله هم زمان با تنظیم سند پرداخت گردد و اگر در تاریخ مذکور سند تنظیم نشده فروشنده باید ماهیانه یا روزانه وجه التزام پرداخت نماید. آیا خریدار جهت اخذ وجه التزام مذکور باید ثابت نماید که مثلاً در تاریخ مذکور آمادگی پرداخت و ثمن را داشته یا اظهارنامه باید ارسال می‌نموده و یا با توجه به اینکه فروشنده در تاریخ مذکور بر فرض نمی‌توانسته سند بزند وجه التزام به خریدار تعلق می‌گیرد؟ فرض مسئله این است که فروشنده در زمان معین شده در قرارداد به علت عدم اخذ پایان کار امکان تنظیم سند نداشته و خریدار هم دلیل ارائه نکرده که در زمان مذکور آمادگی پرداخت ثمن را داشته و اظهارنامه هم آن زمان نداده است.

انجام معامله در دفتر اسناد رسمی منوط به حضور طرفین به همراه مدارک و وجوه مورد نیاز طبق توافق است. نظر به این‌که انجام تعهد مورد نظر (تنظیم سند رسمی) نیازمند حضور طرفین است، ‌لذا هر یک از طرفین در صورتی می‌تواند وجه التزام را مطالبه کند که ثابت نماید به تعهدات قراردادی خود عمل کرده و عدم انجام تعهد مستند به عدم حضور طرف مقابل یا فراهم نیاوردن مقدمات لازم مورد توافق از سوی وی است. بنابراین،‌ خواهان وجه التزام باید ثابت کند که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شده و عدم انجام تعهد و بروز خسارتی که میزان آن مقطوعاً مورد توافق واقع شده، منتسب به طرف مقابل او است.