نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی چگونه است؟

مفهوم حقوقی سند رهنی

مطابق با مندرجات موجود در قانون مدنی، سند رهنی به سندی اطلاق می‌گردد که به موجب آن راهن (حسب مورد بدهکار یا مالک) مالی را جهت تضمین دینی که به مرتهن (طلبکار) دارد به عنوان وثیقه بدهی خود به رهن می‌گذارد (مستنبط از ماده 771 قانون مدنی). ذکر این نکته حائز اهمیت است که سند رهنی یک سند رسمی لازم‌الاجرا است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد که به موجب آن راهن یا بدهکار، ملک خود را بعنوان وثیقه بدهی خود در رهن مرتهن یا طلبکار قرار می‌دهد تا در صورت عدم ایفای تعهد از سوی راهن (عدم پرداخت دین) مرتهن بتواند از طریق اجرای ثبت یا محکمه نسبت به وصول طلب خود از طریق فروش عین مرهونه (مال مورد رهن) اقدام نماید. بنابراین ارکان سند رهنی اعم‌اند از راهن، مرتهن، مال مورد رهن ‌و وجود دین. حال چنان‌چه سند رهنی بصورت کاملاً قانونی تنظیم نشده باشد و در رهن قرار گرفتن ملک دارای ایراد اساسی باشد، شخص ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، دعوای ابطال سند رهنی را مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید سند رهنی یک سند رسمی لازم‌الاجرا می‌باشد که به موجب آن شخص بدهکار، مالی را جهت تضمین دین خود، در رهن طلبکار قرار می‌دهد. در سند رهنی می‌بایست مواردی اعم از درج مدت بازپرداخت، میزان بدهی، نحوه پرداخت و ... قید گردد. حال در فرضی که در رهن قرار دادن ملک دارای ایرادات اساسی اعم از عدم قبض مال مرهونه (وفق ماده 772 قانون مدنی)، فضولی بودن عقد رهن، صغیر یا محجور بودن راهن، بطلان عقد رهن به جهت فقدان قصد و ... بوده باشد، مدعی می‌تواند جهت احقاق حقوق خود، دعوای ابطال سند رهنی را مطرح نماید.

خواهان دعوای ابطال سند رهنی، حسب مورد یا مالک ملک است یا شخص ثالثی که از رهن بردن ملک متضرر شده است. خوانده دعوای ابطال سند رهنی، برخلاف دعوای الزام به فک رهن، الزاماً می‌بایست مرتهن باشد فلذا بدون خوانده قرار دادن مرتهن، دعوای ابطال سند رهنی، قابلیت استماع نخواهد داشت. شایان ذکر است که در این دعوا نیازی به خوانده قرار دادن دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند رهنی، وجود ندارد. همچنین دادگاه صالح جهت اقامه دعوای ابطال سند رهنی دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است (مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی). این دادگاه بسته به میزان بهای خواسته خواهان دعوی، حسب مورد در دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح محل ملک مطرح می‌گردد. چنانچه دادگاه در وقت رسیدگی تعیین گردیده پس از استماع اظهارات اصحاب دعوا و بررسی ادله ابرازی، دعوای خواهان را مقرون به صحت تشخیص دهد، حکم به ابطال سند رهنی صادر می‌نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت فقدان قصد انشاء

نحوه اجرای حکم در دعوای ابطال سند رهنی

اجرای حکم در خصوص دعوای ابطال سند رهنی نیازی به صدور اجرائیه ندارد. مستحضرید احکام را از حیث قابلیت اجرا به دو نوع اعلامی (احرازی) و احکام تأسیسی (ایجادی) می‌توان تقسیم‌بندی نمود. احکام اعلامی احکامی هستند که نیاز به صدور اجرائیه ندارند چراکه تنها وضعیت سابق را احراز و اعلام می‌کنند و مستلزم انجام عملی از سوی محکوم‌علیه نیست مانند تایید فسخ قرارداد، ابطال سند رهنی و ابطال سند رسمی. اما احکام تأسیسی احکامی هستند که حالت و الزام جدیدی ایجاد می‌نمایند که تاکنون از نظر قضایی چهره‌ی الزام‌آوری نداشته است و با صدور حکم جنبه عملی و اجرایی می‌یابند مانند الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان. به بیانی دیگر اجرای حکم با صدور اجرائیه به عمل می‌آید مگر در پنج مورد ذیل:

الف- اگر حکم جنبه اعلامی داشته باشد (احکام اعلامی برخلاف احکام تأسیسی نیازی به صدور اجرائیه ندارند.) و مستلزم انجام عملی از سوی محکوم‌علیه نباشد مانند اعلام بطلان معامله، اثبات زوجیت، حکم رشد.

ب- اجرای احکام صادره در دعاوی سه‌گانه تصرف (تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق)

ج- اجرای حکم ورشکستگی (به محض صدور حکم ورشکستگی اداره تصفیه کار خود را آغاز می‌کند. ماده 13 قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی)

د- اعاده عملیات اجرایی به وضع سابق به دستور دادگاه، به ترتیبی که برای اجرای حکم مقرر است بدون صدور اجرائیه به عمل می‌آید.

ه‍- اجرای احکامی که در آنها دستگاه‌های دولتی طرف دعوی نیستند ولی اجرای حکم توسط دستگاه‌های دولتی انجام می‌شود مانند ابطال سند رسمی، ابطال سند رهنی.

بعد از صدور حکم مبنی بر ابطال سند رهنی و قطعی شدن آن، دادگاه گواهی قطعیت حکم را صادر می‌نماید و با ارائه حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی‌نفع، رییس اداره ثبت موضوع را بررسی و انجام اقدامات لازم را به دفتر املاک ارجاع می‌دهد. متصدی دفتر املاک پس از بررسی موضوع، مراتب ابطال سند رهنی را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می‌دهد. در پیش‌نویس سند مالکیت جدید علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ مستند ابطال باید بطور مشروح نوشته شود.

مطلب مرتبط: تفاوت میان دعوای اعلام بطلان معامله و دعوای ابطال قرارداد

نکات مهم در خصوص دعوای ابطال سند رهنی

1) شخصی که به موجب مبایعه‌نامه عادی، ادعای مالکیت ملک را دارد و سند رسمی ندارد، علی‌الاصول در دادگاه بعنوان مالک شناخته نمی‌شود فلذا ‌نمی‌تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید بلکه باید پیش از این کار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

2) همزمان و یا پیش از طرح دعوای ابطال سند رهنی، حسب مورد می‌بایست دعوای تایید بطلان عقد رهن موضوع سند رهنی نیز در دادگاه مطرح شود چراکه ابطال سند رهنی، فرع بر بطلان عقد رهن می‌باشد.