چگونه می توان فروش ملک بازداشتی را باطل نمود؟

تایید بطلان فروش ملک بازداشتی

اگر ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی، بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی باطل است. در این مقاله به بررسی تایید بطلان فروش ملک بازداشتی می پردازیم. مطابق با ماده ٥٦ قانون اجرای احکام مدنی:

"هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است."

همچنین مطابق با ماده ٣٤٨ قانون مدنی:

"بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است. مگر اینکه مشتری، خود قادر بر تسلیم باشد.

مطابق با ماده ٦٦٣ قانون مجازات اسلامی:

"هر کس عالماً در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه، دخالت یا تصرفی کند که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف، مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد."

قابل ذکر است که حتی اگر مالک ملکی که در بازداشت است، آن ملک را با سند عادی به فردی منتقل نماید، کسی که ملک به نفع او بازداشت شده است می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از دادگاه درخواست کند. خواهان دعوا کسی است که ملک به نفع او بازداشت شده است و خوانده دعوا نیز خریدار و فروشنده آن ملک می باشند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند چنین دعوایی را مطرح نمایند. دادگاهی که ملک در محدوده قضایی آن واقع شده است، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.

بیشتر بخوانید: ابطال سند رهنی به چه صورت انجام می گیرد؟

چگونگی اجرای رای

در این دعوا نیازی به صدور اجرائیه نیست و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد. یعنی اینکه دادگاه در رای خود اعلام می کند که معامله به جهت بازداشت بودن ملک باطل است. همین رای باعث می گردد که معامله انجام شده باطل شود و نیازی به صدور اجرائیه از دادگاه نمی باشد.

بیشتر بخوانید: تایید بطلان معامله بدلیل نامشروع بودن جهت

نکات مهم در ارتباط با طرح دعوای تایید بطلان فروش ملک بازداشتی

1. اگر مالک در قرارداد با شخص ثالثی، تعهد کند با پرداخت طلبی که باعث گردیده ملک بازداشت شود، آن ملک آزاد گردد و بعد از آزادی ملک، آن را انتقال دهد، این تعهد صحیح می باشد.
2. بازداشت ملک باعث سلب مالکیت مالک آن نمی شود بنابراین اگر مالک ملک بازداشت شده، آن را بفروشد، فروش مال غیر تلقی نمی شود.
3. بعضی از دادگاه ها فروش ملک بازداشت شده را مصداق کلاهبرداری می دانند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار می دهند.
4. پس از اینکه بازداشت ملک توسط یک ابلاغیه به مالک آن ابلاغ می شود، هرگونه نقل و انتقال از طرف مالک ملک نسبت به آن مال، ممنوع است و مالک نمی تواند مدعی عدم اطلاع در مورد بازداشت ملک باشد.
5. اگر ملکی بدلیل بدهی مثل صدور چک بلامحل در توقیف باشد و مالک آن را به فرد دیگری انتقال دهد، انتقال آن ملک به استناد ماده ٥٦ قانون اجرای احکام مدنی، باطل و بلااثر است.
6. اگر ملک موضوع دادخواست، توسط فرد دیگری در بازداشت باشد، از آنجایی که بازداشت شامل عرصه، اعیان، منافع و همه بخش های ملک می شود، لذا تا قبل از صدور دستور رفع بازداشت، دعوای الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستاجر ملک، قابل استماع نیست.
7. نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مردود است.

بیشتر بخوانید: نمونه رای ابطال سند مالکیت و بطلان مبایعه نامه

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید بطلان فروش ملک بازداشتی

ماده ی ۳۴۸ قانون مدنی

"بیع چیزی که خرید و فروش آن قانون ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است. مگر این که مشتری، خود قادر بر تسلیم باشد."

ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی

"بیع فاسد اثری در تملک ندارد."

ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

"هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلا اثر است."

ماده ی ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی

"هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده، بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود، نافذ نخواهد بود. مگر این که محکوم له کتباً رضایت دهد."

ماده ی ۸۹ آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده، ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است، داده نمی شود (هر چند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد). مگر در صورت اجازه ی کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در این صورت باید اشخاص ذی نفع تکلیف ادامه ی بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند.

ماده ی ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی

"هر کس عالم در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه، دخالت یا تصرفی کند که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف، مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد."

ماده ی ۸ لایحه ی قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸

تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک، مجاز نمی باشد. مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره، انجام معامله ی قطعی ممکن نشود، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه با تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می شود:

چنان چه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحای مقرر در تبصره ی ۲ ماده ی ۴ برای انجام معامله، مراجعه نکنند یا از انجام معامله به نحوه ی استنکاف کننده مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضای ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ی ۴ یا تبصره ی ۲ آن تعیین شده است، به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی، سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد کرد و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذی ربط احراز می شود، از سوی اداره ی ثبت به ذی حق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد، اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده، طبق مقررات مربوط به صندوق دولت، مسترد می شود. اداره ی ثبت محل، موظف است بر اساس سند انتقال امضا شده، وسیله ی دادستان با نماینده وی، سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم کند.

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۱۴۰۹ مورخ ۹۱/۱۱/۸ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه ملکی در مقابل بدهی (صدور چک بلا محل) در توقیف باشد و متعاقباً مالک، آن را به دیگری منتقل کند، انتقال ملک در توقیف به استناد ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، باطل و بلااثر است.

رای شماره ی ۱۶۲۰ مورخ ۹۱/۱۱/۱۴ شعبه ی ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در صورتی که رفع بازداشت نیز جزء خواسته ی خواهان قرار داشته باشد، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن مراجع بازداشت کننده ی ملک نیست و صدور قرار عدم استماع، صحیح نیست و دادگاه باید به خواسته رسیدگی کند.

رای شماره ۸۸۱ مورخ ۹۱/۷/۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نسبت به دعوای انتقال رسمی ملک بازداشتی در توقیف، قرار عدم استماع دعوی به لحاظ ممنوعیت هرگونه نقل و انتقال این گونه املاک، صادر می شود.

رای شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/۷/۲۳ شعبه ی ۱۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آن جا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می شود، تا قبل از رفع بازداشت، دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سر قفلی به مستاجر ملک، قابل استماع نیست.

رای شماره ی ۹۹۵ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

برخلاف دعوای الزام به انتقال رسمی ملک، دعوای الزام به انجام مقدمات، جهت تنظیم سند رسمی انتقال ملک در بازداشت، مسموع است.

رای شماره ی ۱۰۷۷ مورخ ۸۵/۷/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که پاسخ استعلام ثبت، حکایت از بازداشت پلاک متنازع فیه از طریق اجرای احکام دارد و مطابق ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است.

رای شماره ی ۶۲۳ شعبه ی ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

با فرض بازداشت پلاک مورد بحث، این امر موجب بطلان عقد بیع نیست؛ زیرا مدلول ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، غیرنافذ بودن انتقال مال توقیف شده است و مقصود قانون گذار از بطلان به قرینه ی ماده ی ۵۲ همان قانون، عدم نفوذ معامله است.

رای شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۵۴۶ مورخ ۹۵/۷/۱۸ شعبه ی ۲ دادگاه تجدیدنظر استان کردستان

تجدیدنظر خواه در لایحه ی مشاعی بودن ملک و این که در بازداشت می باشد را تایید کرده است و مطابق ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلا اثر است.

رای شماره ی ۸۳۹ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ی ۱۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مطابق قرارداد دعاوی مردود است.