نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه چگونه است؟

مفهوم حقوقی افراز

زمانی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول میان دو یا چند نفر مشترک باشد (=مال مشاع)، حالت اشاعه ایجاد می‌شود. بعضاً مشاهده می‌گردد که مشاع بودن مال، منجر به بروز مشکلات عدیده‌ای در خصوص نحوه اداره یا تصرف آن، میان مالکان می‌گردد. ایجاد حالت اشاعه ممکن است اختیاری (زمانی که دو یا چند نفر بنا بر اراده و اختیار خویش، مشترکاً اقدام به خرید مالی می‌نمایند) یا اجباری (مانند زمانی که پدر فوت می‌نماید و همسر و فرزندان وی بالاجبار در ماترک با یکدیگر شریک می‌شوند) باشد. در شرایطی که میان شرکای مال مشاع در خصوص نحوه استفاده و یا تصرف در مال، توافقی حاصل نشده باشد، در صورت بروز مشکل و اختلافات، می‌بایست اقدامات مقتضی قانونی پیرامون تقسیم و یا فروش مال مشاع انجام گیرد. تقسیم مال مشاع اعم است از افراز و تفکیک. افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء. به بیانی دیگر افراز، تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند، است (مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد). چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت داشته باشند، هر یک از آنها می‌توانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر، اقدام نمایند؛ فلذا افراز زمانی انجام می‌گیرد که یک یا چند نفر از مالکین حاضر به تقسیم مال مشترک نباشند. اما تفکیک در اصطلاح عرف ثبتی، عبارت است از تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین. نکته قابل توجه آن است که تفکیک هم در مورد املاک مشاع کاربرد دارد و هم در مورد املاک غیرمشاع. در صورتی که اداره ثبت در ارتباط با قابل افراز بودن یا نبودن مال مشاع اظهارنظر نموده باشد، هر یک از مالکین می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را نسبت به واحد ثبتی در دادگاه صالح مطرح نمایند. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه

نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، در افراز حتماً می‌بایست تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند به بیانی دیگر، وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است. مرجع درخواست و رسیدگی به تقاضای افراز هم می‌تواند اداره ثبت اسناد و املاک باشد و هم دادگاه. ذکر این نکته حائز اهمیت است که مرجع درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از آنکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، اصولاً اداره ثبت است جز در موارد ذیل که افراز ملک در صلاحیت دادگاه قرار می‌گیرد: الف- اگر بین شرکاء محجور باشد؛ ب- اگر بین شرکاء غایب باشد؛ ج- اگر بین شرکاء راجع به مالکیت اختلاف باشد؛ د- تقسیم ترکه غیرمنقول (مستند به رای وحدت رویه شماره 719 مورخ 1390/02/20 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور)؛ ه‍- اگر بخشی از ملک مجهول‌المالک ثبتی باشد. (مستند به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357 و ماده 2 همان قانون).

در فرضی که اداره ثبت محل وقوع ملک در ارتباط با قابل افراز بودن یا نبودن ملک مورد تنازع، اقدام به صدور رای نماید، رای صادره (=تصمیم واحد ثبتی) مستند به ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357، ظرف 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه صلاحیت‌دار (دادگاه محل وقوع ملک) می‌باشد. معترض به تصمیم واحد ثبتی مکلف است ظرف مهلت فوق‌الاشاره دادخواست خویش را تقدیم دادگاه نماید. دادگاه صالح در جهت بررسی دادخواست و احراز محق بودن یا نبودن خواهان دعوا، در وهله نخست بررسی می‌نماید که آیا معترض در مهلت ده روز پس از ابلاغ اقدام به تقدیم دادخواست نموده است یا خیر. در صورتی که دادخواست ظرف مهلت مقرر قانونی تقدیم شده باشد، دادگاه جهت بررسی موضوع، قرار کارشناسی صادر و پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. چنان‌چه نظر کارشناس منتخب، مخالف با تصمیم اداره ثبت باشد و قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا نیز نظریه وی را بپذیرد، اقدام به صدور حکم من‌باب ابطال تصمیم واحد ثبتی می‌نماید اما اگر کارشناس، با نظر و تصمیم واحد ثبتی موافق باشد و آن را تایید نماید، دادگاه اقدام به تایید تصمیم واحد ثبتی و رد دعوای خواهان می‌نماید. رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان خواهد بود. لازم به توضیح است در شرایطی که دادگاه برخلاف تصمیم اداره ثبت، ملک را قابل افراز اعلام کند، حکمی که صادر می‌نماید بر مبنای افراز ملک با تعیین قدرالسهم هر یک از شرکاء از طریق قرعه خواهد بود. شایان ذکر است رای صادره از دادگاه اعم از آنکه تصمیم اداره ثبت تایید شده و یا ابطال گردد (رای بر افراز یا عدم افراز صادر می‌شود.)، جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه نمی‌باشد.

مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت

نکات مهم در ارتباط با نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه

۱) در دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه، خواهان دعوا، هر یک از شرکایی هستند که به تصمیم واحد ثبتی معترض بوده و خوانده یا خواندگان نیز مابقی شرکاء می‌باشند که می‌بایست دادخواست خود را به دادگاهی تقدیم نمایند که ملک در حوزه آن واقع شده است (به دلالت ماده 7 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358). نکته قابل توجه آن است که چنانچه در میان خواندگان دعوا، شخص محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد، مستند به رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 07-02-1360 هیات عمومی دیوان عالی کشور، افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل، خارج است و خواهان افراز می‌بایست دادخواست افراز ملک را مستقیماً در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نماید. هم‌چنین در صورت تقدیم دادخواست باید حسب مورد قیم محجور یا امین غایب و سایر مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند. در این ارتباط شعبه 40 دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 9409970909502260 مورخه 21-11-1394 بیان داشته است:

«از آنجا که حجر یکی از مالکان ملک مشاع ثبت شده، مانع از صلاحیت اداره ثبت در خصوص افراز این ملک می‌شود؛ در فرض طرح دعوی افراز ملک مشاع در دادگاه، ابتدا باید موضوع وجود یا عدم وجود محجور میان مالکین بررسی شود، سپس در صورت عدم حجر کلیه آنها، پرونده با صدور قرار عدم صلاحیت، به دیوان عالی کشور ارسال گردد.»

2) در صورتی که ملک مشاعی، فاقد سند رسمی بوده و مالکیت شرکاء با حکم دادگاه ثابت شده باشد، رسیدگی به دعوی افراز ملک مذکور از صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک خارج و نیازمند اظهارنظر قضایی و حکم دادگاه عمومی است. (دادنامه شماره 9009985853300829 مورخه 17-08-1394 صادره از شعبه 37 دیوان عالی کشور)

3) تنها اشخاصی که مالک رسمی ملک هستند حق اعتراض نسبت به تصمیم اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک را دارند. (دادنامه شماره 9309970220400143 مورخه 13-02-1393 صادره از شعبه 4 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)