نمونه رای اثر فسخ قرارداد بر معاملات بعدی

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه رای اثر فسخ قرارداد بر معاملات بعدی برایتان قرار داده ایم تا با نحوه صدور رای در این زمینه آشنا شوید.

این نمونه رای که از شعبه چهارم دادگاه حقوقی سقز صادر شده است درباره این موضوعات می باشد: رای وحدت رویه شماره 810، فسخ قرارداد، ماده 363 قانون مدنی، استرداد مبیع، اثر فسخ قرارداد، ماده 364 قانون مدنی، رای اثر فسخ قرارداد بر معاملات بعدی

بیشتر بخوانید: تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

چکیده رای اثر فسخ قرارداد بر معاملات بعدی

چنانچه در قرارداد منعقده فیمابین فروشنده و خریدار اولیه، صرفاً حق فسخ پیش بینی شده و «حق استرداد مبیع» شرط نشده است، در صورت فسخ قرارداد، فروشنده صرفاً می تواند «مثل» یا «قیمت» مورد معامله را از خریدار اولیه مطالبه نماید و موضوع مشمول تلف حکمی می باشد.

بیشتر بخوانید: نمونه رای بازگشت عوضین در فسخ قرارداد

رای دادگاه

پیرامون دعوای آقای جمال ... به طرفیت آقایان 1. ... الی 7. ... مبنی بر 1- ابطال مبایعه نامه ها و معاملات انجام شده فیمابین خواندگان نسبت به یک قطعه زمین واقع در محله قوخ مقوم به 21/000/000 ریال 2- رفع تصرف عدوانی خواندگان از زمین موصوف 3- قلع و قمع مستحدثات مقوم به 21/000/000 ریال به انضمام خسارات دادرسی و همچنین در خصوص دعوای جلب ثالث خواهان فوق به طرفیت آقای ... مبنی بر رفع تصرف عدوانی، با این توضیح که ماحصل ادعای خواهان چنین حکایت دارد که نامبرده به موجب مبایعه نامه مورخ 08-10-1393 یک قطعه زمین مسکونی را به خوانده ردیف سوم (آقای صلاح) فروخته است و در مبایعه نامه شرط شده «چنانچه ثمن معامله پرداخت نشود فروشنده (خواهان) اختیار فسخ معامله را دارد» که ثمن معامله در موعد مقرر پرداخت گردیده و خواهان دعوای فسخ معامله مورخ 08-10-1393 را مطرح می نماید که به جهت تخلف از قرارداد به موجب دادنامه شماره 9409978797300460 مورخ 24-05-1394 شعبه سوم شورای حل اختلاف سقز، حکم به فسخ معامله فیمابین خواهان با خوانده ردیف سوم صادر شده که به جهت عدم اعتراض نامبرده، حکم صادره قطعیت یافته است و خریدار (خوانده ردیف سوم) بدون توجه به خیار تخلف از شرط مندرج در قرارداد مزبور ملک موصوف را به موجب مبایعه نامه مورخ 15-10-1393 به خواندگان ردیف اول و پنجم انتقال داده که خواندگان اخیرالذکر نیز همان قطعه زمین را به موجب مبایعه نامه مورخ 13-11-1393 به خوانده ردیف دوم واگذار نموده اند و خوانده ردیف دوم نیز ملک موصوف را به موجب مبایعه نامه مورخ 21-04-1394 به خوانده ردیف چهارم منتقل نموده و خوانده ردیف چهارم نیز مورد معامله را به موجب مبایعه نامه مورخ 18-05-1396 به خوانده ردیف ششم انتقال داده که در نهایت خوانده ردیف ششم به موجب مبایعه نامه مورخ 06-09-1400 قطعه زمین مورد ادعای خواهان را به مجلوب ثالث (آقای بهزاد) واگذار نموده است. حال با توجه به این که معامله مورخ 08-10-1393 فیمابین خواهان و خریدار اول (خوانده ردیف سوم) فسخ گردیده و تایید فسخ قطعیت یافته است لذا معاملات پس از آن فیمابین خواندگان باطل بوده و بلا اثر می باشد و تصرفات نامبردگان بدون مجوز قانونی تلقی می گردد و صدور حکم بر الزام خواندگان به شرح خواسته مورد استدعاست. خواندگان ضمن حضور در جلسه ی رسیدگی دفاعیاتی را مطرح نموده اند و همگی اظهار داشته اند که در زمان معامله ی هر یک از متعاملین با ید قبلی در مشاور املاک با خواهان فوق تماس حاصل گردید که نامبرده رضایت خود را از انجام معامله اعلام نموده و سخن از حق فسخ قرارداد با خریدار اول (آقای صلاح) به میان نیاورده است و برای اثبات ادعای خویش به گواهی گواهان استناد نموده اند از طرفی خواندگان نسبت به مبایعه نامه ابرازی خواهان ادعای جعل نموده اند و مدعی گردیده اند که مبایعه نامه فیمابین خواهان با اولین خریدار (آقای صلاح) بدون شرط بوده و همین مبایعه نامه مبنای انتقال و واگذاری سایر معاملات واقع شده بوده است. دادرس دادگاه جهت بررسی صحت و اصالت مندرجات شکلی مبایعه نامه ابرازی فیمابین خواهان و خریدار اولیه (خوانده ردیف سوم) قرار کارشناسی صادر نموده که حسب نظریه کارشناسی مبایعه نامه ابرازی خواهان از حیث مندرجات محل تردید می باشد.

«اسباب موجهه ی حکم»

بر فرض صحت مندرجات مبایعه نامه ابرازی خواهان با خریدار اولیه به اتکای صدور حکم قطعی مبنی بر فسخ معامله ی منعقده فیمابین خواهان و خوانده ردیف سوم حال باید به سؤالات ذیل پاسخ داده شود:

1- مطابق اصول و قواعد حقوقی اثر فسخ بیع در معاملات قبل از آن چیست؟

2- دامنه ی شمول رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 810 مورخ 04-03-1400 تا چه حدی است؟

نظر به این که قراردادها و عقودی که متعاملین منعقد می نمایند بر اساس اصل حاکمیت اراده، در صورتی که مخالف قانون امری، نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد مادامی که با تراضی طرفین اقاله و تفاسخ یا به علت قانونی فسخ یا انفساخ نشود یا حکم به ابطال و بطلان آن صادر نشود مفاد و محتویات آن فیمابین طرفین قرارداد و قائم مقام آنها لازم الرعایه و طرفین مکلف به ایفای تعهدات قراردادی خود می باشند و آثار عقد نیز جریان داشته و ادامه می یابد و مطابق قاعده، اثر فسخ برخلاف بطلان ناظر به آتیه است و اثر قهقرایی نداشته و عطف به ماسبق نمی شود.

هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورخ 04-03-1400 با صدور رای وحدت رویه شماره 810 تحولی در نظام حقوق مدنی ایران ایجاد نمود و ظاهراً اثر فسخ عقد بیع را در معاملات صورت گرفته پیش از فسخ قابل تسری دانسته است؛ زمینه ایی که منجر به صدور رای وحدت رویه فوق گردیده قابل تامل است و بدون توجه به مقدمه و مشروحات آن نمیتوان به مقصود هیات عمومی دیوان عالی کشور دست یافت و آنچه منشأ اختلاف بوده و منجر به صدور رای وحدت رویه فوق گردیده حکایت از این دارد که خواهان به طرفیت خریدار اولیه و ایادی بعدی که خریدار مذکور مورد معامله را به موجب مبایعه نامه به آنان واگذار کرده دعوای ابطال مبایعه نامه های منعقده فیمابین خواندگان را طرح مینماید و مستند ادعای خویش را دادنامه قطعیت یافته (مبنی بر تایید فسخ معامله فیمابین خویش و خریدار اولیه) صادره از شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران قرار داده و اظهار میدارد که معاملات فیمابین خواندگان که قبل از اعمال حق فسخ منعقد گردیده بایستی باطل گردد که پرونده در شعبه یازدهم دادگاه عمومی حقوقی ساری مطرح و دادگاه مربوطه به موجب دادنامه شماره 9809971511100561 مورخ 31-04-1398 علاوه بر اشاره به حکم قطعی فسخ مبایعه نامه اولیه و این که منشأ معاملات متعاقبه همان بیع نامه ایی بوده که به موجب دادنامه قطعیت یافته فسخ گردیده، با این استدلال که با توجه به این که در بند 4 ماده 5 قرارداد اولیه فیمابین خواهان با خوانده ردیف اول (خریدار مستقیم و اولیه) تصریح شده «در صورت پاس نشدن هر یک از چک ها از سوی خریدار، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند و خریدار نیز موظف خواهد بود که ملک را به فروشنده تحویل نماید».

و دادگاه صادر کننده ی رای استنباط نموده که مالکیت خریدار اولیه با تامین وجه چک ها مستقر می شود و تا قبل از پرداخت ثمن (وجوه چک ها) مالکیت خریدار نسبت به مورد معامله متزلزل است و نمی تواند مبیع را به غیر انتقال دهد که حکم به بطلان معاملات منعقده فیمابین خواندگان صادر نموده است و پس از اعتراض خواندگان به رای صادره، پرونده در شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران طرح می گردد که دادگاه تجدیدنظر ضمن پذیرش استدلالات دادگاه بدوی، با این استدلال که پس از صدور حکم فسخ مبایعه نامه اولیه معاملات متعاقبه باطل می شود زیرا با فسخ بیع اول به موجب دادنامه قطعیت یافته، هر یک از ثمن و مثمن باید به متعاقدین اعاده گردد و در صورتی که انتقالات بعدی باطل نشود امکان اعاده به وضع سابق منتفی می شود، رای صادره از شعبه یازدهم دادگاه حقوقی ساری را تایید و ابرام نموده است. در مقابل در موضوع مشابهی دعوایی با همین عنوان در شعبه چهاردهم دادگاه عمومی حقوقی ساری طرح می گردد و خواهان دعوا مدعی است معامله ی منعقده با خوانده ردیف اول (خریدار اولیه) فسخ گردیده و درخواست ابطال معاملات بعدی فیمابین خواندگان قبل از اعمال حق فسخ را داشته که دادگاه مربوطه با این استدلال که وجود خیار فسخ برای متبایعین مانع انتقال نمی شود و اثر فسخ نسبت به آتیه است و اثر قهقرایی نداشته و عطف به ما سبق نمی گردد؛ همانطور که قانونگذار فسخ عقد بیع پس از اجاره یا رهن مبیع توسط مشتری را موجب ابطال عقد اجاره ندانسته است و متعاملین نیز عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت را برشته ی صریحاً یا ضمناً شرط ننموده اند بنابراین اعلام فسخ خواهان که پس از معاملات منعقده فیمابین خواندگان محقق گشته؛ نمی تواند موجب ابطال معاملات صورت گرفته قبل از اعمال حق فسخ گردد؛ و حکم به بطلان دعوای خواهان صادر شده که پس از اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان مازندران، شعبه بیست و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران، به موجب دادنامه شماره 9909971517600208 - 20-02-1399 رای صادره از شعبه چهاردهم دادگاه حقوقی ساری را عیناً تایید و ابرام نموده است.

تحلیل رای وحدت رویه {شماره 810 هیأت عمومی دیوان عالی کشور}

چنانچه ملاحظه میگردد شعبه شانزدهم و بیست و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران در خصوص تاثیر فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ اختلاف نظر دارند به طوری که شعبه بیست و پنجم فسخ بیع را موثر در معاملات انجام شده قبل از فسخ نمیداند اما شعبه شانزدهم این معاملات را باطل داند که نهایتاً رای صادره از شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان مازندران صحیح و مطابق قانون تشخیص داده می شود؛ اما به عنوان قاعده باید گفت وجود خیار برای فروشنده، مانع انتقال توسط خریدار نیست و این موضوع در ماده 363 قانون مدنی آمده است: «در عقد بیع، وجود خیار فسخ برای متعاملین ... مانع انتقال نمی شود» یا این که در ماده 364 قانون مدنی اعلام گردیده است: «در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضای خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف، انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع بیع». بنابراین مفاد رای وحدت رویه خلاف قاعده و استثناء تلقی می شود و باید محدود آن را تفسیر نمود چراکه اگر دامنه ی مشمول آن را گسترده بدانیم علاوه بر این که مخالف موازین قانونی و نصوص مواد قانونی و قواعد فقهی از جمله (اصالة الصحه) می باشد، نظم عمومی معاملات را از هم گسیخته می سازد و افراد جامعه نمی توانند بدون هرگونه دغدغه فکری و به صورت آزادانه قراردادهایی را در جامعه منعقد سازند و باید هر لحظه منتظر باشند که ممکن است معاملات منعقده باطل گردد نتیجه ای که هیچ عقل سلیم آن را نمی پذیرد. بنابراین همانطور که در رای وحدت رویه صراحتاً قید شده و این اشاره ی صریح پس از ارائه نظریه دادستان کل کشور بیان شده است، مجرای رای وحدت رویه شماره 810 را باید ناظر به فرضی دانست که در ضمن قرارداد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و «استرداد مبیع را دارد» به عبارت دیگر، باید در قرارداد بیع شرط شود در صورت تخلف خریدار از اجرای تعهد، بایع علاوه بر «حق فسخ» حق استرداد مبیع را دارد و عدم شرط حق استرداد مبیع، به بایع مجوز استفاده از مفاد رای وحدت رویه را نمیدهد و بایع با «تلف حکمی» مواجه میگردد که می تواند از خریدار اولیه «مثل» یا «قیمت» مورد معامله را مطالبه نماید و نمیتواند استرداد مبیع را بخواهد.

منطوق حکم

نظر به این که در قرارداد منعقده فیمابین خواهان و خوانده ردیف سوم (خریدار اولیه) صرفاً حق فسخ پیش بینی شده و «حق استرداد مبیع» شرط نشده است خواهان صرفاً می تواند «مثل» یا «قیمت» مورد معامله را از خوانده ردیف سوم مطالبه نماید و موضوع مشمول تلف حکمی می باشد و چنانچه در قرارداد علاوه بر حق فسخ «استرداد مبیع» شرط شده بود در این جا مالکیت خریدار بر مبیع حالتی «متزلزل» دارد که مجوز انتقال مبیع را به شخص ثالث ندارد. حال آنکه چنین شرطی در قرارداد درج نشده است؛ لذا دادگاه با عنایت به مراتب فوق، دعوای ابطال مبایعه نامه های منعقده فیمابین خواندگان و قلع و قمع مستحدثات را (به لحاظ عدم احراز مالکیت) وارد ندانسته و همچنین در خصوص دعوای تصرف عدوانی به طرفیت خواندگان به لحاظ اقرار خویش مبنی بر تصرفات خواندگان از سال 93 تاکنون و عدم احراز رکن رکین دعوای تصرف عدوانی (سبق تصرف خواهان)، کلیه دعاوی خواهان به طرفیت خواندگان و مجلوب ثالث را وارد ندانسته و با استناد به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 1257 قانون مدنی، حکم به بطلان دعاوی خواهان صادر و اعلام می گردد. رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم محترم تجدیدنظر استان کردستان می باشد.

دادرس شعبه چهارم دادگاه حقوقی سقز

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در عدالت سرا اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.